Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости (стр. 4 из 4)
Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:
.
Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.
Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.
В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.
Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:
,
где R – ставка капитализации без учета изменения потоков дохода;
R* – ставка капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода;
Кк – корректирующий коэффициент.
Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если доход уменьшается – ставка капитализации возрастает.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение проделанной работы можно сделать следующие выводы.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1) Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Уч. Пос., С-Пб – Питер, 2000;
2) Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. Перераб. И доп. – М.: Изд-во Проспект, 2004;
3) Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – С-Пб.: Издательство "МКС", 2003;
4) Оценка недвижимости: Учебник – Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Фефотовой, М.: Финансы и статистика, 2002;
5) Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. // Энциклопедия оценки: Рыночная стоимость — MARKETVALUE.RU, 2006.