Оценка объекта недвижимости (стр. 1 из 2)
Содержание
1. Исходные данные 2
2. Оценка земельного участка 5
3. Оценка объекта затратным методом_ 5
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж_ 9
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 11
6. Согласование результатов оценки_ 13
Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.
Собственники недвижимости
Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.
Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м.
Описание здания
Здание представляет собой 5‑ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания 10028 куб. м.
Полезная (арендная) площадь – 2828 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала – 128 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания
Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй – 85%; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
• заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц;
• начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ;
• оплату коммунальных услуг – 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
• прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;
• налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
• амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
• арендная плата на 8%;
• чистый доход от кафе – на 2%;
• заработная плата персонала – на 5%;
• коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам
| Показатели | Объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. | 1528,00 | 2028,00 | 3228,00 | 1828,00 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 9250,00 | 9440,00 | 17140,00 | 10350,00 |
| Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. | 2960,00 | 2832,00 | 5820,00 | 3312,00 |
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL– стоимость земельного участка, тыс. руб.;
ТL – ставка земельного налога, руб.;
SL – площадь земельного участка, кв. м.
VL=95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным методом
Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.
1. Определяется полная восстановительная стоимость здания
где: СD– прямые затраты, тыс. руб.;
Сl– косвенные затраты, тыс. руб.;
Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
где СD– прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV– строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.
CD=0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.
Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат.
Cl=CD*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.
Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.
P=(Cl+CD)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.
Откуда полная восстановительная стоимость здания:
VR=9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.
2. Определяется накопленный износ здания – D:
где: DP– физический износ здания, тыс. руб.;
DF– функциональный, износ здания, тыс. руб.;
DE– внешний износ здания, тыс. руб.
Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.
Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб.
Функциональный износ DF=344.94*60%=206,97 тыс. руб.
Внешний износ DE=17247,46*1%=172.47 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D=DP+DF+DE=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.
3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
VR=17247,16 тыс. руб.
D=2759.88 тыс. руб.
VREM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб.
4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
VCA=VREM+VL
VREM=14486,17 тыс. руб.
VL=6836,20 тыс. руб.
VCA=VREM+VL=6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.
Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания
| Наименование конструктивных элементов здания | % от восстановительной стоимости всего здания | Восстановительная стоимость элемента | Фактический срок эксплуатации | Нормативный срок эксплуатации | Коэффициент износа | Сумма износа |
| Фундамент | 7% | 1207,30 | 5 | 100 | 0,05 | 60,37 |
| Наружные стены | 16% | 2759,55 | 5 | 100 | 0,05 | 137,98 |
| Перекрытия | 14% | 2414,60 | 5 | 100 | 0,05 | 120,73 |
| Кровля | 8% | 1379,77 | 5 | 50 | 0,10 | 137,98 |
| Перегородки | 8% | 1379,77 | 5 | 80 | 0,06 | 86,24 |
| Внутренняя отделка | 6% | 1034,83 | 5 | 5 | 1,00 | 1034,83 |
| Наружная отделка | 3% | 517,41 | 5 | 60 | 0,08 | 43,12 |
| Система водоснабжения и канализации | 10% | 1724,72 | 5 | 50 | 0,10 | 172,47 |
| Система электроснабжения | 7% | 1207,30 | 5 | 40 | 0,13 | 150,91 |
| Система отопления | 9% | 1552,24 | 5 | 50 | 0,10 | 155,22 |
| Система вентиляции | 2% | 344,94 | 5 | 40 | 0,13 | 43,12 |
| Система пожаротушения | 3% | 517,41 | 5 | 50 | 0,10 | 51,74 |
| Система телефонизации | 2% | 344,94 | 5 | 40 | 0,13 | 43,12 |
| Лифты | 5% | 862,36 | 5 | 30 | 0,17 | 143,73 |
| Всего | 100% | 17247,16 | 2381,54 |
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж
Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности