Характеристики объекта-аналога и объекта оценки
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Корректирующий коэффициент |
| Группа капитальности | 1 | 1 | 1,00 |
| Этажность | 2 | 2 | 1,00 |
| Тип фундаментов | Мелкого заложения Обычный | Мелкого заложения Бутобетонный с кирпичным цоколем | 1,02 |
| Материали тип стен | Кирпичные | Панели | 1,03 |
| Тип крыши | Плоская | Плоская | 1,00 |
| Основной тип полов | Плитка ПХВ | Плитка ПХВ | 1,00 |
| Наружная отделка | Не оштукатурено | Отделочный слой панелей | 1.00 |
| Внутренняя отделка | Простая | Простая | 1,00 |
| Оконные проемы | Двойные | Двойные | 1,00 |
Расчет стоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненным показателям восстановительной стоимости
Исходные данные:
• Ограждение металлическое.
• Территориальный пояс № 1.
• Климатический район № 2.
• Расчетный периметр объекта оценки 391м.
Таблица 13.16
Стоимость строительства по конструктивным элементам и видам работ
| Конструктивный элемент | Процент от стоимости здания-аналога | Стоимость | |
| в тыс. руб. | в долл. | ||
| Фундаменты | 4,00 | 861 129,1 | 152628.3 |
| Стены, перегородки | 15,00 | 3 229 234,2 | 572 356,3 |
| Перекрытия | 22,00 | 4736210,2 | 839 455,9 |
| Крыши | 8,00 | 1 722258,2 | 305 256,7 |
| Полы | 9,00 | 1 937 540,5 | 343413,8 |
| Проемы | 11,00 | 2368 105,1 | 419727,9 |
| Отделочные работы | 6,00 | 1 291 693,7 | 228 942,5 |
| Прочие работы | 3,00 | 645 846,8 | 114471,3 |
| Технические системы | 29,54 | 6359438,6 | 1 127 160,3 |
| В том числе: | |||
| отопление | 4,40 | 947 242,0 | 167891,2 |
| водопровод | 3,84 | 826 684,0 | 146523,2 |
| горячая вода | 2,64 | 568 345,2 | 100734,7 |
| канализация | 3,20 | 688 903,3 | 122 102,7 |
| электроосвещение | 6,36 | 1 369 195,3 | 242 679,1 |
| газ | 0,00 | 0,0 | 0,0 |
| вентиляция | 4,20 | 904 185,6 | 160259,8 |
| радио | 0,44 | 94 724,2 | 16789,1 |
| телевидение | 0,00 | 0,0 | 0,0 |
| телефон | 0,66 | 142086,3 | 25 183,7 |
| лифт(ы) | 3,80 | 818072,7 | 144996,9 |
| мусоропровод(ы) | 0,00 | 0,0 | 0,0 |
| Итого | 107,50 | 23 151 456,4 | 4 103413,0 |
Примечание. Отличие суммы процентов от 100 вызвано отличием состава и типов инженерного оборудования и благоустройств от приведенных в таблицах УПВС.
Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,17.
Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087.
Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.
Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 15.
Величина НДС, учитываемая в расчете, 20%.
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается ограда из металлического штакетника с металлическими стойками высотой до 2 м (сборник 4, табл. 107).
Стоимость 1 м3 объекта-аналога для территориального пояса № 1 и климатического района №2 в ценах 1969 г. составляет 10,1 руб.
В результате расчета стоимость нового строительства объекта оценки составляет в ценах:
• 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 3949,1 руб.;
• 1969г. (с учетом их) —4738,9руб.;
• 1984г. —5544,5руб.;
• на дату оценки — 94 738,9 тыс. руб.;
• то же с учетом налогов — 113 686,7 тыс. руб. (20 150,1 долл.).
Таким образом, стоимость замещения объекта оценки (здание и ограждение) составляет 23 265 143,1 тыс. руб. (4 123 563,1 долл.). Окончательная стоимость объекта оценки равна 23 000 000 тыс. руб. (4 100 000 долл.).
Определение предпринимательской прибыли.Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.
Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов в Москве в настоящий момент — высокорентабельным бизнес. Ставка предпринимательской прибыли составляет 30-50%. для дальнейших расчетов она принята равной 30%. В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибыли составит б 900 000 тыс. руб.
Расчет накопленного износа. Исходные данные:
• Дата постройки — сентябрь 1995 г.
• Дата оценки — февраль 1997 г.
• Действительный возраст на дату оценки 1,5 года.
• Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным).
В табл. 13.17 приводится разбивка стоимости нового строительства по конструктивным элементам (итоговая величина стоимости взята на основе расчетов, проведенных выше, разбивка по конструктивным элементам произведена с использованием сборников УПВС).
Расчет величин неустранимого физического износа коротко- и долгоживущих элементов приведен в табл. 13.18 и 13.19.
Общий физический износ объекта оценки, тыс. руб.
Устранимый физический износ (отложенный ремонт) 0
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 1356855,80
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов 95 950,60
Итого 1 452 805,40
В результате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаков функционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.
Таблица 13.17
Стоимость строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видам работ
| Наименование элемента | Стоимость, тыс. руб. |
| Ленточные крупноблочные фундаменты | 952972,71 |
| Стены из несущих панелей | 2 608 763,24 |
| Кирпичные перегородки | 964 884,78 |
| Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит | 5241 350,62 |
| Железобетонные лестницы | 293 038,94 |
| Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей | 1 639 113,23 |
| Кровля рулонная | 266 832,27 |
| Полы из керамических плиток | 150093,45 |
| Полы из рулонных материалов | 1 994 096,06 |
| Окраска водными составами | 1 00 062,63 |
| Масляная окраска | 428 837,70 |
| Оклейка обоями | 185829,48 |
| Облицовка керамическими плитками | 171 534,87 |
| Штукатурка | 543 195,02 |
| Система горячего водоснабжения | 628961.86 |
| Система, центрального отопления | 1 048270,11 |
| Система холодного водоснабжения | 914 853.97 |
| Система канализации | 762 378,00 |
| Система электрооборудования | 1 515226,54 |
| Система радиофикации | 104826,76 |
| Система телефонизации | 157240,19 |
| Лифты | 905 324,60 |
| Система вентиляции | 1 000 622,00 |
| Прочие | 421 690,87 |
| Итого | 23 000 000,00 |
Таблица 13.18
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов1
| Конструкции,системы,работы | Остаточнаястоимость,тыс. руб. | Фактический срокэксплуатации, лет | Нормативный срок эксплуатации, лет | Коэффициентиэноса2 | Износ(гр.2 х гр.5) |
| Кирпичные перегородки | 964 884.78 | 1,5 | 60 | 0,025 | 24122,12 |
| Кровля рулонная | 266832,27 | 1,5 | 10 | 0,150 | 40 024,84 |
| Полы из керамических плиток | 150093,45 | 1,5 | 30 | 0,050 | 7 504,67 |
| Полы из рулонных материалов | 1 994 096.06 | 1,5 | 10 | 0,150 | 299114,41 |
| Окраска водными составами | 100062,63 | 1,5 | 2 | 0,750 | 75 046,97 |
| Масляная окраска | 428 837,70 | 1.5 | 2 | 0,750 | 321 628,27 |
| Оклейка обоями | 185 829,48 | 1,5 | 2 | 0,750 | 139372,11 |
| Облицовка керамическими плитками | 171 534,87 | 1,5 | 30 | 0,050 | 8 576,74 |
| Штукатурка | 543 195,02 | 1,5 | 30 | 0,050 | 27 159Г5 |
| Система горячего водоснабжения | 628961,86 | 1.5 | 20 | 0,075 | 47172,14 |
| Система центральногоотопления | 1048 270.11 | 1,5 | 20 | 0,075 | 78 620,26 |
| Система холодного водоснабжения | 914853.97 | 1,5 | 20 | 0,075 | 68614,05 |
| Система канализации | 762 378,00 | 1,5 | 30 | 0,050 | 38 118,90 |
| Системаэлектрооборудования | 1 515226,54 | 1.5 | 30 | 0,050 | 75761,33 |
| Система радиофикации | 104826.76 | 1,5 | 30 | 0,050 | 5241,34 |
| Система телефонизации | 157240.19 | 1,5 | 30 | 0,050 | 7 862,01 |
| Лифты | 905 324,60 | 1,5 | 20 | 0,075 | 67 899,35 |
| Система вентиляции | 1000622,00 | 1,5 | 60 | 0,025 | 25015,55 |
| Итого | 11843070,31 | 1 356854,80 |
Таблица 13 19
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов
| №п/п | Показатель | Значениепоказателя |
| 1 | Стоимость нового строительства, тыс. руб. | 23 000 000,00 |
| 2 | Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб. | 0 |
| 3 | Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. | 11 843070,31 |
| 4 | Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 - стр. 3) | 11 156930,69 |
| 5 | Фактический возраст здания, лет | 1,5 |
| 6 | Нормативный срок эксплуатации, лет | 175 |
| 7 | Коэффициент к определению износа (стр. 5 : стр. 6) | 0,0086 |
| 8 | Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7) | 95 950,60 |
Результаты оценки, тыс. руб.