Смекни!
smekni.com

Земельно-имущественные отношения (стр. 47 из 52)

5.Размер земельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельным участком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки только непосредственно под зданием.

Сводная характеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результаты сравнительного анализа — в табл. 13.11.

Результаты проведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основным характеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту №4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод о том, что стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составит от 700 до 900 долл. за 1 м2. Более высокая цена за 1 м2 на объекте № 3, на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.

Общая стоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.

Таблица 13.10

Характеристика объектов-аналогов

Характеристика объектов Объект Объект №1 Объект №2 Объект№3 Обмет№4
Общая площадь, м 2 3314 2217 3030 3226 1222
Этажность 5 этажей + мансарда + подвал 5 этажей + подвал 5 этажей + подвал 5 этажей + подвал 3 этажа + подвал
Удаленность от метро Рядом с метро 10 мин ходьбы, подъезд затруднен 20 мин ходьбы 20 минходьбы 20 мин ходьбы
Наличие парковки Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует На 12 автомашин
Земельный участок 0,1 га 0,15га Под зданием Под зданием Под зданием
Цена предложения, долл. - 1 400 000 1 500000 2 701 000 1 405 000
Цена предложения за 1 м2, долл. - 630 495 840 1150

Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.

Таблица 13.11

Сравнительный анализ объектов

Показатель Объект
№ 1 № 2 № 3 № 4
Цена предложения за 1 м2. долл. 630 493 840 1150
Состояние объекта Немного хуже Хуже Хуже Одинаковое
Площадь здания Немного лучше Одинаковая Одинаковая Немного лучше
Местоположение Хуже Соизмеримо Соизмеримо Лучше
Земельный участок Соизмерим Хуже Хуже Лучше
Парковка Соизмерима Соизмерима Соизмерима Лучше
Общая поправка Немного хуже Хуже Хуже Лучше

Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:

· учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что

важно при предполагаемой реконструкции объекта;

· полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.

Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:

• реальную рыночную арендную ставку;

• величину и динамику текущих расходов;

• ставки дисконтирования;

• период владения объектом;

• величину реверсии.

Определение потока дохода.Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:

· доход для оценки недвижимости измеряется за год;

· учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);

· рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);

· доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).

При определении стоимости аренды 1 м2 учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисныхпомещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м2, для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:

Кнд =DпTс/Nа,

где Dп — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Тс — средний период, в течение которого помещение свободно;

Na — число арендных периодов в году.

Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число арендных периодов за год — 1.

Кнд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.

В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего

объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: Кнд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно Кнд = 0,07.

Расчет текущих операционных расходов.

Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.

Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.

Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.

Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3—4% эффективного валового дохода.

Переменные расходы.

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

• Общая площадь здания 3313,8м2.

• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.

• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

• Объем здания 13248м3.

• Температура внутри здания 180С.

• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.

• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.

• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

• Число кондиционеров 140.

• Суточная продолжительность работы 6 ч.

• Период работы 120 суток в год.

• Число рабочих дней в неделю 6.

• Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч.

• Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.

Расчет расходов на освещение.

Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:

используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;

стены помещений светлые.

Освещаются:

санузлы площадью 10м2 каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;