Смекни!
smekni.com

Оценка стоимости (стр. 2 из 14)

С1969 _ полная восстановительная стоимость 1 м3 здания по сборникам УПВС №7 в ценах 1969 года, руб.;

VCTр - строительный объем оцениваемого здания м3;

И1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя ХСР №94 от 11 мая 1983г.);

Kl984-2000 - территориальный коэффициент для г. Калуги к индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.);

Kl984-2000 - средний индекс изменения сметной стоимости строительства на 2000 год по отношению к 1984 году;

K2000 - средний индекс изменения цен на дату оценки.

К полученному значению полной восстановительной стоимости добавляется величина прибыли предпринимателя-застройщика, полученная экспертным методом, на основе данных строительных компаний, в размере 20%

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Метод расчета по цене однородного объекта осуществляется в следующей последовательности:

Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления.

Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

Сод = (1 - Ндс)(1 - Нпрр)ЦоД/(1 - Нпр), где

Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

Нлс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции;

Цод - цена однородного объекта.

Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле.

SB= (l-Hnp)*Cn/(l-Hnp-Kp),

где

Sb - восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости. Метод поэлементного расчета характерен следующим порядком действий. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

Определяется полная себестоимость объекта по формуле

СП=Ц, + В,

где

Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя.

Данная формула применима при наличии полной отчетности по основным фондам предприятия

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, в рамках метода прямого сравнения.

Объект анализа должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское - технологическое сходство.

Этапы расчёта:

Нахождение объекта – аналога.

Внесение корректировок в цену аналога (процентных, денежных).

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле:

V=VaHaJl * K1 *K2 … KM + V jon , где

VaHaJl - цена объекта – аналога;

полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи;

промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно - конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид;

товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименован мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

Имущественные права - вторая группа нематериальных активов.

Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.

Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия).

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.

Оценка производственных запасов.

Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов.

Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание

Оценка дебиторской задолженности.

Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением ее на:

а)безнадежную (она не войдет в баланс);

б)ту, которую предприятие еще надеется получить. Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем

дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств.

Эта статья не подлежит переоценке.

1.3 Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

В рамках доходного подхода традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов): капитализации и дисконтирования. Содержание обоих методов составляет прогнозирование того, что мы условно называем будущими доходами предприятия, и их преобразование в показатель текущей (приведённой) стоимости. Главное различие методов в том, что при капитализации берется доход за один временной период (обычно год), который преобразуется в показатель текущей стоимости путём простого деления на ставку капитализации. При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента, что даёт более обоснованную оценку стоимости предприятия.

Метод прямой капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия и используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Сущность данного метода выражается формулой:

Оценочная стоимость = Чистая прибыль
Ставка капитализации

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными).

Основное преимущество этого метода - простота расчётов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы:

1.Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).