Объект оцениваемой недвижимости – корпус механосборочного цеха
В таблице 2 приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101)
Таблица 2
Сводная информация по оцениваемому объекту недвижимости
Наименование | Корпус механосборочного цеха | ||
Год постройки | 1976 | ||
Высота помещения | 12,7 м. | ||
Объем помещения | 13 389 куб.м. | ||
Площадь помещения по наружному обмеру общая | 1 054,3 кв.м. | ||
Износ здания на 2006г.( по данным БТИ) | 29 % | ||
Конструктивные элементы | Материал, конструкция | Состояние | |
Фундамент | Ж. бетонный | Удовл. | |
Стены | Крупноблочные | Удовл. | |
Перегородки | Кирпичные, гипсолитовые | Удовл | |
Перекрытия | Ж. 6. плиты | Удовл. | |
Кровля | Совмещенная | Удовл. | |
Внутренняя отделка | Оштукатурено, побелено | Хор. | |
Полы | Дощатые, окрашен., плитка | Хор. | |
Исполнение окон | Двойные глухие | Удовл. | |
Исполнение дверных проемов | Простые | Удовл. | |
Инженерное оборудование | |||
Электроснабжение | Скр. проводка | ||
Отопление | Есть | ||
Водопровод | Есть | ||
Телефон | Есть | ||
Канализация | Есть |
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено:
Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.
Юридически допустимо: Помещение находится в собственности ОАО «МЭМЗ» и предназначено для использования в качестве помещения данного назначения, так как его использование в другом качестве приведёт к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.
Финансово целесообразно: Помещение используется в качестве производственного помещения и использование его в другом качестве, приведёт к дополнительным финансовым затратам.
Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при расположении в нём некого производства.
Список используемых документов:
Форма №1 по ОКУД – бухгалтерский баланс ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №2 по ОКУД – отчет о прибылях и убытках ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №3 по ОКУД – отчет о движении капитала ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №5 по ОКУД – приложения к бух. балансу ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005,2006 годы.
Таблица 3
Анализ финансовых коэффициентов
2004 | 2005 | 2006 | ||
Показатель | ||||
Рентабельность | ||||
Рентабельность активов (ROA),% | 4 | 5 | 2,8 | |
Рентабельность собственного капитала (ROE),% | 7 | 8,5 | 7 | |
Рентабельность продукции (продаж), % | 1,8 | 1,6 | 1,7 | |
Рентабельность оборотных активов, % | 1,8 | 1,6 | 4 | |
Период окупаемости собственного капитала, раз | 14,01 | 11,16 | 13,64 | |
Ликвидность | ||||
Быстрый коэффициент ликвидности | 0,426 | 0,448 | 0,154 | |
Коэффициент абсолютной ликвидности | 0,021 | 0,023 | 0,001 | |
Коэффициент покрытия запасов | 4,465 | 5,157 | 2,224 | |
Деловая активность | ||||
Фондоотдача | 8,14 | 10,28 | 12,55 | |
Оборачиваемость активов, раз | 5,84 | 6,8 | 4,4 | |
Оборачиваемость собственного капитала, раз | 14,01 | 11,16 | 13,64 | |
Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз | 18,6 | 50,96 | 7,8 | |
Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз | 78,56 | 46,75 | 114,74 | |
Оборачиваемость запасов, раз | 44,33 | 46,96 | 6,83 | |
Финансовая устойчивость | ||||
Коэффициент финансовой зависимости | 0,467 | 0,702 | 1,6 | |
Коэффициент автономии собственных средств | 0,681 | 0,587 | 0,38 | |
Обеспеченность запасов собственными оборотными средствами | 2,03 | 2,28 | 1,16 | |
Индекс постоянного актива | 1,07 | 1,14 | 0,84 | |
Коэффициент концентрации собственного капитала | 0,68 | 0,58 | 0,38 | |
Коэффициент концентрации заемного капитала | 0,31 | 0,41 | 0,61 | |
Коэффициент маневренности собственного капитала | 0,39 | 0,55 | 1,75 | |
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств | 0,46 | 0,7 | 1,6 | |
Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств | 0 | 0 | 0 | |
Коэффициент долгового покрытия активов | 0 | 0 | 0 | |
Платежеспособность | ||||
Коэффициент текущей ликвидности | 0,838 | 0,795 | 1,097 | |
Коэффициент обеспеченности собственными средствами | -0,193 | -0,256 | 0,089 |
Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества
Группа 1. Недвижимое имущество
Группа 2. Автотранспортные средства
Группа 3. Технологическое оборудование
Группа 4. Универсальное оборудование
Группа 5. Вспомогательное оборудование
Группа 6. Офисная и вычислительная техника
Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков
Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.
Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.
Выбор ставки дисконтирования
Метод цены капитальных вложений (CAРM)
Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .
Таблица 4
Определение ставки дисконтирования
Безрисковая ставка | 9,5 % |
Коэфф. "БЕТА" | 1,25 |
Среднерыночная доходность[3] | 18,40% |
Ставка дисконтирования, % | 20,6% |
Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).
Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки составляет 20 079 082 рублей.
Оценка недвижимости в рамках затратного подхода
В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).
Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.
Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.
Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]
Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 14 097 177,95 рублей.
Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода
На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.
Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки
составляет 18 751 751 рублей.
Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода