В Швеции государственный налог на недвижимость уплачивается со всех видов недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года более раннюю, чем соответствующий налоговый год (для частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается существенное преимущество: органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю необходимую им информацию.
Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир, 1,0% - на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% - на промышленную собственность. Новые жилые помещения на первые 5 лет освобождаются от налога, на следующие 5 лет ставка составляет 50% базовой.
Все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов при расчете налога на доходы компаний. В США и Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость взимаются в некоторых штатах (США), либо кантонах (Швейцария), либо на уровне кантонов - штатов, либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В среднем налог на имущество в США составляет 1,4% от стоимости имущества. Налог поступает в бюджеты графства, города, школьных и парковых округов. В двух штатах освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет.
Япония. Налог уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% от стоимости имущества. Переоценка его производится один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и все недвижимое имущество на ней. Освобождение от уплаты налогов дается по новостройкам в течение нескольких лет. Предоставляемые в Японии льготы относятся исключительно к объектам недвижимости.
За рубежом налоги на недвижимость составляют основной гарантированный источник доходов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянством местоположения и их юрисдикция легко фиксируется.
Рассмотрим более подробно налогообложение недвижимости в основных зарубежных странах в следующей главе.
2. Зарубежная практика налогообложения недвижимости
В Австрии все объекты недвижимости и их владельцы проходят государственную регистрацию в специальной книге недвижимости. В этой книге регистрируются также обязательства, которыми обременена недвижимость, что способствует снижению рисков в случае ипотеки.
Книга недвижимости состоит из основной книги, содержащей информацию о гражданских правах на объекты недвижимости, а также из подборки документов. Налоговые органы со стороны государственных органов, ведущих книгу недвижимости, и муниципальных служб по землеустройству получают необходимую информацию об используемых земельных участках, цене сделки с недвижимостью, изменении владельцев недвижимого имущества, дате возникновения и прекращения имущественных прав на недвижимость. Налог на недвижимость в Австрии является местным. Предельная ставка налога на недвижимость установлена на федеральном уровне, действует на всей территории государства и равна 5%. Конкретную налоговую ставку определяет совет муниципалитета, возглавляемый мэром конкретного города. В Австрии не существует необлагаемых налогом минимумов стоимости недвижимости. Как и в Австрии, вся недвижимость в Швейцарии в рамках гражданского законодательства регистрируется в книге недвижимости, которую ведут кантональные власти. Предназначение книги недвижимости в Швейцарии такое же, как и в Австрии, - это государственная регистрация и формирование реестра данных об объектах недвижимости и их правообладателях, обязательствах, которыми обременены зарегистрированные объекты недвижимости, а также предоставление информации о недвижимости и ее правообладателях заинтересованным лицам. Налог на недвижимость в Швейцарии регулируется на кантональном уровне. В этой стране существует две системы для определения такого элемента налога на недвижимость, как налоговая ставка. Первая система - это система опционального налога, означающая, что муниципалитетам, находящимся на территории кантона, предоставлено право самостоятельно вводить размер налоговой ставки вплоть до ее предельной величины, установленной в законе кантона о налоге на недвижимость. Вторая система - это система фиксированного налога, согласно которой ставка налога на недвижимость устанавливается фиксированной на всей территории кантона. В данном случае величина ставки налога на недвижимость определяется в ходе обычного законодательного процесса на уровне кантона.
В Швейцарии, как и в Австрии, не существует необлагаемых налогом минимумов стоимости недвижимости.
В Германии в понятие имущества в целях налогообложения входит как недвижимое, так и движимое имущество.
Налог на имущество взимается с физических и юридических лиц.
При взимании подоходного налога и налога с корпораций двойное налогообложение общества и участников общества устраняется при помощи сложного метода зачета. При взимании налога на имущество метод зачета подобного рода не применяется.
Товарищества не подлежат прямому обложению налогом на имущество. Имущество товариществ учитывается через обложение имущества его участников.
В Германии проводят различие между личной неограниченной и личной ограниченной налоговыми обязанностями.
Личная неограниченная налоговая обязанность распространяется на всех физических лиц, имеющих постоянное местожительство или место своего обычного пребывания на территории Германии, а также на всех юридических лиц, местонахождение или органы управления которых находятся в пределах Германии. В случае если налогоплательщиком является лицо с личной неограниченной налоговой обязанностью, в целях налогообложения учитывается имущество, находящееся как в пределах Германии, так и за границей.
Личная ограниченная налоговая обязанность возникает в случае, если физическое лицо не имеет постоянного места жительства или места своего обычного пребывания в пределах Германии, а также если юридическое лицо не имеет местонахождения или своих органов управления на территории страны. Данный вид налоговой обязанности возникает лишь в отношении имущества, находящегося на территории Германии.
В Германии учреждены два государственных реестра, в которых отражаются данные о земельных участках.
Первый реестр - земельный кадастр - содержит информацию о физических характеристиках каждого земельного участка, установленных в ходе землеустроительных и межевых работ. Земельный кадастр состоит из двух частей: кадастровой картотеки и кадастровой книги.
Кадастровая картотека представляет собой совокупность выдержанных в едином масштабе картографических изображений земельных участков. Каждое картографическое изображение земельного участка выполнено с помощью топографических и аэрофотографических работ с одновременным изображением всего, что находится на поверхности земельного участка, - зданий, строений, дорог, лесов, водных объектов и т.п. На основе картографических изображений отдельных земельных участков формируется общий план территории в целях проведения землеустроительных и градостроительных мероприятий.
В кадастровую книгу заносится словесное описание характеристик земельных участков, в том числе сведения о форме, размерах и местоположении земельного участка, режиме его использования, о доходности земельного участка, результатах оценки качества почвы.
Второй реестр - поземельная книга, появившаяся в Германии в 1874 г. первоначально для регистрации ипотеки. С 1911 г. ведение поземельной книги стало обязательным во всех землях Германии. Поземельная книга основывается на данных первого реестра - земельного кадастра. В настоящее время она предназначена для государственной регистрации гражданских прав на земельные участки. В поземельной книге отражаются также и ограничения гражданских прав на земельные участки, например сервитуты, ипотека[4]. В Бельгии установлен налог на недвижимость (The Real Estate Tax), который рассчитывается на основе предполагаемой арендной платы за объекты недвижимости. Национальные налоговые ставки дифференцированы в зависимости от места нахождения и способа использования недвижимости, и их величины варьируются от 1,25% до 2,5%. На местном уровне могут вводиться дополнительные надбавки (Surcharges) к национальным ставкам налога. Исходя из особенностей земельного законодательства, правительство Бельгии устанавливает официальные размеры арендной платы по категориям раскладки земель, зданий и других объектов недвижимости. Суммы арендной платы фиксируются на каждые 15 лет и остаются, как правило, неизменными в течение этого периода.
В США с 1956 г. действует специальный Земельный банк, который предоставляет фермерам кредиты на развитие сельского хозяйства. Земельный банк кредитует фермерские хозяйства, в том числе на льготных условиях тех фермеров, которые не увеличивают или сокращают возделываемую площадь своих земельных участков.