Расчет суммы функционального и экономического износов по одному из рассматриваемых зданий.
Производственным корпус № 106
Ифунк+экон = Са Кнед/Ккап ,
где Са = СТбал Нам Кдох + Ним — потенциальная арендная плата;
Кнед — коэффициент недозагрузки;
Ккап — коэффициент капитализации.
Ифунк+экон = (СТбал Нам Кдох + Ним)Кнед/Ккап =
= (30299714095x0,01x1,5 + 561792285)0,36/0,335 = 1092 130 384 руб.
Накопленный износ для зданий и сооружений определялся как сумма величин всех видов износа (физического, функционального и экономического). Величины накопленного износа приведены в табл. 13.8.
Таблица 13.8
Накопленный износ объектов оценки
| № | Наименование | Общий физический износ, руб. | Функциональный износ, руб. | Накопленныйизнос, руб. |
| 1 | Производственный корпус № 1 06 | 5586 146920 | 1 092 130384 | 6 678 277 304 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 19288360728 | 568 032 853 | 19856393581 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 23910784633 | 1 344 694 654 | 25255479287 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 15449053750 | 1 495001 312 | 16944055062 |
| 5 | Здание заводоуправления(корпус № 36) | 729 409 330 | 15 114899 | 744 524 229 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции ( Корпус №5) | 12321 928882 | 526 089 087 | 12848017969 |
| 7 | Производственный корпус № 51 | 8 786 777 750 | 543770391 | 9330548 141 |
| 8 | Корпус № 60 | 78 843 809 335 | 4 162405238 | 83006214573 |
| 9 | Корпус № 62 | 20510648 184 | 794 130249 | 21 304778433 |
| 10 | Корпус № 68 | 4710594720 | 407824 141 | 5 118418861 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 6693801660 | 214812967 | 6908614627 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 10072717304 | 488397 102 | 10561 114406 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус № 4) | 958 192898 | 73 308 286 | 1 031 501 184 |
| 14 | Внутриплощадочнаянасосная станция №1 | 88 564 840 | 13575797 | 102 140637 |
| 15 | Внутриплощадочнаянасосная станция № 2 | 22 295 650 | 5032 164 | 27327814 |
| 16 | Главная понизительнаяподстанции ( корпус № 15) | 114777 187 | 17 110682 | 131 887 869 |
| 17 | Склад растворителей (корпус №10) | 1 95 1 042 886 | 92 948 392 | 2043991 278 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 113 113078 | 30010272 | 143 123350 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 77655354 | 5 125 776 | 82781 130 |
| 20 | Главная понизительнаяподстанция (корпус № 66) | 105444368 | 29 669 273 | 135 113 641 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 1 881 144845 | 113275803 | 1 994420648 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 53 447 908 675 | 3945594 183 | 57 393 502 858 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 131 923386 | 7 756 442 | 139679828 |
Расчет рыночной стоимости. При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений при помощи затратного метода сначала оценивается полная восстановительная стоимость, а затем из нее вычитается накопленный износ (табл. 13.9).
На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для зданий и сооружений, равный 0,86961.
Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость зданий и сооружений предприятия: 521 753 950 509 х 0,86961 = 453 722 452 902 руб.
ВЫВОД: рыночная стоимость зданий и сооружений рассматриваемого предприятия составляет на дату оценки (округленно) 455 000 000 000 руб.
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал
Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.
Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.
Цель оценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".
Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалистыотмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.
Таблица 13.9
Рыночная стоимость зданийи сооружений
| №п\п | Наименование объекта | Остаточная балансовая стоимость, руб. | Полная восстановительная стоимость, руб. | Накопленный износ, руб. | Рыночная стоимость, руб. | Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 28089614242 | 1 5 097 694 040 | 6678277304 | 8419416736 | 0,29973 |
| 2 | Бытовой корпус №18 главного производства | 13380239025 | 49463581440 | 19856393581 | 29607187859 | 2,21275 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 33 750 274 292 | 73899519720 | 25255479287 | 48 644 040 433 | 1,44129 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 33910806089 | 39 378 495 000 | 16944055062 | 22 434 439 938 | 0,66157 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус №36) | 364 260526 | 1 824 276 480 | 744 524 229 | 1079752251 | 2,96423 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 12306496 189 | 36 849 852 000 | 12848017969 | 24001834032 | 1,95034 |
| 7 | Производственный корпус №51 | 12799437299 | 22446131760 | 9330548141 | 13115583618 | 1,02470 |
| 8 | Корпус № 60 | 102508946803 | 148102554600 | 83006214573 | 65096340027 | 0,63503 |
| 9 | Корпус № 62 | 19369320014 | 38527811400 | 21304778433 | 17223032967 | 0.88919 |
| 10 | Корпус № 68 | 9830184 127 | 17055604800 | 5118418861 | 11937185939 | 1,21434 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 5179360300 | 1 8 665 744 760 | 6908614627 | 11 757 130 133 | 2,27000 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 12121201963 | 25559927640 | 10561114406 | 14998813234 | 1,23740 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус №4) | 1670428504 | 2636730720 | 1 031 501 184 | 1 605 229 536 | 0,96097 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 257066572 | 240218 160 | 102140637 | 138077523 | 0,53713 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 95287315 | 60919560 | 27327814 | 33 591 746 | 0,35253 |
| 16 | Главная понизительнаяподстанция (корпус № 15) | 355959414 | 326940120 | 131887869 | 195052251 | 0,54796 |
| 17 | Склад растворителей (корпус №10) | 1 856 852 074 | 7 236 484 320 | 2043991278 | 5192493042 | 2,79640 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 634 239 884 | 465 335 520 | 143 123 350 | 322212170 | 0,50803 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 109855320 | 248 103960 | 82781 130 | 165322830 | 1,50491 |
| 20 | Главная понизительнаяподстанция (корпус № 66) | 699133671 | 316503720 | 135 113640 | 181 390080 | 0,25945 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 2 356 269 399 | 6308716440 | 1 994 420 648 | 4314295792 | 1,83099 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 93 008 080 934 | 11114I984720 | 57 393 502 858 | 53748481 862 | 0,57789 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 192990786 | 595 545 600 | 139679828 | 455 865 772 | 2,36211 |
| Итого | 384846304742 | 334666770014 | 0,86961 |
В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.