Особлива увага приділяється процедурі придбання земельної ділянки під забудову, отриманню дозволу на будівництво, складанню детального плану будівельних робіт, а також проведенню розрахунків відповідних витрат. Потім складається графік реалізації проекту. Весь етап реалізації проекту займає значний проміжок часу і вимагає постійного моніторингу витрат.
У розділі «Фінансовий аналіз і оцінка інвестицій» розробляються різні варіанти фінансування проекту, виходячи з цілей і завдань аналізу з використанням різних методичних принципів. Здійснюється кумулятивна оцінка сукупних витрат на етапах інвестиційного проекту і за статтями витрат. У цьому самому розділі вибирається метод оцінки і проводиться сама оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту.
Остаточне визначення обсягу фінансових ресурсів можливе тільки після вибору місцезнаходження проекту, уточнення його виробничої потужності і розрахунку витрат на підготовку ділянки, будівництво, придбання технології та устаткування. Джерелами покриття фінансових потреб є власний (акціонерний) і позиковий капітали. Важливе місце у фінансовому аналізі займає розрахунок фінансових і економічних показників діяльності проектованого підприємства.
Таким чином, в ТЕО визначаються й аналізуються всі елементи, пов'язані з виробництвом запланованого продукту, одночасно з розглядом альтернативних варіантів даного виробництва. Техніко-економічні дослідження спрямовані на оптимізацію виробничої потужності та інших характеристик виробництва з урахуванням виробничої і сировинної баз, вибору оптимальної технології виробництва залежно від видів сировини і матеріалів, використовуваних при встановлених обмеженнях на обсяги інвестицій і витрати виробництва. Цим же визначаються майбутні доходи і встановлена норма прибутку на вкладений капітал.
Здійснення техніко-економічного обґрунтування — це лише засіб для підготовки рішення щодо інвестування в проект, а висновки, зроблені на його основі, не завжди збігаються з рішеннями, прийнятими інвесторами. Також варто відзначити, що комерційна ефективність досить рідко збігається з народногосподарською ефективністю проекту.
Етап розроблення техніко-економічного обґрунтування інвестиційного проекту після ознайомлення з його результатами зазвичай закінчується загальними зборами учасників проекту, на якому:
- затверджуються (або не затверджуються) результати ТЕО;
- ухвалюється рішення про фінансування учасниками і залучення зовнішніх інвесторів для реалізації проекту;
- підписуються документи зі створення загальної компанії для реалізації проекту;
- визначається фінансова організація для незалежної оцінки проекту з подальшим наданням їй всіх необхідних документів (бізнес-план, ТЕО, угода з фінансових питань, плани і звіти з фінансування передвиробничих витрат).
Стадія «Оцінка проекту і рішення щодо інвестицій» є завершальним етапом передінвестиційної фази і складається з двох частин:
- оціночного звіту;
- підтримки інвестиційного проекту.
Оцінка проекту здійснюється фінансовою організацією, вибраною як зовнішній інвестор, яка також може залучати для фінансування кошти інших інвесторів. Ця організація оцінює всі аспекти проекту (технічний, ринковий, управлінський, організаційний, фінансовий та ін.) у взаємозв'язку з аналізом розвитку економіки країни взагалі і відповідного сектора економіки зокрема. Цей етап закінчується ухваленням рішення з інвестування проекту й у разі позитивного рішення — підписанням відповідної фінансової угоди між інвестором та учасниками проекту.
Етап підтримки проекту починається з моменту визначення його потенційних можливостей, включає всю передінвестиційну фазу й інколи може переходити в інвестиційну фазу. Підтримка починається зі з'ясування потенційних джерел фінансування, потім здійснюється пошук спонсорів, конкретних інвесторів, кредиторів, страхувальників, постачальників сировини і устаткування, підрядників, консультантів тощо. Процес підтримки проекту здійснюється шляхом презентацій проекту, участі у вітчизняних і зарубіжних виставках, поширення інформації про проект у засобах масової інформації і прямих переговорів з потенційними інвесторами.
1.4 Критерії відбору інвестиційних проектів фінансово-кредитними установами
Порядок роботи фінансово-кредитної установи над пропозицією інвестиційних проектів містить два взаємозв’язаних етапи:
1. Якісна оцінка проекту за економічними критеріями, що містять оцінку фінансового стану засновників проекту, оцінку галузі діяльності, в якій реалізується інвестиційний проект, ринкової життєздатності, обґрунтованості попереднього плану проекту, і виконується підготовка остаточного техніко-економічного обґрунтування.
2. Проект оцінюється за фінансовими критеріями, тобто проводиться його якісна оцінка: оцінюються реальність вартості проекту і графіка його фінансування, обґрунтованість прогнозу експлуатаційних витрат і доходів за проектом, економічна ефективність. На базі отриманих критеріїв робиться висновок про прийнятність проекту і ризики, пов'язані з його реалізацією, і ухвалюється фінансове рішення, яке, на відміну від інвестиційного, містить спектр питань щодо організації фінансування. Результати таких рішень є базою для фінансового аналізу інвестиційного проекту й ухвалення інвестиційного рішення.
Оцінка проекту за економічними критеріями починається з оцінки партнерів. Вивчаються фінансовий стан кожного з партнерів, їх досвід, положення на ринку товарів і послуг, репутація тощо. На стадії попереднього аналізу основними завданнями є визначення зацікавленості партнерів у реалізації проекту і їх здатності виконати комерційні і фінансові зобов'язання.
Під час аналізу надійності партнерів досліджуються загальний фінансовий стан, досвід зовнішньоекономічної діяльності, наявність експорту, обсяг ресурсів. На цій стадії вивчаються також основні звітні документи партнерів, а саме: баланси, рахунки прибутків і збитків, звіти про зміни фінансового стану за ряд років. Аналіз фінансового стану фірми будується на розгляді грошових потоків, що дозволяє точно визначити вид діяльності, що приносить їй найбільший дохід, витрати, а також дасть можливість складати прогнози на найближчу перспективу.
Аналіз фінансових даних проводиться на базі звітних документів, завірених незалежними аудиторами. Для точного визначення фінансового стану фірми розраховуються такі співвідношення:
- оборотний капітал і короткострокові зобов'язання;
- оборотність дебіторської заборгованості і запаси товарно-матеріальних цінностей;
- доходи і поточні активи;
- оборотний капітал і чистий прибуток;
- оборотний капітал і загальна заборгованість;
- готівка плюс цінні папери, що легко реалізуються, і короткострокова заборгованість;
- вартість реалізації продукції, податки, операційні витрати і середні поточні активи (показує, чи досить поточних активів для покриття можливого збільшення витрат);
- високоліквідні активи і річні витрати готівки;
- чистий прибуток і обсяг продажу;
- кредиторська заборгованість і середній розмір щоденних продажів;
- індекс ліквідності;
- довгострокова заборгованість і акціонерний капітал.
Разом з аналізом різних фінансових показників розглядається цілий ряд аспектів майбутньої діяльності в рамках реалізації проекту: сфера діяльності, потреби, ринки збуту тощо.
На стадії передінвестиційних досліджень складається попередній план проекту, який містить:
- план проектно-дослідницьких робіт;
- попередній план реалізації проекту в цілому, що дає можливість оцінити тривалість, структуру і перелік необхідних виконавців проекту;
- попередній план фінансування проекту;
- попередній кошторис проекту.
Результатом проведених передпроектних досліджень є завдання на розроблення техніко-економічного обґрунтування (ТЕО) проекту. ТЕО є основним проектним документом на будівництво об'єктів. На основі затвердженого в установленому порядку ТЕО готується тендерна документація і проводяться торги підряду, укладається угода (контракт) підряду, відкривається фінансування будівництва і складається робоча документація.
ТЕО будівництва є обов'язковим документом, якщо фінансування капіталовкладень в основні фонди підприємств здійснюється повністю або частково з державного бюджету і позабюджетних фондів, централізованих фондів міністерств і відомств, а також власних фінансових ресурсів державних підприємств.
У процесі розроблення ТЕО в обов'язковому порядку може здійснюватися оцінка впливу діяльності підприємства на навколишнє середовище. Мета такої оцінки — попередження погіршення стану навколишнього середовища, забезпечення збалансованої господарської діяльності, розроблення заходів щодо зменшення рівня екологічної небезпеки для майбутньої діяльності, розробка узгоджених дій з компенсації негативних наслідків в соціально-економічній сфері регіону розміщення підприємства (об'єкта). При цьому обсяг і глибина розроблення відповідних питань у процесі проведення такої оцінки залежать від специфіки впливу майбутнього підприємства на навколишнє середовище і від екологічних обмежень території, на якій його планується розмістити.
Загальний аналіз техніко-економічного обґрунтування передбачає оцінку якості підготовки, повноту інформації, правильність фінансових розрахунків, обґрунтованості цін на машини, обладнання, ліцензії, ноу-хау, будівельні послуги, що надаються.