Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством (стр. 1 из 3)
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
МЕЖДУНАРОДНАЯ ЛИГА РАЗВИТИЯ НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ
«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ»
(г. Архангельск)
Кафедра финансов и кредита
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
«Оценка недвижимости»
Тема № 5: «Понятие недвижимости: ее признаки, классификация»
Тема № 14 «Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством»
Студент (ка) Дементьева Т.С.
Факультет экономический
Курс VI
Группа 61-ФЗ
Специальность ФЗ 102265
Руководитель Телегин Н. Б.
Архангельск
2007
Содержание
Введение. 3
1 понятие недвижимости: ее признаки, классификация.. 4
1.1 Классификация объектов недвижимости.. 5
1.2 Признаки классификации объектов недвижимости. 7
2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством.. 10
2.1 Цели оценки объектов недвижимости.. 10
2.2 методы оценки недвижимости незавершенного строительства.. 10
2.3 Основные этапы определения рыночной стоимости объектов. 13
2.4 Расчет коэффициента готовности.. 14
2.5 Расчет величины физического износа.. 16
Заключение. 17
Список использованной литературы.. 18
Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.
''Оценщики – самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.
В контрольной работе будут рассмотрены два вопроса: первый- дать понятие недвижимости, ее классификация, признаки. Второй вопрос – оценка объектов недвижимости незавершенных строительством.
1 понятие недвижимости: ее признаки, классификация
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
1.1 Классификация объектов недвижимости
НЕДВИЖИМОСТЬ
 |  |
Как объект оценкиВ определении Гражданского кодекса
Земля как физический объект Обязательность
и все, что с ней прочно связано государственной регистрации
Земельные участки земельные участки
Участки недр участки недр
Обособленные водные объекты обособленные водные объекты
Леса леса
Многолетние насаждения многолетние насаждения
Здания здания
Сооружения сооружения
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего плавания
Космические объекты
Рис. 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса
В соответствии с Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 с 1.01.1996 г. В РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.
К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудования, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.
Здания (кроме жилых)
В состав зданий входят строительно–архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации,
Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями,- котлами, генераторами, машинами, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооружение одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».
Сооружения
К сооружениям относятся инженерно- строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).
В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства, такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.
Жилища
К данному подразделу относятся здания для постоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся к зданиям.
Многолетние насаждения
Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.
Незавершенное строительство
К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.