• индексный метод оценки (осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е. первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или цепочки индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период).
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методами:
· Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
· Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основании модели:
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
1. Нахождение объекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.
Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.
3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.
3. Оценка стоимости нематериальных активов
В ряде российских нормативных документов дается определение нематериальных активов, рассматриваются их виды. Исходя из изложенного в этих документах материала можно отметить, что к нематериальным активам относятся активы:
• либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная, форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;
• способные приносить доход;
• приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года).
Нематериальные активы можно подразделитьна четыре основные группы:
1.Интеллектуальная собственность:
· права на объекты промышленной собственности;
· права на секреты производства (ноу-хау);
· права на объекты авторского права.
2. Имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами). Подтверждением таких прав служит лицензия.
3. Организационные расходы (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.
4. Цена фирмы - стоимость ее деловой репутации
В практической деятельности на предприятии часто встает проблема оценки нематериальных активов. Это происходит в связи с:
• куплей-продажей прав на объекты интеллектуальной собственности;
• добровольной продажей лицензий на использование объектов интеллектуальной собственности;
• принудительным лицензированием и определением ущерба в результате нарушения прав интеллектуальной собственности;
• внесением вкладов в уставный капитал;
• оценкой бизнеса;
• акционированием, приватизацией, слиянием и поглощением;
• оценкой нематериальных активов предприятия, проводимой в целях внесения изменений в финансовую отчетность.
Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности. Осуществляется экспертиза:
· объектов интеллектуальной собственности;
· охранных документов (патентов и свидетельств);
· прав на интеллектуальную собственность.
Доходный подход представлен:
• методом избыточных прибылей;
• методом дисконтированных денежныхпотоков;
• методом освобождения от роялти;
• методом преимущества в прибылях.
Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно стоимость гудвилл.
Метод дисконтированных денежных потоков. При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы:
1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период, течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать.
2. Прогнозируются денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом.
3. Определяется ставка дисконтирования.
4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущихдоходов.
5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость).
6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды.
Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти), которое выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства.
Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Она определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом.
Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.
2.2. Оценка стоимости оборотных активов предприятия.
Оценка производственных запасов. Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
Оценка расходов будущих периодов. Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.
Оценка дебиторской задолженности.Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:
• безнадежную (она не войдет в экономический баланс);
• реальную, т.е. ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).
При анализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.
Оценка денежных средств.Эта статья не подлежит переоценке.
Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
Краткое описание объекта исследования
ЗАО «Прогмат» основано в 1999 году. Основным направлением его деятельности является разработка и производство магнитов различного диаметра на основе МДП (мелко-дисперсионного порошка).
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра.
Таблица 1.
Конструктивные элементы зданий.
| Конструктивный элемент | Характеристика | Техническое состояние |
| Фундаменты | Железобетонные | Трещины цоколя, частичное разрушение блоков |
| Перегородки | Кирпичные | Отслоение штукатурки стен и карнизов |
| Перекрытия | Кирпичные | Ослабление кирпичной кладки, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями |
| Перекрытия | Железобетонные | Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены |
| Кровля | Шиферная по деревянной обрешетки | Отколы и трещины, протечки. |
| Полы | Линолеум, керамическая плитка | Сколы и трещины керамической плитки |
| Наружная отделка | Оштукатурено | Отслоение и отпадение штукатурки стен |
| Внутренняя отделка | Клеевая побелка потолков, масляная окраска стен | Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т. д. |
Для определения стоимости недвижимости необходимо рассчитать общую площадь предприятия. В нашем случае площадь ЗАО «Прогмат» будет определяться суммированием следующих площадей: