· Гостиничная сеть осуществляет механизмы контроля управления, посредством стимуляции клиентов оценивает качество услуги на регулярных основаниях.
· Иногда гостиничные сети устанавливают контроль над выполнением строительных работ посредством обязательного контракта технической помощи, который, если владельцы умеют им воспользоваться, может быть очень полезным для проекта.
· Зарплаты выплачиваются полностью за счет владельцев и по их распоряжению, включая услуги, заказываемые у гостиничной сети, такие, как, например, тренинг персонала, применение software управления или же местные рекламные кампании, которые будет осуществлять гостиничная сеть в своих гостиницах определенной зоны или особого вида (гостиницы с конференц-услугами, со SPA, гостиницы в зонах отдыха, городские гостиницы).
· Все эти нормы могут обсуждаться в меньшей мере, поскольку программы для франшиз являются уже готовыми пакетами.
· Среди гостиниц высокого уровня сети, которые предлагают франшизы, очень немногочисленны, и, как правило, дают их только тем предприятиям, которые уже имеют определенный опыт управления гостиницами, редко — предприятиям, которые только начинают свою деятельность в гостиничном бизнесе.
III. Франчайзинг в Украине
Практически все специалисты рынка недвижимости отмечают привлекательность украинского гостиничного сектора для инвесторов и международных гостиничных операторов. Но с уверенностью говорить о том, что сегодня в Украине наблюдается гостиничный бум, пока не приходится. Во всяком случае, если сравнивать гостиничный сектор с торговым или офисным, которые сегодня у инвестора в особом почете.
Тенденция роста туристической привлекательности Украины и, соответственно, спрос на гостиничные услуги в несколько раз превышают предложения на рынке, а качество предлагаемых услуг оставляет желать лучшего. При этом из ряда гостиниц, заявленных к открытию в ближайшие годы, были реализованы всего лишь несколько крупных проектов. Все это, конечно, не может не вызывать интерес со стороны инвестора. Уже в ближайшее время эксперты прогнозируют активное развитие гостиничного сектора и освоение международными операторами украинского гостиничного рынка.
Однако украинскому собственнику, желающему получить финансирование либо инвестиционного партнера, следует понимать, что обязательным условием этого партнерства станет наличие третьей стороны — гостиничного оператора, являющегося для него гарантом возврата инвестиций.
Как отмечает Николай Стеценко, в настоящее время присутствующие на украинском гостиничном рынке международные операторы сочли разумным сконцентрировать свои усилия в сфере управления гостиницами, но не объектами недвижимости. Это в первую очередь касается первоклассных гостиниц, то есть четырех-пятизвездочных. Договор на управление гостиницей зачастую приобретает форму целого пакета договоров, который включает, среди прочего, сам договор об управлении (либо рамочный договор), лицензионный договор, договор об оказании маркетинговых услуг, договор о технической помощи, договор о системе резервирования и прочие.
Что касается договоров франчайзинга, то они используются реже, так как в основном присущи гостиницам более низкого класса, нехватка которых и наблюдается на отечественном гостиничном рынке. Однако, по прогнозам операторов, с развитием двух-трехзвездочных гостиниц договоры франчайзинга, безусловно, будут популярными.
3.1. Перспективы франчайзинга гостиниц в Украине
Индустрия туризма Украины уже длительный период демонстрирует перспективные темпы роста: за последние 5 лет рост отрасли в целом составляет 12-15%; в 2003г. рост внутреннего туризма составил 5%, поток иностранных туристов возрос на 19%; в 2004г. поток иностранных туристов увеличился на 10%. Возрастают так же показатели дохода с одного туриста (за счет увеличения платежеспособности местного населения и увеличения количества иностранных туристов) и объем предоставляемых услуг(в 2003г. объем потребления увеличился на 18%).
Такая позитивная тенденция безусловно ведет к увеличению спроса и на гостиничные услуги. Однако проведенный анализ показывает, что гостиничная отрасль Украины очень медленно реагирует на изменения конъюнктуры рынка – растущий спрос, особенно в пиковые периоды, удовлетворяется в основном так называемым «частным сектором»(сдача квартир и домов в аренду), тогда как гостиничный номерной фонд остается мало востребованным по ряду причин. Среди них можно выделить две основные:
· Фактический уровень сервиса ниже заявляемого(большинство 3-х и 4-х звездочных отелей не соответствуют требованиям стандартов; среди таких отелей большая доля тех, которые более 10 лет серьезно не реконструировались).
· Нехватка номерного фонда в самом массовом среднем ценовом сегменте(в ряде городов, таких как Киев и Одесса, даже приняты муниципальные программы по развитию сетей 3-х звездочных качественных гостиниц, однако эти программы до сих пор так и остаются на бумаге из-за отсутствия инвесторов).
Из-за чего же сложилась такая казалось бы парадоксальная нерыночная ситуация, когда спрос на гостиничные услуги по всем показателям и прогнозам превышает существующие предложение и не наблюдается особых изменений, способных серьезно улучшить ситуацию? Большинство экспертов сходятся во мнении, что основные причинные кроются в неопределенности будущего спроса на услуг(пока нет возможности достоверно определить развитие туристической отрасли, а значит и определить окупаемость инвестиций) и финансовой сфере:
· Инвестиции в гостиничную отрасль национальными инвесторами рассматриваются как малопривлекательные, т.к. подразумевают длительный срок окупаемости при больших капиталовложениях(в Украине есть более привлекательные направления инвестирования, позволяющие выходить на окупаемость через 1-2 года, а не через 4-7 лет, как в гостиничном бизнесе).
· Отсутствие долгосрочных и дешевых финансовых ресурсов, доступных местным компаниям, делает невозможным применение обычных для западного бизнеса механизмов финансирования строительства и развития отелей.
· Отсутствие на украинском рынке стратегических отраслевых инвесторов, способных самостоятельно привлекать инвестиции в требуемых объемах.
Среди других причин можно выделить также:
· Все еще низкую покупательную способность местного населения(хотя в 2004г. и 2005г. наблюдается улучшение показателей).
· Низкий спрос на гостиничные услуги со стороны b2b (business travelers).
Однако наметившиеся тенденции в экономике(рост ВВП в 2004г. – составил около 12% и по некоторым оценкам сохранится и в 2005г. )и туризме(доля туристической отрасли возросла с 1,26% ВВП в 2000г. до 1,56% в 2003г. ) все же позволяет говорить о том, что рынок гостиничных услуг является довольно перспективным для инвестирования в ближайшие 3-4 года(некоторые аналитики ожидают бума на рынке недвижимости в связи со сближением Украины с ЕС).
Учитывая то, что в странах Европы, США отели в основном входят в франчайзинговые сети, можно прогнозировать приход на рынок ведущих отельных операторов, а вместе с ними и инвесторов(традиционно основной поток инвестиций приходится на отели, входящие в известные сети или находящиеся в управлении операторов, хорошо зарекомендовавших себя на международном рынке).
Еще до известных событий, известных как «оранжевая революция», ведущие отельные операторы изучали украинский рынок и планировали свое вхождение на него, однако большинство компаний беспокоила существовавшая политическая неопределенность, из-за чего получить их гарантии на кредиты для постройки гостиниц было практически невозможным. В данный момент на рынке уже работают Radisson, Hyatt (ИСД в 2005г. привлек кредит МВФ для постройки гостиницы данного бренда ) и некоторые другие операторы.
Активно Украиной интересуются Hilton, InterContinental, Marriot и Kempinski(у последнего был не слишком удачный опыт создания отеля в г. Одесса, который после ввода в эксплуатацию так и не вошел в сеть). Такой известный оператор как Accor до недавнего времени даже не планировал свое присутствие в Украине, однако стоит ожидать изменения намерений данного оператора (в его управлении находятся бренды 3-х звездочных отелей, которые могут быть востребованы и их показатели окупаемости могут заинтересовать даже украинских инвесторов).
К Украине так же проявляют интерес региональные отельные сети стран, их которых наблюдается значительное увеличение потоков туристов(в 2003г. увеличились въездные потоки, в частности: из Словакии – в 2,5 раза, из Польши – в 2,2 раза, из США – в 1,7 раза, из Італии – в 1,6 раза, из Франции – в 1,5 раза, из Турции – на 43,0 %, из Германии – на 24,8 %.), что делает их национальные отельные бренды привлекательными, т.к. лояльность туристов к «своим» брендам в чужой стране обычно довольно высокая и за счет этого отели данных сетей могут сразу получить целевую аудиторию.
В целом, можно прогнозировать в ближайшее время формирование национальных сетей за счет консолидации на рынке (например: Premier Hotels) и довольно активное вхождение на рынок Украины зарубежных отельных сетей (сейчас на 1000 украинцев приходится менее 2-х отельных номеров - это свидетельствует о наличии привлекательных и еще не занятых ниш), которые смогут инвестировать значительные средства в строительство новых отелей, а так же в реконструкцию старых отелей, что позволит существенно улучшить сервис гостиничных услуг и снизить цены до среднеевропейских.
3.2. Стратегия на франчайзинг
Группа Accor планирует продать 450 отелей из общего числа 1600 отелей, находящихся в собственности группы или управляемых ею по фиксированным договорам аренды до 2013 года. Такой шаг является частью стратегии группы по управлению активами. Данная стратегия было внедрена в 2005 году, она направлена на то, чтобы схема владения каждого отеля была подчинена своему сегменту и месту расположения.