Смекни!
smekni.com

Земельно-имущественные отношения (стр. 43 из 52)

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

ПРИМЕР

Производство изделий (корпус № 106)

Группа капитальности объекта оценки 1.

Год постройки 1987.

Год оценки 1996.

Действительный возраст на дату оценки 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая

жизнь) 100 лет.

Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.

Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.

Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:

• коэффициент капитализации равен 0,335;

• коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;

• полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;

• коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.

Таблица 13.5

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

Конструкции,элементов Остаточнаястоимость,руб. Фактический срок эксплуатации, лет Нормативный срок эксплуатации, лет Коэффициент износа (гр. 4/гр.5) Износ(гр. 2 х гр.5), руб.
Кирпичные перегородки 372782280 9 60 0,15 55917342
Кровля рулонная 2609477520 9 10 0,9 2348529768
Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные 2 236 695 240 9 20 0,45 1 006512858
Деревянные 357871 800 9 30 0,3 107361 540
Деревянные двери 387694320 9 30 0,3 116308296
Окраска водными составами 335504520 1 2 0,5 167752260
Масляная окраска 782 843 880 1 2 0,5 391 421 940
Система горячего водоснабжения 372 782 280 9 20 0,45 167752026
Система холодного водоснабжения 559 174200 9 20 0,45 251 628390
Система канализации 372 782280 9 30 0,3 111 834 684
Система электрооборудования 1118 348 400 9 30 0,3 335 504 520
Системавентиляции 372 782 280 9 60 0,15 55917342
Итого 9878739000 5 116440966

Таблица 13.6

Общий физический износ объектов оценки

№п\п Наименование объекта Фактический возраст здания, лет Полная восстановительная стоимость, руб. Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.
1 Производственный корпус № 106 9 15097694040 9 878 739 000
2 Бытовой корпус № 1 8 24 49463581440 23830238640
3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 23 73899519720 44007579720
4 Производственный корпус № 3 25 39 378 495 000 23450 115000
5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 25 1 824 276 480 878 886 840
6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 24 36 849 852 000 18631947360
7 Производственный корпус № 5 1 24 22446 131 760 13366797600
8 Корпус № 60 18 148 102 554 600 88 195 904 160
9 Корпус № 62 18 38527811400 22943528400
10 Корпус № 68 10 1 7 055 604 800 8216933400
11 Материальный склад (корпус № 7) 25 18665744760 9437736360
12 Производственный корпус № 99 14 25 559 927 640 1522I 082240
13 Компрессорная станция (корпус №4) 25 2 636 730 720 1 141 674879
14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 23 240218 160 106763280
15 Внутриплощадочная насосная станция №2 25 60919560 26 378 040
16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 24 326940120 135648240
17 Склад растворителей (корпус № 10) 23 7 236 484 320 1 957 803 120
18 Галерея бытового корпуса № 1 8 23 465335520 128203920
19 Трансформаторная (объект 46) 22 248 103 960 91 141 440
20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 17 316503720 125211 840
21 Бункерный и тарный склад 24 6308716440 1 577178720
22 Производственный корпус № 1 24 111 14I984720 58 007 303 640
23 Склад масел (корпус № 104) 14 595 545 600 134852640
Неустранимым физический износ короткоживущих элементов, руб. Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. Коэффициент к определению износа долгоживущих элементов Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. Общий физический износ, руб.
5 116440966 5218955040 0,09 469 705 954 5586 146920
13 136358456 25 633 342 800 0,24 6152002272 19288360728
17035638433 29891 940000 0,23 6875 146200 23910784633
11466958750 15928380000 0,25 3 982 095000 15449053750
493 061 920 945 389 640 0,25 236347410 729 409 330
7949631 768 18217904640 0,24 4372297 114 12321 928882
6 607 737 552 9079334 160 0,24 2 179040198 8 786 777 750
68060612256 59 906 650 440 0,18 10783197079 78 843 809 335
17705477244 15584283000 0,18 2805 170940 20510648184
3826727580 8838671400 0,10 883 867 140 4710594720
4 386 799 560 9 228 008 400 0,25 2307002 100 6693801 660
8625278948 10338845400 0,14 1447438356 10072717304
584 428 938 1495055841 0,25 373763960 958 192898
55201 120 133454880 0,25 33 363 720 88 564 840
13660270 34 54 1 520 0,25 8 635 380 22 295 650
68867136 191 291 880 0,24 45910051 114777 187
736946210 5278681200 0,23 1214096676 1951042886
35572810 337 131 600 0,23 77 540 268 113 113078
43 123600 156962520 0,22 34531754 77 655 354
72 924 748 191 291 880 0,17 32519620 105444368
745 575 792 4731 537720 0,24 1 135569053 1 881 144845
40695585216 53 134681080 0,24 12752323459 53447908675
67 426 372 460 692 960 0,14 64497014 131923386

Таблица 13.7

Функциональный и экономический износ объектов оценки

№п/п Наименованиеобъекта Балансовая стоимость, руб. Остаточная балансовая стоимость, руб. Годовые амортизационные отчисления, руб.
1 Производственный корпус №106 30299714095 28089614242 302997141
2 Бытовой корпус № 18 главного производства 17 398 756462 13380239025 173987565
3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 38420506318 33 750 274 292 384 205 063
4 Производственный корпус № 3 47531 043614 33910806089 475310436
5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 452 002 847 364 260 526 4 520 028
6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 16228346569 12306496 189 162283466
7 Производственный корпус №51 16667987495 12799437299 166679875
8 Корпус № 60 121544692158 102508946803 1215446922
9 Корпус № 62 23 439 727666 19369320014 234 397 277
10 Корпус № 68 12 193289 145 9830 184 127 121 932891
11 Материальный склад (корпус № 7) 6 420 546 255 5 179360300 64 205 463
12 Производственный корпус № 99 14 137106489 12 121 201 963 141 371 065
13 Компрессорная станция (корпус№4) 2 120 590824 1 670 428 504 23 205 908
14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 499 446 767 257 066 572 4 994 468
15 Внутриплощадочная насосная станция№2 185 130812 95287315 1 851308
16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 586883471 355959414 5 868 835
17 Склад растворителей (корпус № 10) 3 290 440 055 1 856 852 074 32904401
18 Галерея бытового корпуса № 18 1016095 180 634 239 884 10160952
19 Трансформаторная (объект 46) 171 514 186 109855320 1 715 142
20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 908 4 1 5 544 699 133 671 9084 155
21 Бункерный и тарный склад сажи 3 885 602 679 2 356 269 399 38 856 027
22 Производственный корпус № 1 120 762 197887 93 008 080 934 1 207621 979
23 Склад масел (корпус №104) 223865617 192990786 2238656
Сумма годового налога на имущество, руб. Потенциальная годовая арендная плата, руб. Потери арендной платы, руб. Функциональный износ, руб.
561 792285 1 016287996 365 863 679 1 092 130384
267604781 528 586 127 190291 006 568 032 853
675 005 486 1 251 313081 450472709 1 344 694 654
678216 122 1391 181 776 500825439 1495001312
7285211 14065253 5063491 15 114899
246 129924 489555 122 176239844 526089087
255 988 746 506 008 558 182163081 543770391
2050178936 3873349318 1 394 405 755 4162405238
387386400 738982315 266 033 633 794 130249
196603683 379 503 020 136621 087 407824 141
103587206 199 895 400 71 962344 214812967
242 424 039 454 480637 163613029 488397 102
33 408 570 68217432 24 558 276 73 308 286
5 141 331 12 633 033 4 547 892 13575797
1 905746 4 682 708 1 685 775 5 032 164
7 119 188 15922440 5 732 079 17 110682
37 137041 86 493 642 31 137711 92 948 392
12684798 27 926 225 10053441 30010272
2 197 106 4769819 1 717135 5 125 776
13982673 27 608 907 9 939 206 29 669 273
47125388 105409428 37 947 394 113275803
1 860 161 619 3671 594587 1 321 774051 3945594183
3859816 7217800 2598408 7756442

ПРИМЕР