Земельно-имущественные отношения (стр. 31 из 52)
Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (линии электропередачи, радио- и телевизионные промышленные установки и т. д.). При проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т. е. можно ограничиться констатацией его наличия и приведением перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.
Естественный уровень содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и усредненные за год уровни радиации (измеренные в микрорентгенах и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости.
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:
· природного ландшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;
• высокой и эффективной доступности для обитателей недвижимости экологически чистых природных объектов (парка, водоема, заповедника, заказника и т. п.);
• многообразных зеленых насаждений и их высокой экологической результативности на территории размещения объекта недвижимости.
Многообразие экологических полезностей такого вида далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерения этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. При проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можно выявить адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.
9.2. Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора
Индексы качества природно-антропогенной среды — количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для измерения загрязнений химического вида. Построение этих индексов предполагает оценку:
•качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) по отдельному загрязняющему веществу;
•качества той же среды в отношении суммарного одновременного воздействия па реципиента (недвижимость и ее обитателей) всех загрязняющих веществ, которые присутствуют в среде;
•интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.
В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов для показателей качества среды используется как термин "индекс качества среды" (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин "индекс загрязнения среды" (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.
Как критерии качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций в атмосферном воздухе и более чем для 800 химических веществ в природных водах. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.
Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:
· сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);
· агрегации полученных величин в суммарный показатель.
Алгоритм реализации этих операций:
Аi =Сi/ПДКi, (10.1)
где Ai— нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по его ПДК;
Ci— измеренная концентрация i-го загрязняющего вещества;
ПДК, — предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.
Индекс загрязнения атмосферного воздуха:
(10.2)где i = 1,...,n — число загрязняющих веществ.
Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды Iо.с и стоимости негативного экологического фактора (табл. 10.1).
Таблица 10.1
Загрязнение атмосферного воздуха по трем муниципальным округам Москвы
| Муниципальный округ и ПДК | Среднегодовая концентрация мг/м3 | |||
| Взвешенныевещества | Двуокись серы | Двуокись азота | Окисьуглерода | |
| Ясенево | 0,01 | 0,03 | 0.01 | 0.3 |
| Бирюлево | 0,04 | 0,06 | 0.04 | 4,0 |
| Капотня | 0,06 | 0,08 | 0,06 | 4,5 |
| ПДК | 0,05 | 0,05 | 0,04 | 3,0 |
По формулам (10.1) и (10.2) рассчитываем Iо/с по рассматриваемым муниципальным округам:
Iояс = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;
Iобс= 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;
Iокс = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
Как видно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На 01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а в Капотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в Капотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.
Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем элементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортной доступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой площади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости экологического фактора.
Исходя из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой площади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикам таким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.
1. Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе: 300/(5.8 - 1,15) = 64,5 долл./м2.
2. Определим величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе, если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64,5 (4,3 - 1,15) = 203,2 долл./м2.
3. Определим рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлеве: 900 - 203.2 = 696,8 = 700 долл./м2.
Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.
Глава 10. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
10.1. Цель оценки
Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.
Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.
Во-вторых, во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.
В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий — пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясений и т. п.