Постановка проблемы. В современных условиях существует круг проблем в области ипотеки: установление реальных гарантий соблюдения договорных условий, обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки, ипотечное кредитование должно быть доступно не только крупным потенциальным инвесторам - юридическим лицам, но и широким массам населения – обычным потребителям.
Цель исследования. Выявление нынешних проблем, перспектив их решения в дальнейшем, прогноз оживления на ипотечном рынке.
Связь с публикациями. Проведенный анализ украинской литературы по вопросам банковского кредитования в целом и ипотечного в частности показал, что вопросы теории ипотечного кредитования, механизмы его осуществления достаточно полно освещены. Анализу состояния рынка ипотеки в Украине, зарубежной практике этого вида кредитования посвящены исследования и публикации ученых Национального банка, многих отечественных ученых и практиков, таких как В.И. Мищенко, К.В. Палывода, А.Н. Евтух, Е.В. Бублик, А.М. Мороз, О.И. Лаврушин, С.В. Башлай.
Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Он позволяет предпринимателям увеличить размеры производства, использования кредитов, а землевладельцам - финансировать получение дополнительных участков земли.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
В целом, по результатам изучения теоретических и практических источников, можно констатировать, что в Украине на данном этапе развития сложилась своя украинская модель развития ипотечного рынка.
Согласно исследованию Moody`s Investors Service, средняя доля просроченных ипотечных кредитов в Украине составляет 22%, в Казахстане - 15,8%, в РФ - 12%, Россию, Казахстан и Украину компания Moody`s выделило, т.к. именно в этих странах СНГ до кризиса наблюдалось наиболее интенсивное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. [1]
Как показывает статистика риэлтерских агентств, сделок на рынке недвижимости в последнее время наблюдается немного, и это плохая новость.
Уроки кризиса не прошли даром — если раньше банки были готовы дать кредит каждому (вопрос был только в сумме займа), то сейчас сегмент потенциальных клиентов определен гораздо более четко, и требования к нему ужесточены: подход к оценке рисков стал более консервативным.
Несмотря на общее оживление на рынке кредитования бизнеса в 2010 году, ипотека остается редким продуктом. Эксперты прогнозируют, что для реального восстановления этого рынка необходимо не менее двух лет.
Ипотека – это, как правило, длинный период времени. Сейчас физически у банков нет таких «длинных» ресурсов». Проводившаяся до кризиса достаточно рискованная политика выдачи долгосрочных кредитов за счет краткосрочных займов на условиях, когда было легко рефинансировать долг, уже дала свои негативные последствия для многих банков.
Не способствуют восстановлению и замороженный рынок купли-продажи квартир (100 продавцов на 1 покупателя), неадекватная оценка покупаемого недвижимого имущества, отсутствие публичного доступа к данным о фактической цене продажи.
Негативно влияет на рынок ипотеки безработица, нестабильность и обесценение доходов населения, а также отсутствие у граждан наличных средств (сбережений).
Для банков высоким остается потенциальный риск кредитования «проблемки» и дефицит заемщиков с положительной кредитной историей.
Не последнюю роль в «торможении» рынка играет страх населения перед долгосрочными кредитами.
Что касается кредитов по первичной и вторичной недвижимости, то следует отметить, что банки с большей охотой предоставляют кредиты по вторичному рынку жилья. А обусловлена данная ситуация тем, что рынок первичной недвижимости является ненадежным. Банки не доверяют многим компаниям-застройщикам, ведь последние зачастую не укладываются в сроки и условия или строящиеся объекты по тем или иным причинам вообще превращаются в «вечную проблему». Так что если разницы в процентах и сроках как таковой нет, то есть разница в простоте получения кредита. Это, прежде всего, связано с большей надежностью «вторички» как объекта. Косвенно это стимулирует искать объекты недвижимости, которые уже построены и оформлены надлежащим образом.
Также изменились размеры начальных взносов. В среднем по рынкам первичной и вторичной недвижимости размер начального взноса составляет 20% от стоимости ипотеки. Наименьший начальный взнос на «первичку» требует «Сведбанк» (10%), а наибольший размер начального взноса – 30% в «Ощадбанке». Что же касается рынка вторичной недвижимости, то начальные взносы на уровне 15% процентов требуют «Форум», «Правекс банк», «СЭБ банк» и другие, а наибольшие взносы – 30% у «Приватбанка» и «OTP банка».
Вопрос: «В какой валюте брать кредит?» — сейчас пока не актуален. Банки выдают кредиты только в гривне, поскольку валютное кредитование физических лиц в настоящее время запрещено НБУ. В любом случае лучше брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход, чтобы не подвергать себя валютным рискам.
Проблем на рынке ипотечного кредитования довольно много.
Главная из них, по мнению финансовых экспертов, - низкие заработные платы украинцев. Когда начнется официальный рост зарплат, рынок ипотечного кредитования начнет оживать. А в настоящее время количество сделок ничтожно мало – по данным Ипотечной ассоциации Украины, за год заключено всего 50 сделок.
Для того, чтобы получить кредит на приобретение недвижимости, нужно иметь оклад не менее 12 тысяч гривен в месяц, причем эта сумма должна быть подтверждена официально. В противном случае в предоставлении кредита откажут.
Еще одно препятствие на пути к развитию ипотечного кредитования – неоправданно огромная цена квадратного метра жилья. [2]
Еще одна причина – нет цены ипотеки. До кризиса она была «перегрета», а сегодня упала вниз. А если нет цены залога, то сложно выдавать кредит. Поэтому сегодня ипотечные займы предоставляют в единичных случаях, преимущественно это индивидуальные кредиты под конкретного заемщика.
К слову, в России началось возрождение кредитования покупки недвижимости: так, за июнь-июль текущего года было совершено больше сделок, нежели за тот же период прошлого года. Это произошло, по мнению российских финансистов, благодаря стабильному росту доходов населения. [3]
Эксперты считают, что улучшения условий ранее конца 2010 года потенциальным заемщикам ожидать не стоит. Снижение ставок по кредитам происходит благодаря снижению банками процентных ставок по депозитам и соответственно удешевлению ресурсной базы для кредитования. Однако, у большинства банков потенциал для снижения ставок по кредитам ограничен текущей стоимостью ресурсной базы, которая привлекалась еще в 2009 г. под процентные ставки порядка 22-24% годовых. Дальнейшее снижение кредитных ставок возможно после замены дорогих ресурсов более дешевыми по истечению срока окончания депозитных договоров, что произойдет не раньше конца 2010 - начала 2011 года.
А каких условиях банки выдают ипотечные кредиты?
| Банк | Срок | Аванс | Ставка | Комиссия | Страхование |
| Укрсоцбанк | до 20 лет | от 40% | 23%,плавающая | 0,99% - разовая | 0,3% -предмета ипотеки, возможно страхование жизни |
| Укрсиббанк | до 15 лет | от 30-40% | до 5 лет -19,9%; 5-15 лет- 22% | - | - |
| ВТБ Банк | до 20 лет | от 30% | 22% | 2% | 0,23-0,3% - имущества; 0,23-0,35% - заемщика |
| Форум | до 15 лет | от 50% | 23% | 2% | 0,3% - недвижимость (вторичка); 0,1% в месяц - недвижимость (первичка) |
| Укргазбанк | до 10 лет | от 30% | 22% | 1% | 0,3-0,4% - недвижимости, 0,6% - жизни, 0,45-0,6% - от несчастного случая |
| Эрсте Банк | до 10 лет | от 50% | до 5 лет - 23,99%; 5-10 лет - 24,49%; 10 лет - 20,25% (плавающая) | 1,5% | недвижимости и заемщика |
Сейчас финансисты не берутся давать однозначный ответ на вопрос - когда массовая ипотека вернется в Украину. По мнению участников рынка это зависит от ряда факторов – условия кредитования (цена займа), рост благосостояния населения и динамика стоимости на жилую недвижимость. [4]
При этом в самых общих прогнозах касательно ситуации на рынке жилищного кредитования оценки экспертов очень сильно расходятся.
«Ипотеку в этой стране ждать еще долго», - заместитель Министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. Ни вице-премьер-министр Украины Сергей Тигипко, ни банкиры не видят возможности снижения процентной ставки по кредиту хотя бы до 16-17% годовых. Это означает то, что застройщик будет иметь проблемы с кредитным ресурсом.
Заместитель председателя правления АО Эрсте Банк считает, что в 2011 году ипотечные кредиты станут более длинными а ставки по ним снизятся до 10-12% годовых. «В следующем году за счет ввода плавающих процентных ставок придет такой продукт, как ипотека на 30 лет». - И ожидания, что ставки будут идти вниз, абсолютно оправданы". В кредитовании 2011 год будет отличаться тем, что банки начнут кредитовать клиентов, финансовое состояние которых понятно и объяснимо финучреждениям.
в 2011 году банки, по словам директора департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка, будут активно переходить на плавающую ставку по ипотечному кредиту.
«Отечественный ипотечный рынок сегодня стоит, и оживление здесь произойдет не раньше 2012 года». Об этом заявил председатель правления Юнекс банка.
«Раньше 2013 года нормального рынка ипотечного кредитования не будет. 2011 год будет еще одним годом потерянных надежд», - уверен президент Украинского аналитического центра.
Проведенное исследование состояния рынка ипотечного кредитования позволяет определить перспективные направления дальнейших разработок в направлении выработки схем, механизмов активизации ипотечного кредитования и в частности, на строительство (приобретение)жилья: