Земельно-имущественные отношения (стр. 29 из 52)
Расчетные значения отношений арендной площади к общей позволяют определить качественные направления корректировки цен продаж. Так, например, для объекта III это отношение соответствует 0,75, что ниже этого же значения для оцениваемого объекта (0,84). Следовательно, корректировка по объекту III относительно эффективности использования общей площади под аренду должна иметь направление вверх (при повышении доли арендной площади в общей площади цена продажи объекта повышается). Аналогично корректируются цены продаж и по другим характеристикам — посредством сопоставления соответствующей характеристики каждого объекта сравнения с оцениваемым. Так, чтобы привести транспортную доступность объекта I к уровню транспортной доступности оцениваемого объекта, необходимо провести корректировку цены продажи объекта I в направлении вниз.
Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравнимых объектов, а также исходные значения цен продаж 1 м2 арендной площади по этим объектам, можно построить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта (табл. 9.5).
Таблица 9.5
Ранжированный ряд цен продаж сравнимых объектов
| Объект | Корректировка | Цена 1 м2 арендной площади, млн. руб. |
| I | Вниз | 0,190 |
| II | Вниз | 0,180 |
| Оцениваемый объект | ? | |
| III | Вверх | 0,165 |
Как видно из этой таблицы, в пределах между 0,180 млн. руб. и 0,165 млн. руб. определяется рыночная стоимость 1 м2 арендной площади оцениваемого объекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночной стоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн. руб. Это предопределяется тем, что по объекту II сделаны лишь две корректировки, а по объекту III — три. Следовательно, рыночная стоимость I м2 арендной площади оцениваемого объекта тяготеет к 0,180 млн. руб. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 0,175 х 2100 = 367,5 млн. руб.
8.5. Метод валовой ренты
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР:
• формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе:
• расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
• согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
• определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
• анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
• расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
• умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача — определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Таблица 9.6
Определение МВР
| Сопоставимые объекты | Цена продажи, долл. | Рентный годовой доход, долл. | МВР |
| 1 | 60 000 | 3950 | 15,19 |
| 2 | 61 800 | 4100 | 15,07 |
| 3 | 63 700 | 3900 | 16,33 |
| 4 | 64400 | 4000 | 16,10 |
| 5 | 66700 | 4200 | 15,88 |
| 6 | 58000 | 3800 | 15,26 |
| 7 | 61 000 | 3800 | 16,05 |
Принципиально важно отметить, что расчет МВР и рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта проводится не обязательно по одним и тем же сравнимым объектам, хотя отдельные объекты могут быть использованы для обоснования рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта (в табл. 9.7 из табл. 9.6 вошел сравнимый объект с арендной платой в 4200 долл.).
Расчетный показатель рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта составляет 4100 долл. в год. Тогда рыночная стоимость оцениваемого односемейного жилого дома, сдаваемого в аренду отдыхающим, равна 4100 х 15,88 = 65 108 долл.
8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж
Статистические характеристики. В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.
Таблица 9.7
Корректировка арендной платы по сравнимым объектам и определение рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта (в долл.)
| Элемент сравнения | Оцениваемый объект | ОбъектI | ОбъектII | ОбъектIII | ОбъектIV | ||||
| Арендная плата | 3500 | 3700 | 4500 | 4200 | |||||
| Ванная комната | Есть | Нет | Корректировка 400 | Нет | Корректировка 400 | Есть | Корректировка 0 | Нет | Корректировка 400 |
| Гараж | Есть | Нет | Корректировка200 | Есть | Корректировка0 | Есть | Корректировка0 | Есть | Корректировка0 |
| Центральное отопление | Нет | Нет | Корректировка0 | Нет | Корректировка0 | Есть | Корректировка-400 | Есть | Корректировка0 |
| Оплата коммунальных услуг | Арендатором | Арендатором | Корректировка0 | Арендатором | Корректировка0 | Арендатором | Корректировка0 | Владельцем | Корректировка-500 |
| Абсолютная корректировка | 600 | 400 | -400 | -100 | |||||
| Показатель рыночного рентного дохода в год | 4100 | 4100 | 4100 | 4100 | |||||
Средняя арифметическая,по данным наблюдений, равна
(9.1)где х — средняя арифметическая;
x1, х2,..., xn — данные наблюдений;
n — число наблюдений.
Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.
Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.
Рассмотрим статистическую выборку из девяти квартир, имеющих кухни следующих размеров (м2): 5; 8,5; 6; 9,5; 10; 8; 6,5; 6,5; 9. Используя формулу (9.1), получим среднее значение размера кухни этой выборки, равное 7,7 м2. Для определения значения медианы ранжируем рассматриваемый статистический ряд: 5; 6; 6,5; 6,5; 8; 8,5; 9; 9,5; 10. Согласно определению медианы ее значение будет соответствовать кухне размером 8 м2. Проанализировав представленную статистическую выборку, нетрудно определить значение моды, которое будет соответствовать кухне размером 6,5 м2.
Итак, мы получили три средние величины для рассматриваемой статистической выборки: 7,7; 8 и 6,5 м2. Эти представленные средние величины различаются в диапазоне 8—6,5 м2, и в этой связи возникает необходимость выбора одного среднего значения. В практической деятельности оценщика для проведения статистического анализа конкретного статистического ряда применение указанных выше средних величин проводится в следующем порядке. В случае, если статистическая выборка по размерам (по числу наблюдений) достаточно велика, для экспресс-анализа в качестве средней величины удобнее выбрать моду (не требуется никаких вычислительных процедур). Если таковой в выборке нет, то после ранжирования статистического ряда можно определить значение медианы. Наконец, если оценщик ставит перед собой задачу уточненного расчета среднего значения рассматриваемой статистической выборки, можно воспользоваться алгоритмом расчета по формуле (9.1).