В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.
И наконец, важная функция оценки свободного участка земли — обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив — максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).
До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от пего. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.
10.2. Предмет оценки
Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда "священных догматов". Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные политические споры, — вопрос о частной собственности на землю.
Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:
• частная (граждан и юридических лиц);
• государственная (федеральная и субъектов РФ);
• муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).
По Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 21 октября 1993 г. № 1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.
Но земля представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.
Во всех современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества, прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов, о которых шла речь в гл. 2.
Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.
Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.
Как отмечалось в гл. 2, предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимость объекта.
Особенность земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.
Пока еще земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаются несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца. Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования. На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на землю.
10.3. Земельный рынок
Появление частных собственников земли, т. е. возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. В сущности, рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями земли как товара.
В классическом понимании рынок — это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, реализующих свои интересы на принципах свободной конкуренции. Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение и цена. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.
Для обеспечения такой сбалансированности продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям. Информация о предлагаемых товарах должна быть легковостребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения. Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными. Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.
Простое перечисление этих типичных условий показывает, что они мало соответствуют современному состоянию земельного рынка в РФ. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации земельного рынка.
Начнем с того, что любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т. п. Число предлагаемых участков со сходными характеристиками на местном рынке ограниченно. Спрос на них невзаимозаменяем, а предложение в краткосрочный период отличается крайней неэластичностью.
Иными словами, продавец не может увеличить предложение новых земельных участков, сколько бы за них ни платили. И ему невыгодно снимать с продажи свой товар, так как в этом случае он рискует вообще лишиться дохода. Таким образом, цена земли в краткосрочном периоде определяется исключительно величиной платежеспособного спроса. Например, в Москве, где резервы свободных площадей весьма ограниченны, а спрос на земельные участки традиционно высок, правительство города ввело выкуп прав аренды земельных участков на конкурсной основе и одновременно за 3,5 года в 20 раз увеличило ставки земельного налога и арендной платы в твердой валюте. Это, однако, не снизило заинтересованности инвесторов, и рыночные цены на земельные участки в Москве пропорционально возросли. Разумеется, подобное решение вряд ли было бы адекватно воспринято рынком, скажем, в Вологде или Йошкар-Оле.
В долгосрочном периоде отмеченные закономерности перестают действовать с такой неотвратимостью вследствие влияния на земельный рынок факторов перспективного характера. Одни из них способствуют расширению земельного рынка, другие — его ограничению. К первым относятся развитие транспортной сети и инженерное освоение периферийных территорий. В результате осуществления этих мер увеличивается спрос на отдаленные участки, растет их предложение и снижается рыночная стоимость земли.
Противоположное воздействие оказывают определяемые местными властями условия зонирования территории, предусматривающие целевое использование отдельных их участков и налагающие на инвестора определенные архитектурно-градостроительные ограничения. Это приводит к сокращению предлагаемых вариантов инвестиционных решений, сужению рынка и увеличению стоимости земли.
Существенно влияют на динамику спроса и предложения, а следовательно, и на стоимость земли организация земельного рынка, степень его открытости, условия финансирования и оформления сделок. Открытость рынка прежде всего зависит от информированности его участников. Расширение возможностей информированности способствует конкуренции покупателей и росту стоимости земельных участков, что может быть вполне компенсировано повышением эффективности инвестиций благодаря более качественному подбору объектов капиталовложений.