Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.
Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20-50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
· активизировать рынок жилья;
· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
· обеспечить развитие строительного комплекса;
· оживить экономику страны в целом.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
· совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
· создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
· создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
· налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
· создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
· создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
Все вопросы, связанные с осуществлением и планированием кредитования, определением условий и оплатой банковских услуг, коммерческие банки решают с клиентом на договорной основе.
Кредиты банки предоставляют различным юридическим и физическим лицам за счет формируемых ими собственных и заемных ресурсов: собственных средств, клиентских денег на расчетных, текущих, срочных и иных счетах, межбанковского кредита; средств, мобилизованных банком во временное пользование путем выпуска долговых ценных бумаг.
Для рассмотрения вопроса о выдаче ссуды клиент представляет в банк документы в соответствии с разработанным и утвержденным положением о кредитовании перечнем (примерный перечень документов представлен ниже). При этом для различных групп клиентуры могут разрабатываться различные перечни необходимых (для рассмотрения целесообразности выдачи кредита) документов. Например, давние, проверенные клиеДля рассмотрения вопроса о выдаче ссуды клиент представляет в банк документы в соответствии с разработанным и утвержденным положением о кредитовании перечнем (примерный перечень документов представлен ниже). При этом для различных групп клиентуры могут разрабатываться различные перечни необходимых (для рассмотрения целесообразности выдачи кредита) документов. Например, давние, проверенные клиенты могут освобождаться от необходимости предоставления графика поступления платежей, сведений о кредитах, полученных в других банках, а иногда и технико-экономического обоснования кредитуемой сделки.
ПЕРЕЧЕНЬ
документов предоставляемых заемщиком
1. Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о выдаче ссуды:
1.1. Баланс предприятия-заемщика на 1-е число последнего месяца и последнюю квартальную дату (декларация о доходах и расходах кооперативов).
1.2. График поступлений и платежей предприятия-заемщика.
1.3. Технико-экономический расчет, характеризующий сроки окупаемости, уровень рентабельности кредитуемой сделки.
1.4. Копии договоров о подтверждении кредитуемых сделок.
1.5. Сведения о кредитах, полученных в других банках.
1.6. Копии учредительных документов предприятия-заемщика.
2. Документы, необходимые для открытия ссудного счета:
2.1. Заполненный заемщиком бланк заявления на выдачу ссуды.
2.2. Заполненная клиентом карточка с образцами подписей и оттиском печати.
2.3. Документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды (договор залога имущества, страховой полис, гарантии и т.д.).
2.4.Обязательство-поручение.
Решение о целесообразности выдачи кредита принимается либо уполномоченным должностным лицом, либо соответствующим органом управления банка. В крупных банках создается кредитный (учетно-ссудный) комитет как специальный орган, уполномоченный рассматривать, или принимать решения по большинству вопросов, связанных с кредитованием, и лишь в особых случаях выносить их на рассмотрение правления. В состав кредитного комитета входят представители правления, кредитного и юридического, валютного и коммерческого отделов, а также финансовый директор банка.