Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного ипотечного кредита, если пострадает предмет ипотеки (сгорит квартира) или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспособным).
Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. Как правило, при ипотечном кредитовании заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества (договор обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и др. непредвиденных событий, в этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита); жизни, здоровья (договор защищает интересы не только заемщика, но и банка – страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит, к примеру, получит инвалидность или умрет); а также страхования риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование – договор защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее, например, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана не действительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, например, соседями.
Но с целью снижения стоимости страхования при ипотечном кредитовании страховщиками разрабатывается специальный продукт для заемщика ипотечного кредита – полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит упростить процедуру страхования, сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью всех трех отдельных договоров, а также отработать технологию “одного окна”, когда заемщик вместе с подписанием кредитного договора тут же получает и страховой полис. В среднем же стоимость полиса составляет 1-1,5% от размера страховой суммы. В свою очередь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кредитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере погашения кредита, уменьшается.
Страхование предмета ипотеки в пользу кредитора является обязательным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь законодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за непогашение кредита, но пока не ясно, будет ли введено страхование ответственности заемщика за нарушение договора ипотеки (в соответствии со ст. 932 ГК РФ, возможность такого страхования должна быть предусмотрена законом) или кредитор будет сам страховать свой предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).
Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка.
Опыт ипотечного страхования; взаимодействие с банками.
В июле 2005г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в программах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности.[16] Причем, как следует из табл. 6, ипотечное страхование для многих – ровесник регионального ипотечного рынка.
В регионах же, в которых ипотечный рынок получит импульс для развития с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.
Таблица 6
Опыт проведения ипотечного страхования; работа с банками-кредиторами
| Компания | Опыт ипотечного страхования | Взаимодействие с банками (в т.ч. по мере развития рынка ипотечного страхования) |
| Камчатка-АСКО | ждем развития ипотеки (появления правовой базы) | будем работать с несколькими банками |
| МАКС | страхование начали недавно | -‘’- |
| МСК | есть длительный опыт | -‘’- |
| Нефтеполис | есть длительный опыт | и сейчас работаем, и далее будем работать с несколькими банками |
| РК-Гарант | страхование начали недавно | будем работать с несколькими банками |
| Урал-Аил | ждем развития ипотеки (появления правовой базы) | -‘’- |
| Энергогарант | опыт работы ~ 3 года, в настоящее время ожидается вступление в АИЖК | -‘’- |
Несмотря на то, что некоторые страховые компании, представители которых приняли участие в опросе, так или иначе связаны с определенным банком (через право собственности или по другим причинам), респонденты единодушны в том, что ипотечное страхование проводится и (или) будет проводиться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это говорит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимодействие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кредитования.
Вопросы андеррайтинга; положения о страховании в договорах ипотеки.
На вопрос о том, какие сведения будут приниматься во внимание при проведении андеррайтинга по ипотечному страхованию в первую очередь (табл. 7), респондентам были предложены следующие варианты ответов:[17]
1) страховщик будет самостоятельно проводить оценку предмета ипотеки в отношении его действительной стоимости, а также платежеспособности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);
2) страховщик будет учитывать оценку предмета ипотеки, произведенную независимым оценщиком, а также оценку кредитного риска, произведенную кредитором, но также проводить дополнительный андеррайтинг для оценки риска;
3) страховщик будет руководствоваться при оценке риска и установлении размера тарифа и других условий страхования данными независимого оценщика и кредитора.
Таблица 7
Андеррайтинг, обязанность страхования (по договору ипотеки)
| Компания | Как осуществляется (будет осуществляться) андеррайтинг | Включение в договор займа условия об обязательном страховании | |
| жизни и трудоспособности заемщика | предмета ипотеки | ||
| Камчатка-АСКО | мнения независимого оценщика, кредитора, собственная экспертиза (с незначительными вариациями) | редко | как правило |
| МАКС | всегда | всегда | |
| МСК | -‘’- | -‘’- | |
| Нефтеполис | как правило | -‘’- | |
| РК-Гарант | всегда | -‘’- | |
| Урал-Аил | -‘’- | -‘’- | |
| Энергогарант | как правило | -‘’- | |
В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.
Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.
Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет или станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.
Факторы конкуренции
Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он заинтересован в том, чтобы получить страховую защиту максимально высокого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компании платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направленный на кредиторов. Какое именно обстоятельство определяет конкурентный успех, показано в табл. 8.
Таблица 8
Факторы конкуренции
| Компания | Важнейший фактор конкуренции в ипотечном страховании |
| Камчатка-АСКО | взаимодействие с банками и ипотечными компаниями |
| МАКС | размер тарифа и условия страхования |
| МСК | взаимодействие с банками и ипотечными компаниями |
| Нефтеполис | взаимодействие с банками и ипотечными компаниями; маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей |
| РК-Гарант | взаимодействие с банками и ипотечными компаниями |
| Урал-Аил | -‘’- |
| Энергогарант | размер тарифа и условия страхования |
В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный фактор, указывается на эффективность взаимодействия страховой компании с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один респондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей. Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипотечному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипотечное страхование становится массовым видом страхования физических лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам страхования – страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п. Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматриваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотечный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему продаж страховых продуктов.