Недвижимое имущество может войти в состав активов паевого фонда двумя способами: приобретено по договору или вновь создано. В первом случае приобретается уже существующее имущество или права на него, а во втором управляющая компания паевого фонда в рамках договора доверительного управления осуществляет финансирование строительства.
Вновь создаваемое имущество. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, по смыслу ст. 374 НК РФ и ст. 2 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" вновь создаваемое недвижимое имущество до момента его государственной регистрации не является объектом налогообложения налогом на имущество. При этом инвестор имеет право требования к застройщику, которое он может уступить по договору цессии до момента государственной регистрации недвижимого имущества, избежав тем самым обязанности по уплате налога на имущество.
Существующее имущество. Известно, что доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов фонда, определяется пропорционально паю каждого из его участников. Но по смыслу доверительного управления учредитель (пайщик) хотя и не перестает быть собственником имущества, но фактически не владеет имуществом фонда и не имеет возможности им распоряжаться. Он владеет лишь ценной бумагой (паем), удостоверяющей его долю в праве общей долевой собственности на имущество фонда. При погашении пая пайщику из стоимости активов фонда выплачивается денежная компенсация, соразмерная количеству принадлежащих ему паев. Инвестиционный пай не является объектом налогообложения. Значит, по логике, пайщик не должен уплачивать и налог на имущество.
В результате возникает спорная ситуация. Чтобы разрешить ее, вернемся к вопросу о порядке уплаты НДС. Далее будут приведены лишь основные результаты анализа исследуемой проблемы[18].
Мы имеем некоторое количество пайщиков, состоящее из физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов. В связи с тем что они имеют различный правовой статус, порядок исчисления и уплаты налога на имущество для каждой из представленных категорий различен. Рассмотренным ранее письмом МНС России от 10 июня 2004 г. N 01-3-03/666 имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, предлагалось облагать налогом на имущество у учредителя доверительного управления, как того требует ст. 378 НК РФ. При этом налог на имущество должен уплачиваться каждым из собственников соразмерно их доле в недвижимом имуществе.
Мнение налоговых органов не бесспорно. Ссылка на ст. 378 НК РФ в данном случае сомнительна, так как пайщик фактически имуществом фонда не владеет и не имеет возможности им распоряжаться. Он владеет лишь ценной бумагой (паем), удостоверяющей его долю в праве общей долевой собственности на имущество фонда. Кроме того, налицо разница в подходах к налогообложению. В положениях, относящихся к уплате налога на прибыль, указывается, что паевые фонды не являются юридическими лицами и соответственно производить уплату налога на прибыль не должны. То есть паевые фонды признаются как бы субъектами налоговых правоотношений, освобожденными от уплаты налога. Тогда как в случае, например, с налогом на имущество пайщики фонда обязаны нести бремя уплаты налогов в отношении имущества, входящего в состав активов фонда.
Если говорить о недвижимом имуществе, внесенном в фонд конкретным пайщиком, то здесь оснований для уплаты им налога на имущество также не находится. Как уже говорилось ранее, имущество паевого фонда неделимо и принадлежит всем пайщикам на правах общей долевой собственности. После передачи имущества в фонд пайщик перестает быть единоличным собственником имущества и становится одним из его долевых собственников. Выдел имущества конкретного пайщика из общего имущества фонда, необходимый для расчета налога, будет противоречить действующему законодательству Российской Федерации. Помимо этого, пайщиками закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости могут выступать паевые фонды, относящиеся к категории фондов.
Нельзя забывать и о том, что рассчитать сумму налога, подлежащую уплате, сложно и с технической стороны. Трудно себе представить, какие издержки повлечет за собой расчет суммы налога для каждого из пайщиков в случае активной деятельности фонда, а также широких возможностей паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов.
Раскрытая проблема обнаружила себя в процессе развития законодательства о паевых инвестиционных фондах. В случае дальнейшего расширения круга возможных объектов инвестирования паевых фондов и при отсутствии адекватных изменений налогового законодательства проблема может получить свое продолжение.
Предложенные схемы организации налогообложения противоречат идее доступности инвестиций в недвижимость для широкого круга инвесторов, заложенной при создании фондов недвижимости, служат серьезным сдерживающим фактором развития индустрии паевых инвестиционных фондов, а главное - не выдерживают никакой юридической критики.
В сложившейся ситуации могут быть предложены различные варианты решения проблем, один из которых необходимо закрепить законодательно. Первый: можно оставаться в рамках действующего законодательства, но это делает бессмысленной саму идею создания фондов недвижимости, потому что пайщики будут воздерживаться от инвестирования в фонды из-за неясностей в области налогообложения. Второй: пайщиков фонда можно освободить от уплаты налога. Такое решение позволит в существующих условиях значительно повысить инвестиционную привлекательность фондов недвижимости, однако существенно повысит вероятность использования паевых фондов в схемах по уходу от налогообложения. Третий: для пайщиков фонда необходимо установить специальный налоговый режим. Представляется, что в целях эффективного развития и функционирования паевых инвестиционных фондов в будущем этот вариант можно признать наиболее подходящим, а правильная интерпретация будет гарантировать его транспарентность.
В соответствии с первым вариантом пайщики должны уплачивать налог на добавленную стоимость и налог на имущество. Для этого потребуется внести изменения в налоговое законодательство и уточнить Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов[19].
Порядок уплаты НДС. Плательщиками налога выступают только юридические лица - пайщики при владении ими паями. Налоговая база определяется исходя из доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов фонда, в отношении которого осуществляются операции по реализации. Функции налогового агента возложены на управляющую компанию. После исчисления налога управляющая компания удерживает сумму налога из активов фонда путем уменьшения количества паев, принадлежащих пайщикам - юридическим лицам, соразмерно их доле в праве общей собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов фонда. Разрешить в этих целях дробление паев. Операции с долей в праве общей собственности, соразмерной количеству паев, входящих в состав активов паевого фонда, относящегося к категории фонда фондов или принадлежащих физическим лицам, НДС не облагаются. Соответственно исчисление и уплата НДС по операциям управляющей компании паевого инвестиционного фонда с имуществом фонда, в части паев, входящих в состав активов фонда фондов или принадлежащих физическим лицам, производиться не должны. Затраты управляющей компании на выполнение функций налогового агента необходимо учитывать в рамках вознаграждения за доверительное управление.
Порядок уплаты налога на имущество. Плательщиками налога являются физические и юридические лица, являющиеся пайщиками фонда в отношении недвижимого имущества, принадлежащего им на праве общей собственности и входящего в состав активов ЗПИФН.
Налоговая база определяется исходя из доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов фонда, на основании данных кадастра объектов недвижимости, данных органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также по данным реестра пайщиков ПИФа. Функции по исчислению налога возложены на налоговые органы по месту регистрации физического или юридического лица.
Уплата налога производится налогоплательщиками самостоятельно, в соответствии с расчетами налоговых органов. Управляющие компании с учетом того, что налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц имеют различный уровень (региональный и местный соответственно), обязаны направлять в налоговые органы по месту регистрации юридического и физического лица данные по долям в праве общей собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов ЗПИФН. После получения указанных данных налоговые органы направляют уведомления плательщикам налога.
Доли в праве общей собственности, соразмерные количеству паев, входящих в состав активов паевого фонда, относящегося к категории фонда фондов, налогом на имущество не облагаются. Соответственно пайщики фонда фондов не должны платить налог на имущество, входящее в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, в части паев, входящих в состав активов фонда фондов.
Освобождение от уплаты налога пайщиков ПИФа, относящегося к категории фондов, требует к себе пристального внимания для избежания возникновения возможных схем налоговой оптимизации. Для снижения рисков необходимо отразить в "Положении о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов" требования, предполагающие значительную диверсификацию имущества, приобретение которого может осуществляться для включения в состав активов ПИФа, относящегося к категории фондов.