Расчёт денежного потока предприятия
Строка | 2006 год | 2007 год | 2008 год |
Поступления от продаж | 1 997 947,16 | 2 409 524,80 | 3 493 810 |
Общие издержки | 180 000,00 | 180 000,00 | 180 000,00 |
Затраты на персонал | 288 000,00 | 288 000,00 | 288 000,00 |
Суммарные постоянные издержки | 468 000,00 | 468 000,00 | 468 000,00 |
Другие поступления | |||
Другие выплаты | |||
Налоги | 121 196,49 | 156 906,15 | 193 677,49 |
Кэш-фло от операционной деятельности | 1 876 750,67 | 2 252 618,65 | 3300132,51 |
Затраты на приобретение активов | |||
Кэш-фло от инвестиционной деятельности | |||
Займы | |||
Выплаты в погашение займов | |||
Выплаты процентов по займам | |||
Кэш-фло от финансовой деятельности | |||
Баланс наличности на начало периода | 1 876 750,67 | 4129369,32 | |
Баланс наличности на конец периода | 1 876 750,67 | 4129369,32 | 7 429 500 |
Приложение 3
Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода
Объект оценки | Корпус механосборочного цеха | ||||
№ п/п | Показатель | Текущий период | 2007г 2008г. 2009г. | ||
1 | Год ввода в эксплуатацию | 1976 | |||
2 | Эффективный возраст, лет | 29 | 30 | 31 | 32 |
3 | Нормативный срок жизни, лет | 100 | 100 | 100 | 100 |
4 | Нормативный износ, % | 29% | 30% | 31% | 32% |
5 | ПВС, руб. | 15 590 774 | |||
6 | Общая полезная площадь здания, кв. м | 2 036,0 | 2 036,0 | 2 036,0 | 2 036,0 |
7 | Поток ден. средств после уплаты налогов, руб. | 1 876 750,67 | 2 252 618,65 | 3300132,51 | |
8 | Реверсия, руб. | 27 483 469 | |||
9 | Дисконтный множитель | 0,8210838 | 0,6741786 | 0,5535571 | |
10 | Текущая стоимость будущих доходов, руб. | 1 154 081 | 1 509 254 | 1 824 973 | |
11 | Текущая стоимость реверсии, руб. | 18 954 117 | |||
12 | Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб. | 20 079 082 |
Информационная база сборников :
УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",
УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",
УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".
УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".
УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",
УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".
УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",
УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".
УПВС №37 "водохозяйственные сооружения".
Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.
Информационная база предприятия.
Приложение 4
Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки
Наименование конструктивных элементов | Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, % | Износ конструктивных элементов, в % | Удельный износ конструктивных элементов, в % |
Фундамент | 5% | 30% | 1,50% |
Стены, колонны, перегородки | 26% | 30% | 7,80% |
Перекрытия и покрытия | 11% | 25% | 2,75% |
Кровля | 5% | 30% | 1,50% |
Полы | 13% | 20% | 2,60% |
Проемы | 9% | 20% | 1,80% |
Отделочные работы | 18% | 20% | 3,60% |
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства | 10% | 25% | 2,50% |
Прочие работы | 3% | 20% | 0,60% |
ИТОГО: | 100% | 24,65% |
Приложение 5
Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода
Площадь по наружному обмеру, м2 | 1 054,30 |
Высота, м | 12,70 |
Объем, м3 | 13 389,00 |
Единица измерения | М. |
Стоимость единицы измерения (руб.) | 19,4 |
Коэффициент подобия объекта ( % ) | 100,00% |
Территориальный коэф-т | 1,03 |
Поправочный коэф-т на различие в объеме | 1,00 |
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год | 1,18 |
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год | 31,06 |
Средний индекс изменения цен на дату оценки | 1,59 |
Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб. | 15 590 774,11 |
Норма прибыли застройщика, % | 20,00% |
Стоимость прибыли застройщика, руб. | 3 118 154,82 |
Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб. | 18 708 928,93 |
Определение рыночной стоимости | |
Физический износ, % | 24,65% |
Функциональный износ, руб | 0,00% |
Внешний износ, % | 0,00% |
Совокупный износ, % | 24,65% |
Рыночная стоимость здания, руб. | 14 097 177,95 |
Приложение 6
Характеристика объектов сравнения
Оцениваемый объект | Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск | Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск | |
Цена предложения, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | |
Дата сделки (предложения) | апр.05 | апр.05 | |
Условия финансирования | обычные | обычные | обычные |
Юридические права и ограничения | Собственность | Собственность | Собственность |
Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные |
Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные |
Местоположение | г. Калуга, ул. С. Щедрина | г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД | г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая |
Тип зданий | Отдельно стоящее здание | Отдельно стоящее 3-х этажное здание | Отдельно стоящее здание |
Общая полезная площадь помещений, кв.м | 2 036,00 | 4 531,30 | 1 120,00 |
Материал стен | блочные | кирпич | кирпич |
Год постройки | 1976 | н. 90-х | 90-е |
Внутренняя отделка | обычная | улучшенная | обычная |
Дополнительная информация | Подъездная дорога, все коммуникации | Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории | Огорожен забором, бассейн, сауна, |
Земельный участок | Аренда | 0,9 га в собственности | Аренда |
Физический износ, % | 24,65% | 20,00% | 25,00% |
Стоимость, руб/кв.м. | 32 008 | 7 000 |
Приложение 7
Корректировки цены продажи для зданий – аналогов
Элементы сравнения | ||||||
1. Поправка на право собственноси | полное | полное | полное | |||
Корректировка №1 | 0 | 0 | ||||
Скорректированная цена, руб. | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
2. Поправка на условия финансирования сделки | обычные | обычные | обычные | |||
Корректировка №2 | 0 | 0 | ||||
Скорректированная цена, руб. | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
3. Поправка на условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | |||
Корректировка №3 | 0% | 0% | ||||
Скорректированная цена, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
Дата сделки | апр.05 | апр.05 | ||||
Корректировка №4 | 0,00% | 0,00% | ||||
4. Поправка на условие предложения | ||||||
Скорректированная цена, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
Земельный участок | Аренда | 0,9 га в собственности | Аренда | |||
Корректировка №5 - | 11 340 000,00 | 0,00 | ||||
5.Поправка на право владения зем. участком | ||||||
Скорректированная цена, руб. | 133 700 000 | 7 840 000 | ||||
Месторасположение | г. Калуга, ул. С. Щедрина | г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД | г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая | |||
Корректировка №6 - поправка на | 0,59 | 1,00 | ||||
6. Поправка на место положения, % | ||||||
Скорректированная цена, руб | 78 883 000,00 | 7 840 000,00 | ||||
траспортная доступность | высокая | высокая | высокая | |||
Корректировка №7 - поправка на | 0,00% | 0,00% | ||||
7.Поправка на транспортную доступность | ||||||
Скорректированная цена, руб. | 78 883 000,00 | 7 840 000,00 | ||||
Скорректированная цена 1 кв.м. | 17 408,47 | 7 000,00 | ||||
Процентные корректировки к единице сравнения | ||||||
Износ,% | 24,65% | 20,00% | 25,00% | |||
Корректировка №8 | -4,65% | 0,35% | ||||
8. Поправка на износ,% | ||||||
Скорректированная цена, руб/кв.м. | 16 599 | 7 025 | ||||
наличие коммуникаций | есть | есть | есть | |||
Корректировка №9 - поправка на | 0,00% | 0,00% | ||||
наличие коммуникаций, % | ||||||
Скорректированная цена, руб/кв.м. | 15 769 | 6 673 | ||||
материал стен | блочные | кирпич | кирпич | |||
Корректировка №10 - поправка | -5,00% | -5,00% | ||||
9.Поправка на материал стен,% | ||||||
Скорректированная цена, руб/кв.м. | 14 981 | 6 340 | ||||
Абсолютные поправки к единице сравнения | ||||||
Внчтренняя отделка | обычная | улучшенная | обычная | |||
Корректировка №11 - поправка | -2 900 | 0 | ||||
11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м. | ||||||
Скорректированная цена, руб. кв.м. | 12 081 | 6 340 | ||||
Скорректированная цена, руб. | 54 740 714 | 7 100 365 | ||||
Скорректированная цена,руб./кв.м. | 12 081 | 6 340 | ||||
Стоимость оцениваемогообъекта, руб | 18 751 751 |
Приложение 8