2.4 Строительство инвестиционной недвижимости
Многочисленные поправки были внесены в МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" (Investment Property): изменены параграфы 8, 9, 48, 53, 54 и 57, пар. 22 исключен и добавлены параграфы 53А и 53В.
Все изменения касаются классификации и оценки недвижимости, находящейся на стадии строительства или разработки для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Ранее к такой недвижимости применялись положения МСФО (IAS) 16, теперь же в соответствии с нововведениями на стадии создания она подлежит признанию в качестве инвестиционной недвижимости и оценке в порядке,предусмотренном в МСФО (IAS) 40.
В большинстве случаев компании, владеющие инвестиционной недвижимостью, выбирают порядок учета по справедливой стоимости, который позволяет представлять финансовую информацию более достоверно.
Можно предположить, что указанные поправки приведут к серьезным изменениям в порядке представления информации об объектах недвижимости, находящихся на стадии сооружения или разработки и предназначенных для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
Вероятно, возникнет необходимость дополнительной оценки строящейся недвижимости для целей МСФО на каждую отчетную дату, что потребует дополнительных затрат времени и средств, связанных с необходимостью ведения параллельного учета на данном участке.
В МСФО (IAS) 23 внесены разъясняющие изменения. Ранее из положений стандарта было неясно, какие процентные ставки использовать для расчета затрат по займам и кредитам – установленные в соответствующих договорах или исчисленные по эффективной ставке процента в соответствии с МСФО (IAS) 39. Особенно данный вопрос был важен для тех компаний, которые в соответствии с МСФО (IAS) 23 обязаны капитализировать проценты по займам, использованным на приобретение или строительство квалифицируемых активов за счет заемных средств.
В соответствии с новой редакцией пар. 6 к затратам по займам относятся только расходы по займам, рассчитанные в соответствии с МСФО (IAS) 39, а именно с использованием метода эффективной ставки процента. Эти изменения не окажут сильного влияния на нагрузку специалистов по МСФО: дополнительных расчетов не должно потребоваться, даже если применяется расчет для определения величины процентов, подлежащих капитализации, в этом случае просто будут использоваться другие проценты, и это отразится на показателях финансовой отчетности.
Поправки, внесенные в МСФО (IFRS) 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность" (Non-Current Assets Held for Sale and Discontinued Operations), на практике будут означать следующее. Если специалист по МСФО определит, что дочерняя компания удовлетворяет классификации в качестве удерживаемой для продажи, ему необходимо будет оценить справедливую стоимость всех ее активов и обязательств за вычетом затрат на продажу (если продажа предполагается более чем через год, то затраты нужно учесть по дисконтированной стоимости) и далее до момента продажи переоценивать их на каждую отчетную дату с отражением финансового результата в отчете о прибылях и убытках. В учете следует выделить все активы и обязательства группы, поскольку, во-первых, МСФО (IFRS) 5 прямо требует их отдельного представления, и, во-вторых, по внеоборотным активам необходимо будет прекратить начисление амортизации, а значит, их учет будет вестись отдельно.
МСФО (IAS) 16 "Основные средства" (Property, Plant and Equipment) был дополнен пар. 68А, установившим, что компания, регулярно продающая в ходе обычной хозяйственной деятельности объекты основных средств, которые ранее сдавались в прокат (аренду) третьим лицам, обязана перевести их из основных средств в состав производственных запасов по текущей (сложившейся на дату переноса) балансовой стоимости в момент прекращения сдачи указанных объектов в прокат (аренду) и классификации их в качестве подлежащих продаже.
Внесение пар. 68А в МСФО (IAS) 16 даст ответ на не очень существенный, но часто повторяющийся вопрос специалистов многих лизинговых компаний и при этом приведет к улучшению финансовых показателей. В соответствии с поправками рассматриваемая операция является обычной и соответственно должна отражаться в обычном порядке в отчете о прибылях и убытках, то есть в составе выручки (причем развернуто) и отчете о движении денежных средств (в составе операционной деятельности) без применения МСФО (IFRS) 5.
При использовании пар. 28 МСФО (IAS) 27 "Консолидированная и отдельная финансовая отчетность" (Consolidated and Separate Financial Statements), разрешающем противоречия в порядке оценки стоимости вкладов в дочерние, зависимые и совместно контролируемые компании в отдельной финансовой отчетности между данным стандартом и МСФО (IAS) 39 "Финансовые инструменты: признание и оценка" (Finansial Instruments: Recognition and Measurement), нужно помнить следующее. Если компания отражает такие финансовые вложения по себестоимости (то есть использует альтернативный вариант учета), то при их классификации как предназначенных для продажи (в том числе в составе группы) все так же применяется МСФО (IFRS) 5.
Поправки, внесенные в МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" (Investment Property), касающиеся изменения порядка классификации и оценки недвижимости, находящейся на стадии сооружения или девелопмента с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, окажут позитивное влияние на отчетность многих компаний отрасли, поскольку позволят улучшить финансовые результаты за периоды, когда строительство объектов не завершено.
Поскольку стандарт предусматривает раскрытие в пояснительной записке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости, то у компаний могут увеличиться затраты на составление отчетности. Однако если активы несущественны, то компания может не привлекать профессионального оценщика, а выполнить оценку объектов самостоятельно.
2.5 Основные проблемы современного развития МСФО
Проблема №1
Система МСФО очень сложна, гораздо сложнее многих существовавших раньше национальных систем стандартов учёта. Многие сомневаются, что она служит своей основной цели – быть источником важной для инвесторов информации, необходимой им для принятия деловых решений. Есть опасения, что подготовка отчётности скоро может превратиться в механическую рутину: фирмы будут составлять отчёты только для выполнения требований регулирующих властей, а не для привлечения новых инвесторов.
Проблема №2
Многие инвесторы высказывают озабоченность по поводу информативности отчётности по МСФО. У самих компаний-составителей отчётности по МСФО нет уверенности в том, что отчётной информации по МСФО окажется достаточно для их инвесторов. Иначе говоря, существуют сомнения в том, что отчётность по МСФО адекватно отображает финансовое положение компании и служит адекватному восприятию компании финансовыми рынками.
Проблема №3
Сравнимость компаний между собой должна была являться одним из основных преимуществ МСФО. Она должна была достигаться универсальностью МСФО и применением их во всех странах мира. Однако при внедрении МСФО большинство компаний избрали подход, характеризующийся минимальными отличиями от применявшейся ранее национальной системы стандартов, например, РСБУ или GAAP какой-либо страны. При глобализации финансовых рынков это означает затруднения в процессе сравнения деятельности разных компаний из разных стран, ввиду изначальных различий национальных стандартов. По причине изначальных пробелов и пропусков в разработанной системе МСФО, допускающей излишне свободную трактовку, а также по причине отсутствия дополнительных указаний по применению системы в рамках той или иной конкретной индустрии, ситуация со сравнимостью только усугубляется.
3. Основные выводы и предложения по развитию МСФО
В конце 2006 г. был принят обновленный МСФО 14 "Сегментная отчетность" и опубликован Дискуссионный документ по унификации понятия справедливой стоимости в различных стандартах, действующих на сегодняшний день. До конца 2006 г. долгожданный проект по МСФО в малом и среднем бизнесе оформится в Проект положения (проформа будущего стандарта), а также будут опублиуованы предполагаемые изменения в МСФО 1 "Первое применение МСФО" в отношении стоимости инвестиций в дочерние компании, в МСФО 33 "Прибыль на акцию" и в МСФО 24 "Раскрытие информации о связанных сторонах".
В первом квартале 2007 г. принято изменение в МСФО 23 "Затраты по займам", из которого исключается возможность альтернативных подходов к капитализации и остается требование всегда капитализировать затраты по займам в стоимости квалифицируемого (подходящего под определение стандарта) актива.