(20/100) 1850. млн. руб. 370
Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.
В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:
•недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.
Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.
Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):
Стоимость установки камина в существующем здании
на дату оценки 12
Текущая восстановительная стоимость его установки
при строительстве здания 5
Потеря стоимости вследствие износа 7
В этом же здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.
Устранимый функциональныйизнос, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как это продемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн. руб.):
Текущая восстановительная стоимость существующего сантехоборудования 40
Его физическийизнос -30
Возврат материалов (по цене их реализации) -2
Стоимость демонтажа старого оборудования 7
Стоимость его монтажа 55
Потеря стоимости вследствие износа 70
Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет "сверхулучшений". В нашем примере к таковым можно отнести наличие мастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости. Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):
Текущая восстановительная стоимость мастерской 90
Ее физический износ -18
Стоимость ликвидации мастерской 15
Потеря стоимости вследствие износа 87
Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:
• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов ("сверхулучшений").
Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.
На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 000 руб. за 1 м2 общей площади.
Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:
Потеря чистого дохода, млн. руб. 14,4
Коэффициент капитализации для зданий, % 12
Потеря стоимости здания из-за отсутствия
электрообогрева полов (14,4/0,12), млн. руб. 120
Стоимость устройства системы электрообогрева полов
при строительстве здания, млн. руб. -96
Неустранимый функциональный износ
из-занедостаточности элементов, млн. руб. 24
Неустранимыйфункциональный износ вследствие перс-избытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием "сверхулучшений".
Допустим, в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительная стоимость которого на дату оценки составляет 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб., а его доходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду 7.2 млн. руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12). Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости на 100 млн. руб. Таким образом, налицо неустранимый функциональный износ по причине "сверхулучшений". Его величина оценивается в следующем порядке (в млн. руб.):
Текущая восстановительная стоимость бассейна 160
Егофизический износ (160 х 20/100) -32
Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца
(6.0/0,12) 50
Настоящая стоимость дополнительных доходов (7,2/0,12) -60
Неустранимый функциональный износ из-за "сверхулучшений" 118
Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.
Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:
• капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;
• сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.
Рассмотрим технику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн. руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости (т. е. включая стоимость земельного участка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.
Общая потеря чистой арендной платы (30 000 х 600 м2) 18
Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (18 х 0,8) 14,4
Снижение стоимости здания,
связанное с внешним износом (14.4/0,12) 120
Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, неподверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.
Результаты проведенных расчетов накопленного износа (в млн. руб.) по оцениваемому зданию приведены ниже.
Физический износ — всего 636
В том числе:
устранимый 126
неустранимый:
короткоживущие элементы 140
долгоживущие элементы 370
Функциональный износ — всего 306
В том числе:
устранимый:
недостаточность элементов 7
замена элементов 70
"сверхулучшения" 87
неустранимый:
недостаточность элементов 24
"сверхулучшения" 118
Внешний износ 120
Общий накопленный износ 1062
Таким образом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3% восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1138 млн. руб.
Полученная информация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но и владельцу недвижимости.
Глава 12. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
12.1. Процесс оценки
В этой главе рассмотрены взятые из практики примеры оценки конкретных объектов недвижимости, позволяющие обратить внимание на решение следующих проблем, возникающих в реальных условиях российского рынка при оценке:
1.Недвижимости в составе чистых активов предприятия.
2.Объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал.