Привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:
· упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;
· вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности;
· развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.
Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования и формирования участков - как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.
Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:
· на федеральном уровне - корректировка государственных строительных норм и правил (СНиП) и адаптации их к условиям развивающегося рынка жилья; подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях;
· на региональном уровне - подготовка и принятие нормативных правовых актов по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики на местах по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности;
· на местном уровне - введение в городах правового зонирования и местных нормативов, проведение межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.
Стратегическим направлением предоставления земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения. Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.
Исключительно важное значение для качественного функционирования рынка жилищного строительства имеет его развитие с точки зрения институциональной структуры, проведение эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирования или закрытия нерентабельных бесперспективных производств.
Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов.
Особое внимание следует также обратить на то, что сложившиеся в настоящее время отношения между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования нормативной базы, регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной готовности объекта, в том числе принятия мер, побуждающих застройщиков своевременно предъявлять завершенные объекты к сдаче в эксплуатацию и исключающих возможность осуществлять строительство без наличия разрешения на него.
Жилище выполняет многообразные функции и обеспечивает нормальную жизнедеятельность человека. Посредством использования жилища реализуются биофизические, хозяйственные и духовные потребности семьи и личности,
Улучшение жилищных условий является главным фактором повышения благосостояния населения и может быть обеспечено путем повышения:
— обеспеченности жилыми помещениями (размер площади, приходящейся на 1 человека);
— комфортабельности жилья (изолированность, планировка, высота помещения, освещенность);
— уровня благоустройства (наличие качественных коммунальных услуг);
— санитарно-гигиенических условий (температура, влажность, уборка бытового мусора) и др.
Урбанизация, т. е. развитие городских поселений, увеличение численности жителей в больших городах, распространение городского уклада жизни — нормальный исторический и экономический процесс, который, прежде всего, отражается на жилищных условиях. Рост городов, особенно крупных, сопровождается усиленной эксплуатацией жилого фонда, вредными воздействиями на окружающую среду, вплоть до нарушения экологического баланса, увеличением времени на перемещение в пределах города до места работы, торговых, государственных учреждений, растущей «транспортной усталостью», психологическими перегрузками, интенсивностью информационного обмена и др. последствиями. Поэтому решение жилищных вопросов в пределах городов является более острой проблемой, чем в сельской местности, а ее преломление в специфических условиях каждого конкретного города требует от муниципальных органов управления принятия сложных организационно-экономических решений.
В настоящее время большинство городского населения обеспечено жильем в форме сданного внаем, построенного и принадлежащего государству жилья. Осуществляя в широких масштабах жилищное строительство в течение всех послевоенных лет, государство все же не смогло решить проблемы обеспечения жильем, даже в минимально гарантированных размерах.
Поэтому с переходом к рыночным отношениям активно развиваются альтернативные формы обеспечения населения жильем, в том числе приобретение и строительство собственного жилья.
Доминирующая роль государственной собственности в жилищном фонде сохраняется. В городских поселениях ее доля составляет около 80%, а в крупных городах — даже до 90% всего жилищного фонда. До недавнего времени более половины государственного фонда жилья находилось в ведении предприятий, а остальная часть — в ведении местных Советов народных депутатов. В ряде городов практически все жилье было ведомственным. Индивидуальное жилье концентрировалось в сельской местности или мелких городах. В городах с населением более 100 тыс. человек на протяжении многих лет существовал запрет на индивидуальное жилищное строительство. Незначительную долю (до 5%) составляла и собственность жилищно-строительных кооперативов. Их развитие поддерживалось только в некоторых крупных городах.[10]
Таким образом, структура жилищного фонда на момент реформ не была оптимальной, а господство государственной собственности, ограничительная политика в области строительства и распределения жилья, отсутствие стимулов к сохранению и поддержанию в нормальном состоянии жилых помещений усугубили сложившееся положение.
Активная передача государственного жилищного фонда, находившегося в ведении местных Советов вместе с соответствующими объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, а затем и ведомственного жилья в муниципальную собственность экономически была плохо подготовлена, однако она создала предпосылки для более эффективного управления данной сферой на местном уровне.
Реформирование жилищной сферы предусматривает институциональные преобразования, способствующие снижению затрат и повышению качества предоставления услуг, а также изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг с постепенным достижением 100%-ного уровня покрытия затрат за счет населения.
Предполагается упростить структуру управления ЖКХ, сократить количество звеньев и разделить функции заказчика и подрядчика. Ключевым звеном в данной структуре должна стать служба заказчика, создаваемая в форме муниципального учреждения или предприятия с договорными и контролирующими функциями, в том числе по оплате жилья и услуг.
В основу реформирования положен принцип постепенности осуществления преобразований (прежде всего по оплате жилья и коммунальных услуг) и максимального учета региональных особенностей.
Это привело к тому, что в итоге первых шагов реформы для городов России стала характерна глубокая дифференциация по темпам, направлениям и масштабности жилищных преобразований. Причем не всегда объективные условия имели решающее значение. В большинстве случаев насущные проблемы и интересы местных властей были на первом месте. Это проявилось в процессе передачи ведомственного жилья муниципалитетам. Установленные нормативные сроки передачи социальных активов нарушались практически повсеместно. Тормозят этот процесс в основном крупные города. Есть случаи, когда местные власти вообще игнорируют проведение жилищной реформы или стараются замедлить этот процесс.[11]