Рыночная стоимость объекта недвижимости- цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена - это исторический факт, отражающий то , сколько было затрачено на покупку объекта. Термин "цена" также используется в американской практике для обозначения "запрашиваемой цены" продавца.
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
мотивы продавца и покупателя являются типичными;
обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;
платеж осуществляется в денежной форме.
Из приведенных определений следует, что в мировой практике до продажи объекта речь может идти об оценке его стоимости, а понятие цены объекта недвижимости возникает только после его продажи, как свершившийся факт.
У нас первое чаще всего называют "оценочная стоимость" (или просто стоимость), второе -"цена сделки", а стоимость, по которой объект выставлен на продажу, именуют "ценой предложения".
При этом, в зависимости от включения или не включения в цену комиссионного вознаграждения брокера и других расходов покупателя, цена предложения может разделяться на цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца) и цену агентства, а цена сделки - на цену продажи и цену покупки объекта.
Кроме приведенных категорий цен, при анализе ценовой ситуации необходимо пользоваться не только ценами на конкретные объекты недвижимости, но и средними ценами на определенный вид и тип объектов в определенном районе, а также средними ценами по всей совокупности объектов города.
При анализе динамики цен средние цены сделок должны определяться по совокупности сделок, совершенных за определенный период (неделя, месяц, квартал). Средние цены предложений в зависимости от решаемой задачи могут определяться по состоянию на конкретную дату (например, путем осреднения цен на все объекты, выставленные на продажу и находящиеся в базе данных на 01.01.200_ г.), либо аналогично средним ценам сделок (по всем объектам, выставленным на продажу за определенный период).
Кроме того, при анализе будущих сделок необходимо пользоваться понятием прогнозируемой цены объекта или прогнозируемой средней цены.
Рекомендуемая терминология
| Рекомендуемый термин | Содержание | Как задать вопрос |
| Стоимость квартиры | Сумма, названная профессиональным оценщиком (на дату оценки) | Какова оценка стоимо сти Вашей квартиры? |
| Цена предложения (продавца) | Сумма, названная владельцем квартиры при выставлении ее на продажу | За какую цену Вы хотите продать квартиру? |
| Цена предложения (агентства) | Сумма, названная агентством при выставлении квартиры на продажу (с учетом комиссионных) | Сколько я должен запла тить при покупке этой квартиры? |
| Цена сделки для продавца (цена продажи) | Сумма, полученная владельцем квартиры | За какую цену Вы продали квартиру? |
| Цена сделки для покупа теля (цена покупки) | Сумма, отданная покупателем | За какую цену Вы купили квартиру? |
| Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов) | Среднее значение цен предложения на определенные типы квартир, выставленных на продажу за определенный период времени | По какой цене предлагали квартиры в таком-то месяце? |
| Средняя цена продажи | Среднее значение цен продажи по сделкам, совершенным за определенный период времени | По какой цене продавались квартиры в таком-то месяце? |
| Средняя цена покупки | Среднее значение цен покупки по сделкам, совершенным за определенный период времени | По какой цене можно было купить квартиру в таком-то месяце? |
| Прогнозируемая цена | Наиболее вероятная средняя цена 1 кв. м (предложений, или сделок) на определенные типы квартир (или на всю совокупность квартир города) на определенную дату в будущем | Какие цены ожидаются к такому-то времени? |
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:
· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);
· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;
· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;
· политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.
Кроме этого, факторы следует разделять пообъекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.
· Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих:
качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);
местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, танспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);
размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).
ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ
Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень.
Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.
В результате все факторы объединяются в 4 группы:
· факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;
· факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы);
· факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;
· факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.
Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии илиснижение.
Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья.
В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком – цены колеблются
Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости.
Снижаются цены прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению.Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании.
Анализируяспецифические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:
· Масштаб города, характер его промышленного развития.
· Структура и состояние жилищного фонда
· Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.
· Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.
· Природные условия.
· Экологические условия.
Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.
В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок.
В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города- шахты, города- заводы, города- полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.
Анализируясоциально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:
· Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).