Информация по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
• сделки по купле-продаже промышленной недвижимости на рынке носят исключительный характер;
• цены предложения часто существенно отличаются от цен сделок;
• в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшиепроизводственные или складские помещения площадью до 500 м2.
К осени 1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России (Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская) сложились следующие ставки арендной платы:
Ставка арендной платы, долл. за 1 м2 в год
Складские помещения площадью, м2:
до 100 30-60
100-1000 20-40
более 1000 до 20
Производственные помещения площадью, м2:
до 1000 20-40
более 1000 до 20
Для большинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи не превышает 100 долл. за 1 м2
По региону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделках купли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить не удалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали вывод о том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют тем показателям, которые приведены выше.
Рассматриваемое здание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалось деталей общей массой 26 000 т.
Цех сварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширина каждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м:, высотой 8,8 м, со строительным объемом 22 810 м3. Цех состоит из двух пролетов, оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.
Фундаменты железобетонные, монолитные столбчатого типа.
Каркас металлический, в первом пролете — из конструкций типа ''Хард", во втором — из металлоконструкций Шатского завода.
Покрытие — трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем из пенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.
Стеновые панели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем изминплиты толщиной 80 мм и обшивками с двух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролета кирпичные.
Здание оборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числе системой местных отсосов от сварочных постов.
Комплектное оборудование цеха сварки фирмы "Равема" (Германия) предназначено для сварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработки стали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.
Расчет рыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составе единого производственного комплекса с учетом существующего использования, и поэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценка вцелях финансовой отчетности и смежной документации) для подобных объектов анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования не проводился.
После всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимых продаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО "YYY", невозможно, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.
Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправных данных).
Исходя из вышеизложенного невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, который находится на стадии ввода в эксплуатацию. История хозяйственной деятельности и прибылей практически отсутствует, поэтому прогнозирование будущих доходов затруднено. Кроме того, поскольку объектом оценки является не действующее предприятие в целом, а отдельные виды имущества, постольку сложно выделить часть дохода, которую приносит это имущество.
Затратный метод.При определении восстановительной стоимости здания экспертами использовались три способа расчета:
Оценщиками была рассчитана восстановительная стоимость здания с использованием пакета прикладных программ "ValMaster". В результате расчетов восстановительная стоимость здания оказалась в 5 раз меньше затрат, фактически произведенных строителями. Для подтверждения результата, полученного оценщиками, дополнительно были использованы еще два способа, причем оценщики исходили из того, что в каждом из приведенных способов для достижения одного и того же результата используются различные отправные точки, при этом составление объектной сметы основывается на применении единичных расценок по видам работ и конструктивным элементам. Для этого и используются сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), прошедшие экспертизу в ЦНИИ экономики и управления строительством Минстроя России, а также сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов (УПВС).
1. Расчет фактически произведенных затрат по конструктивным элементам и видам работ, подсчитанных на основании рабочих чертежей здания (сооружения) и его натурного обследования, наиболее точный. Подсчет объемов ведется для каждого вида работ и конструктивного элемента в единицах измерения, установленных в "Единых районных единичных расценках" (ЕРЕР) и "Ценнике на монтаж оборудования" (ЦМО), разработанных на основе части IV СНиП с учетом указаний, приведенных в общей и технической частях соответствующих глав части IV СНиП. Восстановительная стоимость строительства при этом определяется с помощью базисных единичных расценок 1984 г. путем их пересчета в текущие цены (ноябрь 1996 г.) с использованием программного комплекса "WIN-смета".
2.Расчет стоимости строительства на основе данных, приведенных в справочнике оценщика "Промышленные здания" фирмы "Ко-инвест".
3.Расчет стоимости строительства с использованием пакета прикладных программ "ValMaster".
Последовательность расчета рыночной стоимости здания была такой.
1)Составление объектной сметы. На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей была составлена объектная смета на строительство здания в ценах на ноябрь 1996 г. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 4 986 315 000 руб.
2)Оценка стоимости здания с использованием справочника "Промышленные здания". На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей по справочнику были подобраны объекты-аналоги и составлена таблица корректировок. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 3 935 455 000 руб.
3) Оценка стоимости здания с использованием программы "ValMaster". В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 5 863 136 100 руб.
Определение стоимости нового строительства.По итогам анализа результатов расчета, полученных с использованием трех подходов, стоимость строительства объекта оценки в современных ценах находится в диапазоне 3 935 455,0 — 5 863 136,1 тыс. руб. Среднее значение (округленно) — 4 900 000,0 тыс. руб., с учетом НДС (20%) и предпринимательской прибыли (30%) — 7 644 000,0 тыс. руб. Окончательную стоимость принимаем равной 7 650 000 тыс. руб.
Здание цеха сварки — новый объект, только введенный в эксплуатацию. В результате визуального осмотра объекта оценки признаков устранимого и неустранимого физического износа обнаружено не было. Суммарная величина физического износа принята равной нулю.
Здание цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен и в настоящее время запрещен к использованию в зданиях такого типа. По заключению органов пожарного надзора, для дальнейшей эксплуатации объекта необходимо иметь рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения производительностью 80 л/с.
При расчете стоимости строительства насосной станции противопожарного водоснабжения оценщики использовали метод замещения.
Объект-аналог выбран по справочнику "Промышленные здания". Код здания по справочнику 4.08.143. Наименование здания — автоматизированная насосная станция противопожарного водоснабжения. Производительность 100м3/ч. Одноэтажное однопролетное здание с подвалом. Габаритные размеры здания 6 х 9 м. Фундаменты и перекрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные. Полы из керамической плитки. Отделка: окраска стен краской ВА-22А, высококачественная штукатурка. Строительный объем 439 м3. Стоимость здания-аналога в ценах июля 1996 г. 246 761 900 руб. Индекс цен с июля 1996 г. по дату оценки 1,04901. Стоимость здания-аналога в ценах ноября 1996г. 258 855 701 руб.