ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ.
Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Realestate, Realty).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и др. имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.
СТРУКТУРА РЫНКА
Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) - это
1)жилье (жилые помещения):
квартиры в многоквартирных жилых домах;
индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);
помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.
2)коммерческая недвижимость:
гостиницы, мотели, дома отдыха;
бизнес-центры, офисные помещения;
торговые центры, магазины;
рестораны;
пункты сервиса;
3)промышленная недвижимость:
заводские помещения;
паркинги, гаражи;
офисы-склады;
помещения научно-исследовательских организаций;
4)недвижимость социально-культурного назначения:
больницы,поликлиники;
школы;
здания правительственных и административных учреждений;
церкви, монастыри и др. культовые сооружения;
5)земля (земельные участки).
Субъекты рынка недвижимости:
· продавец (арендодатель);
· покупатель(арендатор);
· профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).
Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
А. Институциональные участники рынка:
1)Специалисты по инвентаризации земли и строений.
2)Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
3)Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы поутверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению замлеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.
4)Проектировщики.
5)Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики.
6)Специалисты по технической эксплуатации объектов.
Б. Неинституциональные участники рынка:
1)Риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.
2)Брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающий комиссионное вознаграждение.
3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.
4)Оценщики недвижимости - ПУРН, занимающийся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).
5)Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.
6)Девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду).
7)Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.
8)Аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов.
9)Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик релейшнз), по рекламе.
10)Юристы.
11)Страховщики.
12)Участники фондового рынка недвижимости.
13)Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С АНАЛИЗОМ РЫНКА
Оценочная деятельность - деятельность по установлению в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и другой).
Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя анализ рынка, выработку и осуществление мероприятий по повышению ликвидности конкретных объектов и доходности бизнеса, поиску покупателей, продвижению объектов и услуг.
Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ И ЭТАПЫ
Каждая из выделенных в определении7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач, показанных на схеме. В то же время некоторые из задач являются общими для нескольких направлений. Кроме того, одни направления используют результаты, полученные другими. В этом проявляется взаимосвязь и единство целей анализа рынка.
Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена во второе направление. В то же время при прогнозировании стоимости необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами первого направления.
Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций, является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.
Анализ состояния рынка включает следующие этапы:
Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам)
Изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации
Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
Анализ законодательной и нормативной базы
Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
Прогнозирование конъюнктуры рынка
Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:
Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
Исследование влияния параметров качества и размеров на цену
Исследование влияния расположения на цену
Оперативная оценка стоимости
Анализ состояния рынка
Изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
Прогнозирование стоимости
Анализ доступности и ликвидности включает:
Анализ характера развития и состояния экономики региона
Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
Анализ ценовой ситуации
Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
Прогнозирование доступности и ликвидности
Анализ эффективности инвестиций включает:
Анализ цен на объекты-аналоги Прогнозирование цен на объекты инвестиций
Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
Оценка и прогнозирование затрат на проект
Расчет потока доходов Расчет налогов и отчислений
Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.
СТОИМОСТЬ,ЦЕНА. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА
ПОНЯТИЕ О СТОИМОСТИ И О КАТЕГОРИЯХ ЦЕНЫ
Стоимость объекта недвижимости - это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)
Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы. .