- изолированные комнаты,
- расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами,
- централизованное горячее водоснабжение,
- телефонизация,
- радиофикация,
- мусоропровод.
Схемой генплана предусмотрено зонирование прилегающей территории с организацией площадок: отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки личных автомашин для жильцов.
Таким образом, представленная характеристика здания свидетельствует о том, что проект выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.
Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.
Реализация квартир в строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.
2.4.2. Оценка эффективности проекта.
Оценка инвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.
При расчетах были приняты во внимание следующие факторы:
— Рост строительного индекса, за базовое значение принято 0,8%.
— Рост курса доллара США, базовое значение – 0,8%.
—Рост цены метр кв. жилой площади – 1,5 % на первоначальном этапе , 2,5% – на среднем этапе строительства и на последнем этапе рост цены равен 1,5%.
Начальное значение строительного индекса равно 9500.
В таблице 2.1. представлены следующие данные:
— данные по стоимости строительства с распределением по периодам строительства исходя из календарного графика. Расчет производился исходя из предполагаемой стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов, заработная плата рассчитывалась на основе действующих на настоящий период тарифных ставок и предполагаемого уровня роста, накладные расходы и плановые накопления выводились расчетным путем как процент от затрат на материалы по существующим статистическим данным и существующих норм составления сметной стоимости.
— курс рубля по отношению к доллару США;
— индекс цен по отношению к ценам 84 года;
— цена одного метра квадратного (из таблицы 2.2. “Прогноз потока наличности”);
— продаваемая площадь (из табл. 2.2.);
— полученные средства (из табл. 2.2.).
Формирование цены реализации 1 метра квадратного площади квартир. Потребляемые ресурсы и производимая продукция проекта имеют физическую форму, и цены используются для представления их в стоимостном выражении с целью приведения к общему знаменателю. Для целей ТЭО цены должны отражать реальные экономические стоимости потребляемых ресурсов и выпускаемой продукции на весь период планирования.
В таблице 2.2. представлен предполагаемый график расчетов поступления средств от продажи квартир в строящемся доме, график составлен исходя из имеющейся информации по продаже квартир по другим объектам с учетом уровня цен и предполагаемой прибыльности вложения в строящуюся недвижимость.
Предполагаемые цены рассчитывались следующим образом:
Исходя из сложившегося уровня цен на готовое жилье аналогичного качества и месторасположения по максимальным и минимальным ценам были построены графики, исходя из трех уровней роста цен: 1%, 1.3% и 1.6% в месяц, из получившихся на январь 1997 года цен была рассчитана средняя цена;
Получив среднюю цену мы рассчитали график роста цены продаж квадратного метра исходя из того, что доход получаемый инвестором должен быть больше дохода по депозиту в банке;
После этого весь период инвестирования был разбит на три зоны:
Зона высокого риска — начало строительства;
Зона умеренного риска — этап возведения стен и начало отделки;
Зона низкого риска — этап окончания строительства.
В соответствии с этими зонами были выделены этапы роста цен: этап медленного роста, этап быстрого роста и этап приближения цены к цене готового жилья.
Распределение продажи квартир между авансовыми продажами и продажами готового жилья рассчитано на основе статистических данных по продажам аналогичных объектов АО “Энергомашстрой”, с учетом вышеописанных зон рискованности инвестиций.
В таблице 2.3. “Отчет о движении денежных средств” представлен помесячный график потребности средств для реализации проекта и предполагаемого поступления инвестиций для его финансирования. Потребность в средствах берется из календарного графика производства работ. Размер поступления инвестиций — авансовые платежи из таблицы 2.2.
Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с реализацией проекта. Если это распределение финансовых потоков не сделано должным образом, то проект может переживать периоды накопления финансовых излишков (не используемых, но требующих уплаты процентов) или испытывать неожиданную нехватку средств и проблемы с ликвидностью. В последнем случае возможны серьезные финансовые последствия, вынуждающие, например, занимать на короткое время средства, обычно под более высокие проценты, или могут возникать задержки в осуществлении проекта, если нехватку финансов не удастся покрыть на этапе строительства. Поэтому необходимо составить схему общих притоков и оттоков реальных денег. На этапах осуществления и эксплуатации проекта подобное финансовое планирование требует помесячного шага расчета.
В таблице 2.4. представлен расчет прибыльности проекта, исходя из анализа потоков денежных средств. При расчете были сделаны следующие предпосылки:
График продаж берется на основе табл. 2.2. и является отражением единственного источника поступлений. Исходя из этого весь недостаток притока денежных средств покрывается за счет средств инвестора (в данном случае АО “Энергомашстрой”) или за счет кредитов.
Затраты на строительство берутся из календарного графика работ.
Ставка приведения берется на уровне кредитной ставки.
В данной таблице в графе “Затраты на строительство объекта” приводятся затраты на строительство, оборудование, управление и рекламу непосредственно связанные со строительством данного объекта.
По результатам расчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.
2.5. Финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы.
Как уже отмечалось, инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности необходимо проанализировать финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.
| Аналитическая группировка статей баланса за 1995 год | |||||
| Таблица 2.5. | |||||
| Актив баланса | На начало | На конец | Пассив баланса | На начало | На конец |
| периода | периода | периода | периода | ||
| 1. Иммобилизованные | 84354594 | 112693788 | 1. Собственный | 82955125 | 101542544 |
| активы | капитал | ||||
| 2. Оборотные активы | 5678609 | 8914395 | 2. Заемный капитал | 7078078 | 21651600 |
| 2.1 Запасы | 2559888 | 4170915 | 2.1 Долгосрочные | ||
| 2.2 Дебиторская | обязательства | 0 | 0 | ||
| задолженность | 2571179 | 3561652 | 2.2 Краткосрочные | ||
| 2.3 Денежные | кредиты и займы | 3287696 | 12358601 | ||
| средства | 546895 | 1142428 | 2.3 Кредиторская | 3790382 | 9292999 |
| задолженность | |||||
| Имущество | 90033203 | Источ. имущества | 90033203 | 123194144 | |
| 3. Убытки | 0 | 1585961 | |||
| Баланс | 90033203 | 123194144 | Баланс | 90033203 | 123194144 |
| Аналитическая группировка статей баланса за 1996 год | |||||
| Таблица 2.6. | |||||
| Актив баланса | На начало | На конец | Пассив баланса | На начало | На конец |
| периода | периода | периода | периода | ||
| 1. Иммобилизованные | 144047816 | 149431878 | 1. Собственный | 132896572 | 135691002 |
| активы | капитал | ||||
| 2. Оборотные активы | 8914395 | 10883699 | 2. Заемный капитал | 22461369 | 26784611 |
| 2.1 Запасы | 3847385 | 2894115 | 2.1 Долгосрочные | ||
| 2.2 Дебиторская | обязательства | 0 | 0 | ||
| задолженность | 3561652 | 6607235 | 2.2 Краткосрочные | ||
| 2.3 Денежные | кредиты и займы | 12358596 | 14191173 | ||
| средства | 1142428 | 1076549 | 2.3 Кредиторская | 10102773 | 12593438 |
| задолженность | |||||
| Имущество | 152962211 | 160315577 | Источ. имущества | 154537841 | 162475613 |
| 3. Убытки | 1575630 | 2160036 | |||
| Баланс | 154537841 | 162475613 | Баланс | 154537841 | 162475613 |
Рентабельность является одним из наиболее важных показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
Длярасчета показателей рентабельности данные баланса и отчета о прибылях и убытках (форма №2) группируются в таблицу 2.7. Результаты расчета показателей рентабельности сведены в таблицу 2.8.
| Таблица 2.7. | |||
| № | Показатели | 1995 год | 1996 год |
| 1 | Выручка (нетто) от реализации работ, тыс. руб. | 38480825 | 27164580 |
| 2 | Себестоимость продукции, тыс. руб. | 35171033 | 22923510 |
| 3 | в процентах к выручке (2/1*100%) | 91,4 | 84,41 |
| 4 | Управленческие расходы, тыс. руб. | - | 460838 |
| 5 | Прибыль от реализации продукции, тыс. руб.(1-2-4) | 3309792 | 3780232 |
| 6 | Прибыль от реализации в процентах к выручке (6/1*100%) | 19,7 | 21,7 |
| 7 | Прибыль (убыток) от прочей реализации, тыс. руб. | 1222082 | -1236440 |
| 8 | Доходы от внереализационных операций ,тыс. руб. | 337177 | 329649 |
| 9 | Убытки от внереализационных операций, тыс. руб. | 1190954 | 413323 |
| 10 | Балансовая прибыль, тыс. руб.(5+7+8-9) | 3678097 | 2460118 |
| 11 | Налог на прибыль, тыс. руб. | 2534225 | 287575 |
| 12 | Чистая прибыль, тыс. руб. | 1143872 | 2172543 |
| 13 | Собственный капитал | 91856027 | 133848712 |
| 14 | Средний за период итог баланса | 106613674 | 158506727 |
Анализ рентабельности