В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.)[3], которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.
Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:
1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;
4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;
5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.
1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
· земельные участки;
· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 1
Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
| № | Участники рынка ипотечных кредитов | Субъекты | Функции | Собственные цели |
| 1 | Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица | - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности | Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья | Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
| 2 | Банк-кредитор (залогодержатель) | - Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;- ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;- - взаимосберегательные союзы и т.п. | Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя | - Максимизация доходности активных операций;- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
| 3 | Продавец жилья | Юридические и физические лица | Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению | - Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;- минимизация рисков, связанных с продажей |
| 4 | Госу-дарство | Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала | - Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга | |
| 5 | Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка | - Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;- нотариат;-паспортные службы;- органы опеки и попечительства; юридические консультации | - Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка | Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
| 6 | Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования | Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды | - рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов | Создание системы ипотечного кредитования в стране |
| 7 | Страховые компании | Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования | - Страхования рисков ипотечного кредитования;- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
| 8 | Оценщики | Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений | Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
| 9 | Риелторские компании | Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья | - Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
| 10 | Инвестор | - Физические;-юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты | Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка | - Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;- обеспечение надежности вложений |
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.