· Политика и ориентация местных властей
· Уровень доходов населения
· Расслоение населения по доходам
· Уровень преступности
· Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"
· Темпы строительства нового жилья
· Уровень спроса на жилье
· Уровень предложения жилья
Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё.Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё.Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факторы действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.
Анализируямакроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.
Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные).
В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару.
В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции.
Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Типизация квартир по качеству
Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.
Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:
· 5-этажные панельные ("хрущевки");
· 9-этажные панельные;
· 5-этажные кирпичные;
· типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;
· кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");
· 17-22-этажные улучшенной планировки;
· современные кирпичные от 14 этажей.
Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.
Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.
Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.
Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.
Типизация квартир по размеру
По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:
1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).
Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.
Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м
| Тип дома | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные ' | |||
| общая | жилая | общая | жилая | общая | жилая | |
| 5-этажный | 31 | 18 | 44 | 29 | 58 | 41 |
| 9- этажный | 32 | 19 | 44 | 29 | 57 | 40 |
| "сталинский" | 34 | 19 | 56 | 34 | 78 | 52 |
| 12-16-этажный | 36 | 20 | 48 | 30 | 68 | 44 |
| 17-22-этажный | 38 | 19 | 55 | 32,5 | 75 | 45 |
В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.
Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади, например: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м.
Типизация квартир по местоположению
Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,
Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.
Результаты районирования территории
| Индекс зоны | Наименование зоны | Административный район, микрорайон | Описание (метро, улицы, границы) |
| А | |||
| Б |
Результаты типизации жилья по качеству
| Индекс | Наименование | Описание | |
| типа жилья | типа | Параметр | Значение |
| 1 | Мин. этажность | ||
| Макс, этажность | |||
| Материал стен дома | |||
| Наличие лифта | |||
| Мин. площадь кухни | |||
| Макс, площадь кухни | |||
| Мин. лет постройке | |||
| Макс, лет постройке | |||
| Строительная серия | |||
| 2 | |||
Результаты типизации жилья по размеру
| Индекс размера жилья | Наименование размера жилья | Описание | |
| Параметр | Значение | ||
| а | Количество комнат | ||
| Мин. общая площадь | |||
| Макс, общая площадь | |||
| Мин. жилая площадь | |||
| Макс, жилая площадь | |||
| б | |||
ДАННЫЕ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ
Жилищный фонд
Материальную основу рынка жилья составляет жилой фонд, а точнее - та его часть, которая находится в частном владении (прежде всего приватизированная) либо вновь строится для коммерческой продажи.
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включающая:
· многоквартирные жилые дома; индивидуальные жилые дома;
· специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты);
· квартиры, жилые помещения (в том числе служебные) в нежилых строениях, пригодных для проживания (школах, больницах, поликлиниках и т.д.).
Дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансоинаты, гостинницы, казармы, железнодорожные вагончики и др. строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания, в составе жилищного фонда не учитываются.
Общая площадь квартиры включает жилую площадь (площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях, спальных и столовых комнат и комнат для отдыха и внеклассных занятий в специальных домах, жилых квартир, состоящих из одной комнаты, жилых комнат в нежилых строениях) и площадь подсобных помещений, к которым относятся помещения, расположенные внутри квартир (кухни, коридоры, санузлы, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы). В площадь подсобных помещений квартир включаются также приквартирные отапливаемые мансарды и мезонины, крытые веранды, лоджии, террасы и балконы с установленными понижающими коэффициентами, если это предусмотрено технико-экономическими показателями проектов жилых домов. В общежитиях к подсобным (вспомогательным) помещениям, кроме вышеуказанных, относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.