Смекни!
smekni.com

Оценка стоимости (стр. 11 из 14)

Расчёт денежного потока предприятия

Строка 2006 год 2007 год 2008 год
Поступления от продаж 1 997 947,16 2 409 524,80 3 493 810
Общие издержки 180 000,00 180 000,00 180 000,00
Затраты на персонал 288 000,00 288 000,00 288 000,00
Суммарные постоянные издержки 468 000,00 468 000,00 468 000,00
Другие поступления
Другие выплаты
Налоги 121 196,49 156 906,15 193 677,49
Кэш-фло от операционной деятельности 1 876 750,67 2 252 618,65 3300132,51
Затраты на приобретение активов
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода 1 876 750,67 4129369,32
Баланс наличности на конец периода 1 876 750,67 4129369,32 7 429 500

Приложение 3

Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода

Объект оценки Корпус механосборочного цеха
№ п/п Показатель Текущий период 2007г 2008г. 2009г.
1 Год ввода в эксплуатацию 1976
2 Эффективный возраст, лет 29 30 31 32
3 Нормативный срок жизни, лет 100 100 100 100
4 Нормативный износ, % 29% 30% 31% 32%
5 ПВС, руб. 15 590 774
6 Общая полезная площадь здания, кв. м 2 036,0 2 036,0 2 036,0 2 036,0
7 Поток ден. средств после уплаты налогов, руб. 1 876 750,67 2 252 618,65 3300132,51
8 Реверсия, руб. 27 483 469
9 Дисконтный множитель 0,8210838 0,6741786 0,5535571
10 Текущая стоимость будущих доходов, руб. 1 154 081 1 509 254 1 824 973
11 Текущая стоимость реверсии, руб. 18 954 117
12 Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб. 20 079 082

Информационная база сборников :

УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",

УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",

УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".

УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".

УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",

УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".

УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",

УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".

УПВС №37 "водохозяйственные сооружения".

Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.

Информационная база предприятия.

Приложение 4

Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки

Наименование конструктивных элементов Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, % Износ конструктивных элементов, в % Удельный износ конструктивных элементов, в %
Фундамент 5% 30% 1,50%
Стены, колонны, перегородки 26% 30% 7,80%
Перекрытия и покрытия 11% 25% 2,75%
Кровля 5% 30% 1,50%
Полы 13% 20% 2,60%
Проемы 9% 20% 1,80%
Отделочные работы 18% 20% 3,60%
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства 10% 25% 2,50%
Прочие работы 3% 20% 0,60%
ИТОГО: 100% 24,65%

Приложение 5

Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода

Площадь по наружному обмеру, м2 1 054,30
Высота, м 12,70
Объем, м3 13 389,00
Единица измерения М.
Стоимость единицы измерения (руб.) 19,4
Коэффициент подобия объекта ( % ) 100,00%
Территориальный коэф-т 1,03
Поправочный коэф-т на различие в объеме 1,00
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год 1,18
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год 31,06
Средний индекс изменения цен на дату оценки 1,59
Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб. 15 590 774,11
Норма прибыли застройщика, % 20,00%
Стоимость прибыли застройщика, руб. 3 118 154,82
Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб. 18 708 928,93
Определение рыночной стоимости
Физический износ, % 24,65%
Функциональный износ, руб 0,00%
Внешний износ, % 0,00%
Совокупный износ, % 24,65%
Рыночная стоимость здания, руб. 14 097 177,95

Приложение 6

Характеристика объектов сравнения

Оцениваемый объект Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск
Цена предложения, руб 145 040 000 7 840 000
Дата сделки (предложения) апр.05 апр.05
Условия финансирования обычные обычные обычные
Юридические права и ограничения Собственность Собственность Собственность
Условия финансирования рыночные рыночные рыночные
Условия продажи рыночные рыночные рыночные
Местоположение г. Калуга, ул. С. Щедрина г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Тип зданий Отдельно стоящее здание Отдельно стоящее 3-х этажное здание Отдельно стоящее здание
Общая полезная площадь помещений, кв.м 2 036,00 4 531,30 1 120,00
Материал стен блочные кирпич кирпич
Год постройки 1976 н. 90-х 90-е
Внутренняя отделка обычная улучшенная обычная
Дополнительная информация Подъездная дорога, все коммуникации Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории Огорожен забором, бассейн, сауна,
Земельный участок Аренда 0,9 га в собственности Аренда
Физический износ, % 24,65% 20,00% 25,00%
Стоимость, руб/кв.м. 32 008 7 000

Приложение 7

Корректировки цены продажи для зданий – аналогов

Элементы сравнения
1. Поправка на право собственноси полное полное полное
Корректировка №1 0 0
Скорректированная цена, руб. 145 040 000 7 840 000
2. Поправка на условия финансирования сделки обычные обычные обычные
Корректировка №2 0 0
Скорректированная цена, руб. 145 040 000 7 840 000
3. Поправка на условия продажи рыночные рыночные рыночные
Корректировка №3 0% 0%
Скорректированная цена, руб 145 040 000 7 840 000
Дата сделки апр.05 апр.05
Корректировка №4 0,00% 0,00%
4. Поправка на условие предложения
Скорректированная цена, руб 145 040 000 7 840 000
Земельный участок Аренда 0,9 га в собственности Аренда
Корректировка №5 - 11 340 000,00 0,00
5.Поправка на право владения зем. участком
Скорректированная цена, руб. 133 700 000 7 840 000
Месторасположение г. Калуга, ул. С. Щедрина г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Корректировка №6 - поправка на 0,59 1,00
6. Поправка на место положения, %
Скорректированная цена, руб 78 883 000,00 7 840 000,00
траспортная доступность высокая высокая высокая
Корректировка №7 - поправка на 0,00% 0,00%
7.Поправка на транспортную доступность
Скорректированная цена, руб. 78 883 000,00 7 840 000,00
Скорректированная цена 1 кв.м. 17 408,47 7 000,00
Процентные корректировки к единице сравнения
Износ,% 24,65% 20,00% 25,00%
Корректировка №8 -4,65% 0,35%
8. Поправка на износ,%
Скорректированная цена, руб/кв.м. 16 599 7 025
наличие коммуникаций есть есть есть
Корректировка №9 - поправка на 0,00% 0,00%
наличие коммуникаций, %
Скорректированная цена, руб/кв.м. 15 769 6 673
материал стен блочные кирпич кирпич
Корректировка №10 - поправка -5,00% -5,00%
9.Поправка на материал стен,%
Скорректированная цена, руб/кв.м. 14 981 6 340
Абсолютные поправки к единице сравнения
Внчтренняя отделка обычная улучшенная обычная
Корректировка №11 - поправка -2 900 0
11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м.
Скорректированная цена, руб. кв.м. 12 081 6 340
Скорректированная цена, руб. 54 740 714 7 100 365
Скорректированная цена,руб./кв.м. 12 081 6 340
Стоимость оцениваемогообъекта, руб 18 751 751

Приложение 8