Земельно-имущественные отношения (стр. 18 из 52)
· процентные платежи относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения);
· начисление износа не является реальным движением денежных средств;
· расходные или доходные статьи, связанные с личной предпринимательской деятельностью владельца;
· дополнительные капиталовложения учитываются при построении итогового потока денежных средств;
· подоходный налог учитывается при анализе инвестиционных проектов;
· затраты, относящиеся к правовым аспектам, не связаны непосредственно с недвижимостью.
ПРИМЕР 1
Составление реконструированного отчета о доходах офисного центра
Предполагается составить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м2 сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м2 в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5% валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.
Прочие доходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.
Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.
Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.
Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.
| Потенциальный валовой доход | |||
| Офис№1: 100x300 = | 30000 | ||
| Офис№2: 100x400 = | 40 000 | ||
| Офис№3: 100x500 = | 50000 | ||
| Итого 120000 | |||
| Прочие доходы | 12000 | ||
| Потери арендной платы | |||
| 30 000 х 0,08 = | (2 400) | ||
| 40 000 х 0,07 = | (2 800) | ||
| 50 000 х 0,05 = | (2 500) | ||
| Итого (7 700) | |||
| Действительный валовой доход (ДВД) | 124300 | ||
| Операционные расходы | |||
| Постоянные расходы | |||
| Налоги на имущество | (16000) | ||
| Страховка объекта | (1 000) | ||
| Прочие постоянные расходы | (1 000) | ||
| Итого | (18000) | ||
| Переменные расходы | |||
| Расходы на управление (8% ДВД) | (9 944) | ||
| Заработная плата персонала с налогами | (12000) | ||
| Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2): | |||
| 1500x2x0,5= 1500 | (1 500) | ||
| Эксплуатация и текущий ремонт | (10000) | ||
| Содержание территории | (3 000) | ||
| Уборка помещений | (500) | ||
| Обеспечение безопасности | (10000) | ||
| Прочие | (1 000) | ||
| Итого | (47 944) | ||
| Расходы на замещение | |||
| Напольные покрытия: | |||
| 3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297 | (297) | ||
| Кровля | (500) | ||
| Сантехническое оборудование | (1 000) | ||
| Итого | (1 797) | ||
| Итого операционные расходы | (67741) | ||
| Коэффициент операционных расходов, % | |||
| 67741/124300 = 0,545 | 54,5 | ||
| Чистый операционный доход | 56,559 | ||
6.6. Метод прямой капитализации
Как уже было сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямой капитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которой определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.
Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:
• информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
• источники и условия финансирования сделок;
• возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.
Метод анализа рыночных аналогов— основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативный рынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:
• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
• условия финансирования типичные;
• качество управления соответствует требуемому;
• коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
• местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.
Таблица 7.2
Определение величины R0 методом рыночных аналогов
| Показатель | Объект | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | №4 | |
| Цена продажи, долл. | 100000 | 800000 | 120000 | 95000 |
| NOI,долл./год | 17000 | 12500 | 21 500 | 14250 |
| Ставка капитализацииxВесовой коэффициентВзвешенное значение R | 0,17x0,40,068 | 1,156x0,150,023 | 0,18x0,30,054 | 0,15x0,150,023 |
| Средневзвешенное значение R0= 16,8% (сумма значений предыдущей строки) | ||||
Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод коэффициента покрытия долга DCR— один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI:
DCR = DS/NOI ,
где DS — ежегодное обслуживание долга.
Коэффициент DCRиспользуется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCRминимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.
 |
По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности т, ипотечной постоянной Rmи коэффициента покрытия долга:
Где т =Vm/V ,
Vm— стоимость заемных средств;
V— стоимость объекта (вся сумма инвестиций);
Rm = DS/Vm— ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.
Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.
Метод (связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R0 должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Re и Rm.