3.Офисного здания для купли-продажи.
4.Торгового здания для взноса в уставный капитал.
Приведенные ниже примеры взяты из практики работы специалистов "Национального агентства оценки" и преподавательского состава Академии оценки.
Представленный материал имеет следующую специфику:
•текст каждого примера содержит только наиболее существенные данные, характеризующие специфику, связанную с решением обозначенной проблемы, и вошедшие в отчет об оценке;
• общие положения, являющиеся обязательной частью полного письменного отчета об оценке, исключены;
• разделы, требующие дополнительного рассмотрения и прямо не связанные с указанной задачей, не приведены;
• приведенные в примерах данные, позволяющие идентифицировать реальные объекты оценки, изменены на сопоставимые.
Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Основной задачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценки или в более общем виде — идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, па которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.
На втором этапе процесса оценки составляется ее план с применением в каждом конкретном случае известных методов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и определить процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.
Третий этап процесса оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.
Четвертый этап является основным в отношении методически обоснованных результатов оценки объекта, полученных с применением в общем случае трех методов к оценке (доходного, прямого сравнения, затратного, см. гл. 7, 9, 12). Применение трех методов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при котором должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера.
Заключительный этап процесса оценки состоит в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных методов. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы, как правило, дают различные результаты. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т. д. Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия
Особенности такой оценки в том, что:
•производится оценка суммарной рыночной стоимости большого числа объектов;
•основной метод — затратный;
• оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;
• оценка суммы функционального и внешнего износов — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие.
Рассматривается предприятие, расположенное в средней полосе европейской части РФ. Предприятие имеет в своем активе более 1000 зданий и сооружений.
Предмет настоящего исследования — определение стоимости чистых активов предприятия. Дата оценки — 1 июня 1996 г. Цель оценки объектов недвижимости — определение стоимости чистых активов предприятия.
Основные понятия. В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.
Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительной стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки — использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.
Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемойфирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величина потребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью.
В соответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном отчете не определяются критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, стоимость определяется затратным методом.
Процедура оценки включает:
• осмотр объекта (зданий и сооружений);
• интервью с руководителями и собственниками;
• работу эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;
• определение всех видов износа;
• расчет рыночной стоимости объекта.
Остаточная балансовая стоимость объектов недвижимости предприятия составляла на дату оценки 521 753 950 509 руб.
Выбраны 23 осмотренных и обследованных объекта, по которым была собрана полная информация. Объекты представляют собой наиболее типичные здания и сооружения предприятия.
Суммарная остаточная балансовая стоимость выбранных объектов составила 309 558 081 856 руб., или 59,33% суммарной остаточной стоимости всех объектов недвижимости предприятия. Таким образом, было сделано допущение, что выборка репрезентативна. На основе полученной информации была рассчитана рыночная стоимость выбранных объектов. На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для объектов недвижимости оцениваемого предприятия. Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости оцениваемого предприятия.
Расчет полной восстановительной стоимости. Расчет стоимости строительства производился с использованием пакета прикладных программ "ValMaster", справочника оценщика "Промышленныездания", а также программного продукта "WIN-смета" (см. табл. 13.1).
Пример расчета восстановительной стоимости (по одному из рассматриваемых объектов) приведен далее.
ПРИМЕР
Производственный корпус № 106
Шифр (наименование) объекта оценки — производственный
корпус № 10б.
Группа капитальности объекта оценки 1.
Расчетный объем объекта оценки 106 142 м3.
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.
Характеристики объекта-аналога:
• Группа капитальности 1.
• Число этажей 1.
• Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).
• Стены кирпичные.
• Перегородки кирпичные.
• Колонны железобетонные (сборные и монолитные).
•Перекрытия — железобетонные балки (плиты).
•Покрытия из сборного железобетонного настила.
•Кровля рулонная.
• Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.
•Проемы есть.
•Отделка есть.
Таблица 13.1
Рассматриваемые объекты
| №п/п | Наименование | Год постройки | Строительный объем, м3 | Площадь м2 |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 1987 | 106 142 | 11 794 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 1972 | 90 197 | 5317 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 1973 | 491 022 | 32735 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 1971 | 259 190 | 31 360 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1971 | 3 175 | 265 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 1972 | 274 353 | 20505 |
| 7 | Производственный корпус № 51 | 1972 | 150000 | 14260 |
| 8 | Корпус № 60 | 1978 | 1 059 590 | 147 165 |
| 9 | Корпус № 62 | 1978 | 267 095 | 23722 |
| 10 | Корпус № 68 | 1986 | 29915 | 5800 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 1971 | 138450 | 12735 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 1982 | 166389 | 12214 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус № 4) | 1971 | 14050 | 2489 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 1971 | 618 | 103 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция ,№ 2 | 1971 | 156 | 26 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 1972 | 864 | 180 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 1973 | 8234 | 1 098 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 1973 | 720 | 240 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 1974 | 389 | 108 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 1979 | 864 | 180 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 1972 | 20141 | 3024 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 1972 | 941 809 | 77323 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 1982 | 540 | 108 |
Стоимость 1 м3 объекта-аналога (при объеме до 100 000 м3) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.