Светлая квартира с высокими трёхметровыми потолками, большой кухней, отделенными от всякого постороннего шума спальней и детской, и правда, мало походит на морально устаревшую квартиру-коробку.
Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подводятся уже готовые детали будущего дома, из которых «составляют» жилой дом. Детали будущего дома (панели) делают на заводах, называющихся, чаще всего домостроительными комбинатами.
Такая технология строительства обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку. Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь помещений в квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило копируется тысячами, отсюда так называемые «серии» домов, дома одной серии как две капли воды похожи на друг друга. Эта особенность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с одной стороны, покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает, с другой стороны, такое строительство предполагает отсутствие свободной планировки.
Домостроительные комбинаты зачастую сами осуществляют строительство домов, разрабатывая новые собственные серии и совершенствуя технологии. В панельных домах последних лет постройки зачастую встречаются весьма удачные технологические и инженерные решения, что позволяет им успешно конкурировать с «монолитом».
Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле.
Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в монолите потребуется гораздо больше времени.
Основой для панельного строительства, как и для щитового, являются рамочная конструкция и обшивка, прослойка стен и поэтажный монтаж. В то же время планирование, создание предварительных заготовок и технология сборки несколько отличаются.
Современные панельные конструкции пользуются большой популярностью. Как правило, их составляющие комплектуются уже на предприятии, включая все необходимые наполнители: утеплитель в межбалочных пространствах, дополнительный утеплитель, внутренняя влагоизоляция и наружная ветрозащита. Внутренняя отделка и наружная обшивка из дерева, основа для оштукатуривания или отделка клинкером производятся на месте. В завершение в панели встраиваются все коммуникационные соединения для бытовой техники, окна и наружные двери.
После сборки составных частей на месте устанавливаются крыша, бытовые агрегаты и другое необходимое оборудование. Затем производится внутренняя отделка: окраска стен или оклеивание их обоями, установка внутренних дверей. В результате сокращается срок от начала сборки до готовности «под ключ» примерно до пяти недель.
Наряду с оштукатуренными или обложенными клинкером наружными стенами многие застройщики все чаще выбирают деревянную обшивку. Что же касается архитектуры дома и его планировки, то, как правило, застройщику предлагается достаточно много вариантов. Но в то же время он вправе внести поправки во внутреннюю и внешнюю планировку дома в соответствии с собственными представлениями. Однако заказывая индивидуальный архитектурный проект, имейте в виду, что это нарушит цикл автоматизированного производства, что приведет к увеличению срока выполнения строительства дома.
Панельное строительство не случайно стало таким популярным. Главное преимущество заключается в том, что создаются дома экологически чистые и с минимальным расходом энергии, пригодные для современной техники.
Панельный дом, как и другие деревянные дома, годится не только для коттеджа на одну или две семьи. Опыт показывает, что из панелей также успешно можно возводить административные здания, школы или детские сады. Это дополнительный аргумент в пользу панельного строительства.
3.5 Капитальные вложения
На строительстве жилого дома задействовано 2 бригады -30 человек.
Таблица 7 – Необходимые специальности для строительства жилого дома
| Должность, квалификация | Кол-во(чел.) | Возможные категории работников | Источник пополнения | Оклад в месяц, руб. | Занятость (мес) | Затраты на проект руб. | |
| имеется | дополнительно | ||||||
| Бригадир | 1 | 30000 | 8 | 240000 | |||
| Прораб | 1 | 35000 | 8 | 280000 | |||
| Каменщик | 20 | 25000 | 8 | 4000000 | |||
| Стропальщик | 2 | 14000 | 8 | 224000 | |||
| Бетонщик | 4 | 12000 | 8 | 384000 | |||
| Сварщик | 2 | 25000 | 8 | 400000 | |||
| ВСЕГО | 30 | Всего затрат | 5928000 | ||||
Таблица 8 – Себестоимость строительства панельного дома, тыс. руб.
| Статьи затрат | 2008 |
| год | |
| Материалы и комплектующие | 223747 |
| Электроэнергия | 14278 |
| Оплата труда | 5928 |
| Транспортные расходы | 49 |
| Амортизация | 689 |
| Ремонт | 314 |
| Себестоимость | 250000 |
Таким образом, строительство дома обойдется строительной компании в 318696,3 тыс. руб.
Проведем анализ затрат по всему инвестиционному плану. Из таблицы 9 видно, что сначала затраты проводятся по каждому месяцу строительства жилого дома, а затем поквартально до 2010 года.
Сначала банк предоставляет строительной компании 30% от общей стоимости строительства дома, а затем также выплачивает кредит частично, 20%, 15%, 10%.
Таблица 9 – Инвестиционный план
| Показатель | фев. 08 | мар. 08 | апр. 08 | май. 08 | июн. 08 | июл. 08 | авг. 08 | сен. 08 | |
| Затраты настроительство | 31869,1 | 67143,1 | 67143,1 | 57365,3 | 22946,1 | 20651,5 | 27879,5 | 23697,7 | |
| жилого дома | тыс. руб. | ||||||||
| в т.ч. НДС | тыс. руб. | 3983,7 | 8392,89 | 8392,89 | 7170,6 | 2868,2 | 2581,4 | 3484,9 | 2962,19 |
Далее рассмотрим состав и структуру основных средств ОАО «СтройКом».
Таблица 10 – Структура основных средств
| Показатель | Ед. изм | сен. 08 | 4 кв. 2008 | 1 кв. 2009 | 2 кв. 2009 | 3 кв. 2009 |
| Балансовая стоимость | тыс. руб. | 318696 | 318164,8 | 310197,44 | 302230,04 | 294262,6 |
| Нормативный срок службы | лет | 40 | ||||
| Планируемый срок службы | лет | 25 | ||||
| Амортизация | Тыс. руб. | 531,2 | 7967,4 | 7967,4 | 7967,4 | 7967,4 |
| Фактический износ | тыс. руб. | |||||
| накопленным итогом | 0,267 | 4,267 | 8,2666667 | 12,266667 | 16,267 | |
| Остаточная балансовая | Тыс. руб. | |||||
| стоимость | 318164,8 | 310197,4 | 302230,04 | 294262,6 | 286295,2 |
Таблица 11 – Стоимость жилого дома, руб.
| Количество комнат | Этаж | Площадь свободная, кв. м. | Ст-ть кв. м., с учетом S балкона (лоджии), руб. | Общая стоимость за квартиру, с учетом балкона (лоджии) |
| Трехкомнатная | 2 Этаж | 91,43 | 44300 | 4050349 |
| Двухкомнатная | 2 Этаж | 60,51 | 44800 | 2710848 |
| Четырехкомнатная | 2 Этаж | 125,38 | 44300 | 5554334 |
| Однокомнатная | 2 Этаж | 46,81 | 45300 | 2120493 |
| Однокомнатная | 2 Этаж | 37,29 | 45300 | 1689237 |
| Четырехкомнатная | 3 Этаж | 125,38 | 44300 | 5554334 |
| Трехкомнатная | 3 Этаж | 93,43 | 44300 | 4138949 |
| Двухкомнатная | 3 Этаж | 63,82 | 44800 | 2859136 |
| Однокомнатная | 3 Этаж | 46,81 | 45300 | 2120493 |
| Однокомнатная | 3 Этаж | 37,29 | 45300 | 1689237 |
| Четырехкомнатная | 4 Этаж | 125,38 | 44300 | 5554334 |
| Трехкомнатная | 4 Этаж | 93,59 | 44300 | 4146037 |
| Двухкомнатная | 4 Этаж | 63,82 | 44800 | 2859136 |
| Однокомнатная | 4 Этаж | 46,81 | 45300 | 2120493 |
| Однокомнатная | 4 Этаж | 37,29 | 45300 | 1689237 |
| Четырехкомнатная | 5 Этаж | 125,38 | 44300 | 5554334 |
| Трехкомнатная | 5 Этаж | 92,4 | 44300 | 4093320 |
| Двухкомнатная | 5 Этаж | 63,82 | 44800 | 2859136 |
| Однокомнатная | 5 Этаж | 48,06 | 45300 | 2177118 |
| Однокомнатная | 5 Этаж | 37,29 | 45300 | 1689237 |
| Четырехкомнатная | 6 Этаж | 125,38 | 44300 | 5554334 |
| Трехкомнатная | 6 Этаж | 92 | 44300 | 4075600 |
Общая площадь квартир составила 10992,86 кв. м., а общая стоимость квартир составила 490869443 руб. Как видно из таблицы 11, стоимость кв. м однокомнатной квартиры стоит 45300 руб., двухкомнатной-44800 руб., трехкомнатной-44300 руб. Но это цена не окончательная, так как квартиры не будут проданы в срок, а стоимость жилья с каждым годом уваливается, для этого есть процент удорожания, равный 1,5%.
Таблица 12 – График продажи квартир
| Наименование | 4 кв. 2008 | 1 кв. 2009 | 2 кв. 2009 | 3 кв. 2009 | 4 кв. 2009 | 1 кв. 2010 | 2 кв. 2010 | 3 кв. 2010 |
| Площадь, кв. м | 728,15 | 951,22 | 1335,05 | 1309,68 | 1448,98 | 1291,41 | 1974,29 | 1936,55 |
| Стоимость, тыс. руб. | 32487,4 | 42372,3 | 57715,5 | 60475,1 | 67627,8 | 57597,8 | 88148,5 | 86780,4 |
Как видно из таблицы 12, наибольшее количество площадей происходит на летний период. В это время потребители наиболее активны, также на объем реализации площадей влияет то, что после сдачи жилого дома на заселение, близлежайшая территория не достаточно благоустроена, люди сталкиваются с проблемой отсутствия городского транспорта, магазинов, поликлиники и детских садов. Больше всего, реализовано квартир во 2 и 3 квартале 2010 года – 1974,29 кв. м и 1936. 55 кв. м. Выручка от реализации квартир с каждым кварталом увеличивается, с 32487,4 тыс. руб. в 4 квартале 2008 до 86780, 4 тыс. рублей в 2010 г. На это повлияла работа маркетингового отдела. Реклама на телевидении, в печати и на радио, способствует реализации.