Доходный метод дает более точное обоснование рыночной стоимости объекта. Исходя из вышеизложенного оценщики пришли к выводу, что окончательная стоимость указанного объекта недвижимости составит 3 000 000 долл.
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал
Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего торгового здания большой площади на основе затратного метода и метода прямой капитализации.
Дата оценки— 10 февраля 1996 г.
В соответствии с задачей, поставленной заказчиком, оценка производится для обоснования стоимости объекта недвижимости при принятии решения о взносе его в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".
Оцениваемый объект недвижимости представляет собой огороженный декоративным забором из железного штакетника благоустроенный земельный участок площадью 0,91 га с находящимся на нем зданием универсама, представляющим собой 2-этажное типовое строение с торговыми залами, кафетерием, столовой, помещениями для приема, обработки и хранения продукции, административно-бытовыми, вспомогательными и технологическими помещениями, оборудованными для нормального функционирования комплекса.
Общая площадь здания 6922 м2, в том числе подвала — 1838 м2, площадь 1-го этажа 3018м2, 2-го этажа — 2064 м2. Площадь застройки здания 3503 м2, высота 8,7 м, строительный объем 41 603 м3.
Основные конструктивные решения.
Здание каркасно-панельного типа, 1-й группы капитальности. Фундаменты ленточные из сборных бетонных блоков и столбчатые железобетонные подколенники.
Ограждения и внутренние капитальные стены из керамзитобетонных навесных панелей, перегородки из кирпича и щелевых блоков, перекрытия из сборных железобетонных плит, кровельное покрытие из рубероида по железобетонному основанию.
Полы: в подполье — бетонные и керамическая плитка; в главном торговом зале — мраморная плитка; в подсобно-вспомогательных и складских помещениях 1-го этажа — бетонные мозаичные плиты; в торговых и бытовых помещениях 2-го этажа — керамическая плитка; в административных помещениях — линолеум.
Потолки в подполье, складских помещениях покрыты известковой побелкой и водоэмульсионной краской, в торговых помещениях — плиткой "акмигран".
Оконные проемы — алюминиевые блоки с декоративными решетками, дверные проемы м ворота металлические индустриальные.
Отделка: наружная — облицовка керамическим кирпичом, внутренняя — масляная окраска по штукатурке, глазурованная плитка и декоративное пленочное покрытие.
В здании установлены 3 грузовых лифта грузоподъемностью 500 кг и 1 лифт на 100 кг.
Здание имеет центральное отопление, водоснабжение, канализацию, электрообеспечение, телефонизацию (8 номеров), внутреннюю систему приточно-вытяжной вентиляции, системы пожарной и охранной сигнализации, а также централизованного телевизионного видеоконтроля внутренних помещений и прилегающей территории. Система отопления оснащена автоматическим регулятором температуры, позволяющим существенно снизить потребление тепловой энергии.
Здание оснащено необходимым холодильным оборудованием, смонтирована и опробована в рабочем режиме пекарня на 2,5 т хлебобулочных изделий в смену, установлена часть торгово-заготовительного оборудования и инвентаря.
Земельный участок площадью 9080 м2. Функциональное назначение — универсальный продовольственный магазин. Форма участка прямоугольная. Ландшафтные характеристики участка: рельеф участка спокойный, покрытие асфальтовое, на участке расположено здание магазина.
Участок свободен от зеленых насаждений.
Разрешенное использование — эксплуатация существующего здания универсама.
Анализ наиболее эффективного использования. Анализ на наиболее эффективное использование оцениваемого объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих его наивысшей стоимости. Наиболее эффективное использование должно отвечать четырем условиям: быть физически осуществимым, законодательно и нормативно разрешенным, экономически обоснованным и обеспечивать наивысшую стоимость имущества. С точки зрения наиболее эффективного использования отдельно анализируются как бы незастроенный земельный участок и объект недвижимости в целом с учетом имеющихся улучшений.
По местоположению, почвенно-геологическим условиям и конфигурации участок допускает различные физически возможные варианты использования. Но в правовом отношении эти варианты ограничены условиями договора аренды, предусматривающими его применение в соответствии с целевым назначением размещенного на нем универсама. С учетом установленных ограничений допустимо рассматривать только варианты наиболее эффективногоиспользования свободных от застройки площадей, составляющих около 5,6 тыс. м2. За вычетом подъездных автодорог и пешеходных путей к магазину резерв фактически свободных площадей составляет примерно 3,5 тыс. м2. Здесь в соответствии с целевым назначением объекта со стороны переднего фасада здания целесообразно разместить зону выносной розничной торговли и летних кафетериев, а со стороны заднего фасада — временную открытую стоянку грузового автотранспорта, доставляющего товары в универсам.
По указанным выше причинам снос или перепрофилирование оцениваемого объекта юридически недопустимы и экономически нецелесообразны. Резервы наиболее эффективного использования недвижимою имущества следует искать в рационализации управления функционирующим комплексом. Но оценка этих резервов в настоящее время неосуществима, так как объект еще не использовался по целевому назначению.
Определение стоимости объекта оценки на основе затратного метода. Оно состоит в расчете восстановительной стоимости, предпринимательской прибыли, накопленного износа и стоимости прав аренды земельного участка.
Определение восстановительной стоимости.Оно выполнено с использованием программы "ValMaster", причем отдельно рассчитаны стоимости строительства по зданию и по ограждению участка.
Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости
Исходные данные:
• Шифр (наименование) объекта оценки: универсам.
• Территориальный пояс № 1.
• Климатический район № 2.
• Группа капитальности объекта оценки 1.
• Расчетный объем объекта оценки 41 603 м3.
Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,181.
Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 170872.
Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.
Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 20.
Величина НДС, учитываемая в расчете 20%.
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается (сборник 33, табл. 2) торговое здание — универсам.
Характеристики объекта-аналога:
· Группа капитальности 1.
· Число этажей 2.
· Здание с подвалом.
Данный коэффициент взят из постановления Госстроя СССР №94 от II мая 1983 г.
Данный индекс взят из сборника фирмы "Ко-Инвест" "Индексы цен в строительстве", где индексы на строительно-монтажные работы рассчитаны и сформированы с использованием программно-информационного комплекса фирмы "Ко-Инвест". Разработка публикуемых в сборнике индексов цен корреспондируется с Методическими рекомендациями по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы, разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управления строительством в 1993 г., и Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. № 12-349.
• Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, цементные и из релина.
• Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.
Стоимость 1 м3 объекта-аналога при объеме до 35 000 м3 для территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г. составляет 17,10 руб.
В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.
Сопоставление характеристик объекта-аналога и объекта оценки представлено в табл. 13.15.
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,05060. Корректировка стоимости на объем сверх величины Vmax = 35 000, установленной УПВС, равна 0,95.
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличия в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:
• 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 797384,9руб.;
• 1969 г. (с учетом дополнительных косвенных издержек) — 956861,9руб.;
• 1984г. — 1 129097,0руб.;
• на дату оценки — 19 292 880,3 тыс. руб.;
• то же с учетом НДС — 23 151 456,4 тыс. руб.
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в табл. 13.16.
Таблица 13.15