Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
метод сравнения продаж;
метод распределения;
метод выделения;
метод разбивки на участки;
техника остатка для земли;
капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым.
Основными элементами сравнения для земли являются:
права собственности;
условия финансирования;
условия продажи;
условия рынка;
месторасположение;
физические характеристики;
доступные коммунальные услуги;
условия зонирования;
наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Издержки на улучшение включают:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
налоги, страховка, заработная плата ИТР;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика;
прибыль предпринимателя.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по формуле, и при этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Преимущества и недостатки затратного метода оценки недвижимости приведены в табл.1.
Таблица 1 –Преимущества и недостатки затратного метода оценки
| Преимущества | Недостатки |
| 1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно построенных объектов, готовых для более эффективного использования. 2. Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях: технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции; оценка незавершенного строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах; оценка объектов на малоактивных рынках; оценка для целей страхования и налогообложения; если имеется недостаток информации для использования других подходов | 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затраты на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами. 6. Проблематичность оценки земельных участков в России. 7. Сложность определения величины износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика, и точность результатов во многом зависит от квалификации и опыта. |
В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
Список используемой литературы
1. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
2. Елисеева, М.Л. Экономика недвижимости: конспект лекций / М.Л. Елисеева. – Красноярск: Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т, 2005. – 56 с.
3. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А.В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.
4. Экономиканедвижимости: Учебное пособие / Сост.: Д.В. Виноградов. – Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с.
5. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я.В. Паттури. - Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. – 66 с.