Данная курсовая работа выполнена в рамках затратного и доходного подходов с применением метода стоимости чистых активов и метода капитализации.
Применение затратного подходаможет привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на приобретение аналогичного объекта.
При использовании доходного подходак оценке, объект оценки рассматривается как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход в течение ряда лет. Стоимость актива складывается из суммы будущих доходов, а также цены, по которой актив может быть впоследствии продан.
Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики затруднительно.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.
По результатам проведенной оценки стоимости бизнеса ОАО «МЭМЗ» можно сделать следующие выводы:
Рыночная стоимость основных средств по результатам оценки больше их балансовой стоимости. Это произошло из-за роста цен на недвижимость, а так как объект оценки расположен в центре города, то, возможно, это и обосновывает столь значительную корректировку.
Рыночная стоимость запасов уменьшилась из–за наличия на предприятии неликвидных запасов.
Рыночная стоимость НДС также снизилась, поскольку на предприятии есть товары, которые им не оплачены. Эта сумма списывается на увеличение убытка.
Рыночная стоимость дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, стала меньше балансовой. Дебиторская задолженность на рассматриваемом предприятии делится на реальную и нереальную. Сумма нереальной дебиторской задолженности, была списана на увеличение убытка, поскольку предприятие, которому был выдан кредит, обанкротилось.
После согласование результатов, на основании коэффициентов значимости, полученных экспертным путем, итоговая рыночная стоимость объекта оценки - 89 649 892рублей.
Далее были рассмотрены и проанализированы пути повышения рыночной стоимости объекта оценки. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Таким образом, было предложено приобрести оборудование для производства данной продукции, и, соответственно, взять кредит в размере 2 млн. рублей.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г., № 135-ФЗ.
3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., №519.
4. Стандарт Российского Общества Оценщиков 21-01-98 «Оценка недвижимости».
5. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков. - М.: 1999.
6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 об индексах изменения сметной стоимости строительства при переходе к новым сметным нормам, вводимым в действие с 1.01.1984 г.
7. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 об индексах изменения сметной стоимости строительства в связи с введением новых оптовых цен и тарифов 01.01.1991 г.
8. Сборник №7 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М.: 1972г.
9. Устав ОАО «МЭМЗ»
10. Выписка БТИ из технического паспорта на объект градостроительной деятельности №374 от 14.01.2005
11. Технический паспорт на объект недвижимости Механосборочный цех.
12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004.-512 с.
13. Н.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М. Издательство «Проспект», 2003. - 835 с.
14. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости, учебное пособие. - Владимир: ВГУ, 2007 - 136 с.
15. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.
16. П.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1997 - 90 с.
17. Коробкин Ю.И. Оценка недвижимости: Учебно – практическое пособие /Филиал Северо – Западной академии государственной службы в г.Калуга: КФ СЗАГС, 2006г.
18. Коробкин Ю.И. Теория и практика оценки, г.Калуга 2006 - 170с.
19. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): теория и практика: Учебно – практическое пособие/ Филиал СЗАГС в г. Калуге,2004. - 80с.
20. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынок недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 117 с.
21. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб. Издательство «МКС», 2003. - 422 с.
22. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. - М.: Москва. 2002. - 68 с.
23. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.
24. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.
25. Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. - 352 с.
26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. - М.: Дело, 1997 - 462 с.
27. Методические указания по выполнению дипломной работы. / Лихачев А.А., Орехов Е.А., Шалаева И.Д. - Калуга: КФ МГТУ, 2005 г.
28. Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика. 2004 - 544 с. Оценка недвижимости. /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., "Финансы и статистика", 2002, - 495 с.
29. Чумаков СВ. Улучшения арендатора в объекты недвижимости Порядок возмещения и оценка стоимости // Московский Оценщик. – 2001 №2(26)
30. Яценко А. Оценка недвижимости. Затратный подход//Финансова газета.-2001 г. - №25.
31. Яценко А. Методы оценки недвижимости, основанные на доходно подходе //Финансовая газета. - 2001 г. - №14.
32. Аренда коммерческой недвижимости// Недвижимость России: URLhttp://www.business.su/
33. Банки - финансы//РБК Daily: URL: http://www.rbcdaily.ru/
34. Методическийматериал//Вестникоценщика:URhttp://www.appraiser.ru/
35. Оценка//РОСЭК: URL: http://www.rosec.ru/
36. Оценка недвижимости//Рго-осепка: URL: http://www.proocenka.ru/
37. Оценка недвижимости// Консультационная группа Департаменпоценки: URL: http://dpo-group.ru/
38. Продажа недвижимости//Деловой портал СНГ: URL:http://www.g2p.ru/
39. Промышленная недвижимость/^2р: URL: http://www. g2p ,ru/
40. Публикации//Система ГАРАНТ: URL: http://www.garant.ru/
41. Ремонт офисов // Стройтексцентр: URL: http://www.stc-rem. ru/
42. Исследования//CushmanWakefield:URL:http://www.cushmanwakefield.com/
43. Исследования // Эксперт PA: URL: httn://www.raexnertm
Приложение 1
Определение коэффициента «бета» с помощью анализа факторов риска
| Фактор риска | Всего | Степень риска | |||||||||||||||
| 1. низкая | 2. средняя | 3. | высокая | ||||||||||||||
| класс риска | |||||||||||||||||
| 1-1 | 1-2 | 1-3 | 2-1 | 2-2 | 2-3 | 3-1 | 3-2 | 3-3 | |||||||||
| Соответствующее значение /J | 0 | 0,25 | 0,5 | 0,75 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | 2 | |||||||||
| Общеэкономические факторы | |||||||||||||||||
| социально-политический риск | 1 | ||||||||||||||||
| внутриэкономический риск | 1 | ||||||||||||||||
| внешнеэкономический риск | 1 | ||||||||||||||||
| Отраслевые факторы | |||||||||||||||||
| циклический характер | 1 | ||||||||||||||||
| АУДИТ & КОНСАЛТИНГстадия развития | 1 | ||||||||||||||||
| конкуренция | 1 | ||||||||||||||||
| регулирование | 1 | ||||||||||||||||
| препятствия к вхождению в рынок | 1 | ||||||||||||||||
| Факторы риска на уровне фирмы | |||||||||||||||||
| ликвидность | 1 | ||||||||||||||||
| стабильность дохода | 1 | ||||||||||||||||
| финансовый рычаг | 1 | ||||||||||||||||
| операционный рычаг | 1 | ||||||||||||||||
| доля на рынке | 1 | ||||||||||||||||
| диверсификация клиентуры | 1 | ||||||||||||||||
| диверсификация продукции | 1 | ||||||||||||||||
| диверсификация по территории | 1 | ||||||||||||||||
| качество управления | 1 | ||||||||||||||||
| Риск несогласованности интересов | |||||||||||||||||
| Возможность разногласий владельцев компании | 1 | ||||||||||||||||
| Итого количество наблюдений | 18 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 7 | 4 | 1 | 0 | |||||||
| Расчет средневзвешенного Р | 22,5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 8,75 | 6 | 1,75 | 0 | |||||||
| Р | 1,25 | ||||||||||||||||
Приложение 2