• общая номинальная стоимость сертификатов, выпущенных эмитентом, не может превышать 50-кратный размер собственного капитала эмитента;
• объем осуществляемого выпуска сертификатов не может быть меньше суммы, эквивалентной 100 тысячам евро по курсу НБУ на день принятия решения о выпуске сертификатов;
• риски по всем обязательствам, которые подлежат объединению в консолидированный ипотечный долг, должны быть застрахованы в соответствии с требованиями Закона.
Управление эмиссией сертификатов осуществляется через управляющего активами. Таким управляющим может быть финансовое учреждение.
Целью управления ипотечными активами является получение дохода собственниками сертификатов.
Особенности взаимодействия субъектов управления ипотечными активами определяет финансовая модель преобразования платежей, поступающих по ипотечным активам, в платежи по сертификатам.
Согласно модели выпуска сертификатов участия между эмитентом и управляющим заключается договор на управление ипотечными активами, которые передаются в доверительную собственность управляющему. При этом эмитент продолжает выполнять взятые на себя обязательства перед собственниками сертификатов. В дальнейшем управляющий активами (или эмитент) заключает с одним или несколькими банками договоры поручения на обслуживание ипотечных активов. Банк, став поверенным по договору поручения, получает статус управляющего ипотекой и права ипотекодержателя.
Отличие финансовой модели выпуска сертификатов с фиксированной доходностью от сертификатов участия заключается в том, что эмитент может самостоятельно выполнять функцию распорядителя платежами, то есть выполнять функции управляющего и управляющего ипотекой по обслуживанию ипотечных активов. В случае заинтересованности эмитента последний может также заключить договоры на управление активами с управляющим и банком (управляющим ипотекой).
Обслуживание ипотечных активов включает выполнение следующих функций:
• контроль за своевременной уплатой должниками платежей по договорам об ипотечном кредите;
• получение платежей по договорам об ипотечном кредите;
• своевременное распределение платежей, которые поступают по ипотечным активам, между владельцами сертификатов;
• перечисление распорядителю общей суммы платежей по договорам об ипотечном кредите для перераспределения;
• осуществление принудительного взыскания платежей по договорам об ипотечном кредите;
• обслуживание обращения ипотечных сертификатов;
• осуществление иных мероприятий, направленных на исполнение должниками своих обязательств по договорам об ипотечном кредите.
Денежные средства, поступающие от должников по ипотечным кредитам, распределяются управляющим ипотекой (или эмитентом) в следующем порядке. Из общей суммы поступлений выплачивается вознаграждение управляющему ипотекой и управляющему, разность аккумулируется на отдельном счете и служит базой для распределения средств среди собственников сертификатов. Из этой суммы выплачивается вознаграждение собственникам сертификатов.
Денежные средства за размещение эмиссии сертификатов подлежат зачислению на отдельный счет, открытый эмитентом. Закон не ограничивает возможности использования данной суммы эмитентом.
Если по окончании срока, указанного в информации о выпуске сертификатов, они были размещены не в полном объеме, эмитент имеет право провести трансформацию ипотечного актива с учетом результатов размещения сертификатов этого выпуска. Другими словами, часть активов, обеспечивающая неразмещенные сертификаты, может быть использована, например, для обеспечения уже размещенных ценных бумаг либо для других целей.
Сертификаты, выпущенные одним эмитентом, могут подлежать конвертации, если это предусмотрено информацией о выпуске сертификатов. Под конвертацией понимается изъятие эмитентом из обращения и аннулирование сертификатов одного вида путем их обмена на сертификаты другого вида этого или иного (в случае реорганизации первоначального) эмитента.
Срок размещения сертификатов (либо транша выпуска) должен составлять не более 30 дней.
Существенной является следующая возможность, предоставленная владельцу сертификата, – обратиться в орган, осуществлявший регистрацию выпуска сертификатов, с требованием провести проверку деятельности эмитента, если последний своими действиями либо бездействием нарушил его права и законные интересы.
Выпуск ипотечных облигаций регулируется Законом Украины "Об ипотечных облигациях" от 22.12. 2005 г. № 3273-IV.
Согласно ст.3 указанного Закона ипотечная облигация – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечено ипотечным покрытием. Ипотечная облигация удостоверяет право ее собственника на получение номинальной стоимости такой облигации и денежного дохода по ней в порядке, установленном проспектом эмиссии, а в случае неисполнения эмитентом обязательств предоставляет ее собственнику право удовлетворить свои требования за счет ипотечного покрытия.
Ипотечное покрытие представляет собой ипотечные и прочие активы, обеспечивающие выпуск ипотечных облигаций. Под ипотечным активом подразумевается право требования долга по обеспеченному ипотекой денежному обязательству должника, возникающему у кредитора.
Эмитентом ипотечных облигаций может быть финансовое учреждение, являющееся кредитором по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, или другими словами, – собственником ипотечных активов.
Закон предусматривает возможность выпуска двух видов ипотечных облигаций: обычных и структурированных.
Под обычными понимаются ипотечные облигации, эмитентом которых является ипотечный кредитор, который несет ответственность за исполнение денежного обязательства по таким облигациям всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание.
Под структурированными облигациями следует понимать облигации, эмитентом которых является специализированное ипотечное учреждение, несущее ответственность за исполнение денежных обязательств только ипотечным покрытием. Сравнительная характеристика облигаций приведена в таблице.
Таблиця.
| Обычные ипотечные облигации | Структурированные ипотечные облигации |
| Ипотечное покрытие формируется для каждого выпуска облигаций | Ипотечное покрытие формируется на несколько выпусков облигаций |
| В состав ипотечного покрытия не включаются ипотечные активы объектов незавершенного строительства и имущественных прав | Ограничения не установлены |
| Установлены требования к срокам и доходности ипотечных активов | Требования не установлены |
| Ипотечные активы могут быть заменены на ценные бумаги, денежные средства | Ипотечные активы могут быть заменены только на ипотечные активы |
| Эмитент: любое финансовое учреждение | Эмитент: специализированное ипотечное учреждение |
| Риск невозврата обеспечивается имуществом эмитента | Риск невозврата обеспечивается только ипотечным покрытием |
Управление ипотечным покрытием осуществляется через управляющего, которым может быть финансовое или банковское учреждение, получившее соответствующее разрешение на управление ипотечным покрытием.
Управление ипотечным покрытием обычных облигаций осуществляется путем заключения договора с эмитентом. Договор заключается на срок до прекращения залога ипотечного покрытия и не может быть меньше срока обращения облигаций. Управляющий ипотечным покрытием действует в интересах собственников облигаций.
В функции управляющего обычными ипотечными облигациями входят:
• контроль за состоянием ипотечного покрытия и ведение реестра ипотечного покрытия;
• хранение документов, подтверждающих права собственности эмитента на ипотечные активы;
• контроль за соблюдением условий замены ипотечных активов;
• контроль за своевременностью и полнотой выплаты эмитентом платежей по облигациям;
• представление интересов собственников облигаций в отношениях с эмитентом;
• обеспечение распределения денежных средств между собственниками облигаций в случае банкротства эмитента.
Управление ипотечным покрытием структурированных облигаций также осуществляется управляющим путем заключения договора. Управляющий ипотечным покрытием действует в интересах собственников облигаций. Функции, выполняемые управляющим ипотечным покрытием структурированных облигаций, аналогичны вышеописанным.
Кроме заключения договора на управление ипотечным покрытием, эмитент облигаций должен обеспечить выполнение функций обслуживания ипотечных активов.
К функциям обслуживания ипотечных активов относятся:
• контроль за своевременной уплатой должниками платежей по договорам об ипотечном кредите;
• получение платежей по договорам об ипотечном кредите;
• контроль за состоянием предметов ипотеки;