Институционные инвесторы - это финансовые посредники, которые в качестве основной своей функции формируют свой капитал за счет средств вкладчиков и размещают их главным образом в ценные бумаги. Для осуществления своей профессиональной деятельности они должны в случаях, предусмотренных законом, иметь специальное разрешение на осуществление отдельного вида деятельности. Понятие "институциональный инвестор" объединяет юридических лиц, активно привлекающих и вкладывающих средства других инвесторов в акции и другие финансовые инструменты (страховые компании, депозитарные учреждения, инвестиционные компании, профессиональные участники фондового рынка).
Вместе с тем правовое положение институциональных инвесторов как отдельного вида юридических лиц (правовой категории) в целом значительно разнится. Законодатель для каждого отдельного вида юридических лиц - институциональных инвесторов устанавливает отдельные условия осуществления деятельности.
Инвесторы по закону обладают следующими правами:
- осуществлять инвестиционную деятельность;
- самостоятельно определять объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций;
- владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций;
- контролировать целевое использование инвестиций;
- передавать свои правомочия в инвестиционном процессе и полученные результаты инвестиционной деятельности;
- заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности;
- объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов в целях совместного инвестирования;
- осуществлять инвестиции в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли от иностранных инвестиций (реинвестирование).
Перечень прав инвестора может быть увеличен при заключении конкретного договора согласно Гражданскому кодексу РФ.
Подрядчик - лицо, выполняющее работы по договору подряда и/или государственному контракту, заключаемому с заказчиком.
Пользователями объекта инвестиционной деятельности называются те субъекты, для которых создается объект инвестиционной деятельности.
Законом разрешено совмещение нескольких функций субъектов инвестиционной деятельности одним субъектом.
Давая определение объекту инвестиций, законодатель, как и в случае с понятием самих инвестиций, приводит открытый перечень, не указывая на признаки и свойства объектов.
Статья 3 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"
Объектами инвестиционной деятельности в РСФСР являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РСФСР, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.
Статья 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемо-го имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. Таким образом, законодатель устанавливает ряд требований, которые должны быть выполнены инвестором при принятии решения о вложении принадлежащих ему средств в тот или иной объект. Например, объект должен отвечать экологическим, санитарно-гигиеническим нормам, инвестирование в объекты не должно наносить ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан.
Следовательно, к объектам инвестиционных вложений можно отнести любые не выведенные из оборота виды имущества и имущественных прав, создание, модернизация, реконструкция и эксплуатация которых отвечают законно установленным требованиям, не влекут причинения ущерба охраняемым законом правам и интересам, приносит прибыль (доход) инвесторам и дают положительный социальный эффект.
Объектами инвестиционной деятельности являются материальные или нематериальные блага. Обычно выделяют финансовые, материальные (вещественные), нематериальные инвестиции.
Финансовые объекты - это прежде всего ценные бумаги как на первичном, так и на вторичном (биржевая торговля) рынке. К финансовым инвестициям относятся также банковские срочные вклады, различные формы кредитования, включающие в себя как предоставление собственного кредита, так и покупку дисконтных и купонных облигаций с фиксированным процентом дохода и установленным сроком погашения, приобретение свободно конвертируемой валюты. Специальным инвестиционным и приватизационным законодательством предусмотрены особенности осуществления финансовых и материальных инвестиций.
К материальным (вещественным) объектам относятся недвижимость (здания, строения, сооружения, земельные участки, транспорт), производственное или иное оборудование (станки, машины, поточные линии, технологические комплексы и т.п.), оборотные средства (сырье, материалы, комплектующие изделия и механизмы, другие расходы, непосредственно связанные с ведением и организацией предпринимательской деятельности). Именно инвестиции в материальные средства в значительной мере обеспечивают рост эффективности производства, увеличение объема и повышение качества выпускаемой продукции.
Нематериальные объекты - это нематериальные ресурсы, которые необходимы для воспроизводства и расширения капитала инвестора. Формальным признаком, по которому обычно относят инвестиции к нематериальным, является то, что они не отражаются в балансе имущественных средств. Нематериальные инвестиции включают в себя вложения в совершенствование организации производства, в образование и повышение квалификации персонала, в нематериальное имущество, являющееся объектом охраны норм патентного права и представляющее собой "промышленную собственность" (патенты на изобретения, полезные модели, технические образцы, ноу-хау), а также лицензии, инновации (новые технические и технологические решения). К нематериальным инвестициям можно отнести также вложения в различные социальные программы.
Особой формой объекта инвестиционной деятельности являются создаваемые в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 г. паевые инвестиционные фонды. Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.
Цены на недвижимость (жилые и нежилые помещения, а также землю) стабильно растут. По данным различных источников, доля средств, привлекаемых на рынок недвижимости, увеличилась в 5-6 раз от уровня 1998 г. Тому причины: стабилизация экономики, развитие банковской сферы, совершенствование законодательства и др.
Отдельные эксперты полагают, что рынок недвижимости (особенности жилья) "перегрет". Однако подобные высказывания звучат не первый год, но цены продолжают расти.
Инвестиции в недвижимость могут осуществляться как непосредственно иностранными физическими и юридическими лицами, так и через создаваемые ими российские юридические лица.
Инвесторы могут избрать следующие способы инвестирования: создание (строительство) жилых или нежилых помещений; покупка недвижимости; получение контроля над юридическим лицом - собственником недвижимости. В последнем случае инвестор приобретает контрольный пакет акций (долей) в уставном капитале собственника недвижимости.
Законодательство не устанавливает каких-либо специальных ограничений по приобретению указанными способами жилых и нежилых помещений (зданий, сооружений) непосредственно иностранными физическими или юридическим лицами, а также создаваемыми с их участием российскими юридическими лицами. Существующие ограничения распространяются на любых лиц (российских и иностранных) и касаются главным образом объектов промышленной недвижимости, в зависимости от ее функционального предназначения и принадлежности к государственной собственности.
Одним из наиболее динамично развивающихся, особенно в Москве, является рынок жилых помещений. Доходность вложений зависит от выбранного способа инвестирования. В настоящее время практикуется так называемое "инвестирование на стадии строительства" или "долевое инвестирование", которое представляет собой привлечение денежных средств застройщиком или генеральным подрядчиком на разных стадиях строительства, с последующей передачей жилья инвестору по окончании строительства.