Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Таким образом, рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица 5)
Таблица 5
Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
| Рыночная стоимость недвижимости на дату оценки, без учета НДС, руб. | Коэф-ты значимости подхода | Согласованная стоимость, руб. | ||||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |
| 14 097 178 | 18 751 751 | 20 079 082 | 0,2 | 0,4 | 0,4 | 18 351 768,8 |
Группа 2. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода с учётом присущих им видов износа представлен в Приложении 8.
Базовая формула для расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств:
Итр= (И1* Пф+И2* Дф) * A3 * А2, где:
Пф – фактический пробег;
Дф - фактический срок эксплуатации;
И1 - нормативные показатели износа для автомобилей на 1000 км пробега (в зависимости от класса ТС);
И2 - показатель старения ТС в зависимости от среднегодового пробега;
А2 - коэффициенты корректирования износа АМТС в зависимости oт природно-климатических условий ;
А3 - коэффициенты корректирования износа АТС в зависимости oт экологического состояния окружающей среды по степени ее агрессивности.
Определение величины физического износа транспортных средств осуществлялось с использованием издания «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37. 009. 015. 015 - 98. Издание второе, исправленное и дополненное» разработанное Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ», утвержденное Министерством Экономики Российской Федерации 04.07.1998 г. и, являющееся основным руководящим документом при проведении оценки транспортных средств.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 1 177 400 рублей.
Расчеты по определению стоимости автотранспорта проводились в соответствии с "Методическим руководством РД 37.009.015-98". Настоящее Руководство определяет методы и устанавливает порядок расчета стоимости автотранспортного средства (далее - АМТС) с учетом его технического состояния, комплектности и дополнительной оснащенности; естественного и морального износа, старения; стоимости запасных частей, работ и материалов, необходимых для его восстановления до состояния, отвечающего общим техническим и требованиям безопасности, регламентированным действующим законодательством. Материалы Руководства позволяют также выполнить работы по определению полной и остаточной восстановительной стоимости АМТС с учетом нормативного износа, предусмотренного Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление подвижного состава автомобильного транспорта.
Методика определение расчётного износа автотранспортных средств представлена в Приложении 9.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов, по который имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи.
Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнение продаж:
В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины (РС0):
| Рсо = | Цан | *Кдп | Кком* | К1* | К2*…* | Кm* | ( 1 - Кион)+ Сдоп + Сmз |
| 1 - Киан |
Цан - цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);
Кдп - коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;
Кком - коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога;
К}* К2*...* Кт - корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров;
Киан - коэф-т физического износа аналога;
Кион - коэф-т физического износа оцениваемого объекта;
Сдоп - рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог;
АСтз - возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.
В нашем случае рыночная стоимость оцениваемой машины по сравнению с аналогом (РС0):
| Рсо = | Цан | ( 1 - Кион)*К1 * К2 |
| 1 - Киан |
Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств с помощью метода сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода представлены в Приложении 10.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 1 111 485 рублей.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках доходного подхода
Для расчета применим метод прямой капитализации.
Чистый операционный доход NOI, для каждого из объектов автотранспорта рассчитан, исходя из часовой арендной ставки, 8-ми часового рабочего дня, 280 рабочих дней в году и процента заполнения по формуле.
N01 = А* 8 * 280 *КЗАП * (1 - КЭР), где
А - часовая арендная ставка;
Кзап - коэффициент заполнения;
КЭр - коэффициент эксплуатационных расходов.
Расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду транспорта представлен в Приложении 11.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств с использованием метода прямой капитализации представлен в Приложении 11
Ставка капитализации рассчитана с учетом возмещения капитальных затрат (модель Инвуда).
Ri=Yj - ∆*а, где
Ri - общий коэффициент капитализации;
Yj - общая норма отдачи;
∆ - относительное изменение стоимости собственности;
а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала Величина коэффициента принята равной коэффициенту фонда возмещения SFFпри процентной ставке равной Yi, и n=3 расчетных периодах.
Расчет коэффициента выполнен и представлен в Приложении 11
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на основе метода прямой капитализации составляет 781 395 рублей.
Расчёт итогового значения рыночной стоимости автотранспортных средств представлен в таблице 6
Таблица 6
Итоговая таблица стоимости автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
| Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб. | Коэф-ты значимости подхода | Согласованная стоимость, руб. | ||||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |
| 1 177 400 | 1 111 485 | 781 395 | 0,5 | 0,1 | 0,4 | 1 012 406,5 |
Группа 3. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования невозможна из – за отсутствия необходимой информации. Известно только то, что балансовая стоимость всего технологического оборудования
Составляет 19 879 654 рублей.
Группа 4. Оценка рыночной стоимости универсального оборудования
Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 12
Физический износ определялся экспертным методом на основе шкалы определения физического износа (В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования»).
Рыночная стоимость универсального оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 2 346 774 рублей.