Как уникальное природное тело, земля является всеобщим материальным условием производства и пространственным базисом социально-экономического развития, главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, средой обитания животного и растительного мира. Невосполнимость и ограниченность земельных ресурсов ставят, в большинстве случаев, земельные вопросы во главу угла государственной политики страны. Наряду с этим, земельные участки являются также и объектом гражданских прав. Поэтому, совсем не удивительно, что земля стала одним из основных объектов налогообложения в мире.
В древнейшей форме земельного налогообложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе, наряду с учетом количества, начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии и размер дохода, получаемого с земель различного качества.
Так, в Египте, во времена первых фараонов (4 тыс. лет до н.э.) тщательно велись оценочные списки земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы - чиновники фараона. В специальные реестры Древнего Рима (4 в до н.э.) вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель.
В феодальный период самой удобной единицей налогообложения становится человек, деревня или скот, а налогообложение земель уходит на второй план.
Но уже в 17 в. физиократы, для практики государственного управления, предложили использовать налогообложение земли в качестве наиболее действенного способа покрытия государственных расходов. К преимуществам земельного налога физиократы относили, в первую очередь, очевидность объекта налогообложения – земельного участка. Земельный участок имеет границы, четкие обозначения, а отсюда следует и легкость сбора налога.
Поземельное налогообложение на Руси впервые было применено при Иване IV. Для определения размера налога тогда служило «сошное письмо», которое предусматривало измерение земельных площадей и перевод полученных данных в условные податные единицы «сохи». С середины XVI в. до 80-х гг. соха определялась площадью земли, выраженной в фиксированном количестве четвертей посева. В более ранних «сошных выписях» сообщались сведения о количестве дворов, их рабочем мужском населении и о количестве сошного письма. В более поздних — указывалось количество и качество пашни, которая переводилась на сошное письмо по определенной норме. Для определения размеров сохи с разного качества земли существовал принцип — «плохое качество земли вознаграждается или прибавкой ее количества, или её количество приравнивается к меньшему количеству четвертей лучшей земли». Первый способ назывался «подачей», второй — «одобриванием». Для сохранения сословных привилегий при взимании податей для разных лиц существовали разные размеры сохи — в соху клали разное количество четвертей. К числу недостатков посошного обложения относились нечеткость в распределении категорий налогоплательщиков; субъективизм в оценке доходности земельных участков; возможность значительных злоупотреблений при составлении писцовых книг. Кроме того, система посошного обложения не учитывала текущих изменений в количестве плательщиков податей и объектов обложения. В 1679 г. посошное обложение окончательно было заменено подворным.
Сбор налогов с земель во второй половине XIX в. был определен в заранее установленных подесятинных цифрах, как правило, без учета доходности земли.
В связи с проведением реформы 1861 г., в налоговой системе было введено налогообложение земли. Сбор с земель и сбор со строений во второй половине XIX в. представляли собой основной источник доходов местных бюджетов. Доля поземельного обложения в общем объеме окладных доходов губерний составляла: в 1857—1859 гг. — 40,4%, в 1860—1862 гг. — 44,4, в 1872 г. — 75,9, в 1890 г. — 72,5%.
Раскладка поземельного сбора и сбора со строений земскими учреждениями осуществлялась самостоятельно. Выработанные ими системы отличались чрезвычайным разнообразием. В соседних уездах одной губернии могли применяться разные системы, нередко страдающие крупными недостатками, к которым относились: неуравнительность обложения, чрезмерное обременение некоторых источников земских доходов, в особенности земли, неправильные оценки. И только в 1893 г. были изданы «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Земли по этим правилам оценивались по местностям и угодьям, а прочие имущества подлежали индивидуальной оценке. От оценки для целей обложения освобождались сельские строения, за исключением занятых торговыми и промышленными заведениями или приносящих постоянный доход посредством сдачи внаем.
Основными местными поимущественными налогами в СССР в 30-е гг. были налог со строений и земельная рента. Земельная рента представляла собой дополнение к налогу со строений, так как им облагались застроенные и незастроенные земельные участки, находящиеся в пользовании учреждений, предприятий и лиц, если только за эти участки и возведенные на них строения не взималась арендная плата в доход местных органов. Закон устанавливал перечень земель, с которых взимание арендной платы не допускалось и могла взиматься только рента: земли, обслуживающие строения, принадлежащие кооперации и частным лицам; земли, предоставленные госпредприятиям (кроме отнесенных к имуществам местных Советов) и т.п. Предельные ставки ренты были дифференцированы в зависимости от назначения земельных участков и от так называемых поясов местности. При подготовке налоговой реформы неоднократно ставился вопрос об объединении налога со строений и земельной ренты.
Фиксированные (рентные) платежи были установлены в 1967 г. Эти платежи (один из платежей из прибыли в бюджет) представляли собой форму изъятия в доход государства части прибыли объединений, предприятий, получение которой было обусловлено факторами, не зависящими от деятельности коллектива. Размеры платежей в твердых суммах разрабатывались и пересматривались Государственным комитетом СССР по ценам и заинтересованными министерствами, ведомствами. Источником доходов в сельском хозяйстве была дифференциальная рента, которая изымалась государством через закупочные цены и подоходный налог с колхозов.
Земельная рента впоследствии была заменена Земельным налогом, введенным 1 июля 1981 г. Исчисление налога производилось с квадратного метра земельной площади. Ставки устанавливались в расчете на год для каждого из шести классов поселений, которые определялись Советами министров союзных республик, в зависимости от их экономических особенностей (численности населения, уровня развития промышленности, сельского хозяйства, торговли и других факторов), но зачастую ставки налога устанавливались индивидуально для каждого предприятия в процессе внутрипартийной борьбы и с учётом «пробивной» способности руководства предприятия.
В начале 90х годов сформировалась двухуровневая налоговая структура:
а) на верхнем уровне – государство определяло степень благоприятности региона и различных типов населённых пунктов;
б) на нижнем - региональная власть дифференцировала ставки внутри самого региона.
Но разработанный изначально механизм перераспределения средств между регионами внутрии страны (из территорий с высоким уровнем плодородия и крупных городов на земли, наиболее нуждающиеся в улучшении) не работал, так как размеры налоговых отчислений были занижены; ставки налога и коэффициенты в законе были указаны весьма произвольно, и впоследствии не корректировались, а потому не отвечали современному состоянию в стране. Также отсутствовали механизмы обеспечения гибкости системы налогообложения. Определённую гибкость системе придавала возможность выделения зон градостроительной ценности в городах, но пределы варьирования ставок были весьма жёстко ограничены, и не была предусмотрена обязательность и регулярность выделения этих зон.
В действующей системе налогообложения объектом налогообложения признаётся кадастровая стоимость земельных участков, которая рассчитывается по особой методике на момент проведения оценки. Но существующая система унаследовала большинство ошибок предшествующей. Кадастровое деление земельных угодий для целей кадастрового учета объектов недвижимости зачастую не отвечает целям экономической оценки земельных участков. Кадастровые кварталы часто экономически неоднородны и по этой причине мало подходят на роль единицы кадастровой оценки. Методика Государственной кадастровой оценки далеко несовершенна (недостаточное количество признаков оценки; неверный подход к оценке земель незастроенной территории; чрезмерное влияние на результаты оценки мнения экспертов (до 50%); слабая применимость материалов Государственной кадастровой оценки для целей управления, прогнозирования, планирования, установления различных видов стоимости; также не предусмотрен был порядок отслеживания изменений ценообразующих факторов в течение налогового периода; недостаточно высока степень атоматезированности обработки данных и расчётов; методикой предусмотрено малое число видов функционального использования и отсутствуют распределения их по отраслям). Помимо этого, не прописано направление использования полученных средств.
Различные подходы к вопросам земельного налогообложения определяются различием в подходах к теории ренты и стоимости земли, поскольку теоретической основой земельного налога является земельная рента и стоимость. Поэтому проблемы земельного налогообложения связаны, прежде всего, с теоретическими разработками этих вопросов.
Еще в глубине веков люди, возделывая сельскохозяйственные культуры, обратили внимание на то, что урожай, выращенный из семян одного и того же растения, оказывается неодинаковым на различных земельных участках. Знали о том, что существуют различные почвы и научились по внешним признакам определять, на каких участках можно при меньшей затрате труда получить больший урожай.