Инвестиционная деятельность ОАО "Энергомашстрой" (стр. 14 из 20)
Коэффициент =задолженности Собственный капитал
Результаты расчета указанных коэффициентов сведены в таблицу 3.2.
Таблица 3.2.
| Показатели | Значения | ||
| 1995 год | 1996 год | рекомендуемые | |
| 1. Доля собственного капитала | 0,82 | 0,84 | Ка>0,5 |
| (коэффициент автономии), Ка | |||
| 2. Доля краткосрочного заемного капитала | 0,18 | 0,16 | |
| 3. Доля долгосрочного заемного капитала | 0 | 0 | |
| 4. Коэффициент финансовой надежности, Кфс | 4,69 | 5,07 | Кфс>1 |
| 5.Коэффициент задолженности, Кз | 0,21 | 0,20 | Кз<1 |
Из таблицы видно, что коэффициенты автономии, финансовой надежности и задолженности находятся в рекомендуемых пределах и характеризуются положительной динамикой. Предприятие не имеет долгосрочного заемного капитала, что может объясняться отсутствием заинтересованности банков и других потенциальных кредиторов в предоставлении долгосрочных займов в связи с нестабильностью экономики страны.
Доля краткосрочного заемного капитала снизилась в 1996 году по сравнению с 1995 на 11% , что может свидетельствовать как о снижении потребности в заемном капитале, так и о снижении заинтересованности банков в предоставлении кредитов. В связи с тем, что коэффициент финансовой надежности возрос в 1996 году по сравнению с 1995 на 8%, можно предположить, что у предприятия снизилась потребность в краткосрочных займах в связи с увеличением оборачиваемости оборотных средств.
Анализ кредитоспособности АО “ЭМС”.
Таблица 3.3.
| Коэффициенты | Значения | ||
| ликвидности | 1995 год | 1996 год | рекомендуемые |
| Коэффициент | |||
| абсолютной ликвидности | 0,05 | 0,04 | 0,2 < Л1 < 0,5 |
| Коэффициент | |||
| критической ликвидности | 0,31 | 0,33 | Л2 >1 |
| Коэффициент | |||
| покрытия баланса | 0,41 | 0,41 | Л3 >2 |
На основании данных таблицы можно сделать следующие выводы:
1) Коэффициент абсолютной ликвидности по крайней мере в 4 раза ниже нормы. Более того, он снизился в 1996 году по сравнению с 1995.
2) Коэффициент критической ликвидности также по крайней мере в 4 раза ниже нормы. Однако, он имеет тенденцию к увеличению, что является положительным моментом.
3) Коэффициент покрытия почти в 5 раз ниже нормы. За год он практически не изменился.
Таким образом, ликвидность активов АООТ “Энергомашстрой” не соответствует банковским критериям. Предприятие не в состоянии в срок погасить свои обязательства. Поэтому возможность получения предприятием кредита представляется сомнительной.
3.2. Анализ возможных схем финансирования.
3.2.1. Финансирование инвестиционного проекта за счет авансовых платежей частных инвесторов.
Схема финансирования инвестиционных проектов за счет авансовых платежей частных инвесторов является классической для строительных организаций, не связанных тесными отношениями с банком. Это и понятно: такая схема хороша для строителей тем, что рассчитываться с дольщиками приходится построенным жильем, а не “живыми” деньгами, как, например, в случае с привлечением банковского кредита. Не нужно выплачивать проценты за капитал, кроме того, эта схема является значительно более “мягкой” в плане ответственности строительной организации за нарушение условий договора.
Но такая схема имеет для строителей один существенный недостаток: никогда нельзя точно спрогнозировать время поступления платежей, а, следовательно, существует очень большой риск возникновения дефицита бюджета проекта, что приведет к остановке стройки, срыве сроков окончания проекта, что, в свою очередь, неизбежно приведет к финансовым потерям в виде штрафов и удорожанию проекта в результате увеличения расходов по оплате труда, накладных расходов.
Для инвесторов отрицательными сторонами такой схемы финансирования являются:
— отсутствие гарантий со стороны строителей;
— в случае расторжения договора долевого участия инвестор несет финансовые потери в виде неустойки.
Стимулировать привлечение денежных средств инвесторов при такой схеме финансирования можно путем более активного продвижения собственной продукции. Как уже говорилось в предыдущей главе, привлечение покупателей в настоящее время осуществляется АО “ЭМС” по двум основным направлениям: через сеть дилеров (в качестве которых выступает несколько агентств недвижимости Санкт-Петербурга) и собственными силами — путем помещения рекламы в специализированных изданиях.
Помимо этих способов можно порекомендовать использовать для привлечения клиентов систему “Директ мейл”, которая подразумевает рассылку писем с рекламной информацией по специально отобранным адресам (например, руководителям крупных предприятий, которые пытаются решить жилищные проблемы своих сотрудников). Это мероприятие, разумеется, вызовет увеличение расходов на маркетинг, но, с другой стороны, есть основания полагать, что таким образом мы сможем привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, причем не только в Петербурге, но и в других городах России. Это обеспечит нам повышение эффективности инвестиций в результате увеличения притоков финансовых ресурсов за счет роста объемов продаж.
Тем не менее, вышеперечисленные способы привлечения средств дольщиков никак не решают проблемы неопределенности времени поступления денежных средств.
3.2.2. Использование жилищных сертификатов для финансирования инвестиционного проекта.
В качестве альтернативы вышеописанной схеме финансирования проекта можно рассматривать привлечение средств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.
Жилищные займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь при условии успешного завершения программы.
Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.
Займы привлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать” необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно — в зависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое время реализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при расторжении договора долевого участия он несет убытки.
Для строительной организации привлечение финансовых ресурсов путем выпуска сертификатов связано с дополнительными затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Кроме того, необходимо уплатить налог в размере 0,15% от эмиссии.
Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает возможность фирме привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известно является одним из факторов повышения конкурентоспособности.
Если рассматривать возможность выпуска жилищных сертификатов применительно к имеющемуся проекту строительства жилого комплекса на озере Долгое, то можно предложить следующую схему финансирования:
— на начальном этапе финансирование производится за счет средств АО “Энергомашстрой” ( 3 млн. долларов);
— на половину недостающей суммы (7,5 млн. долларов ) выпускаются жилищные сертификаты. Номинальная стоимость одного сертификата приравнивается к стоимости 1 метра квадратного общей площади квартиры в корпусе 8Б, 1,1 метра в корпусе 8В и 0,9 метра площади в корпусе 8А;
— остальные средства получаем за счет авансовых платежей дольщиков.
Сначала полностью финансируется корпус 8А, затем за счет дополнительных поступлений финансируется корпус 8Б, затем 8В. Поскольку корпус 8Б будет сдаваться позднее, чем корпус 8А (т. е. выше риск инвестора), то и приобретение 1 квадратного метра в нем обходится покупателям дешевле. Если у владельца некоторого количества сертификатов серии 8А возникнут временные финансовые затруднения, он может обменять их на сертификаты серии 8Б, получив, таким образом большее количество сертификатов (метров), но оттянув, соответственно момент получения квартиры. И наоборот, можно обменять (с доплатой) сертификаты серии 8Б на соответствующее количество сертификатов серии 8А, приблизив, тем самым, момент получения квартиры.
Финансирование инвестиционных проектов по описанной схеме особенно эффективно для крупных объектов, состоящих из нескольких корпусов. Предусматривая возможность конвертации сертификатов одной серии в другую, мы снижаем вероятность, что много инвесторов одновременно предъявят сертификаты к обратному выкупу. Кроме того, при такой схеме финансирования мы получаем возможность извлечения дополнительной прибыли за счет операций на вторичном рынке и, как уже было отмечено, расширяем свой сегмент рынка.