Эволюция отечественного бизнеса привела к росту требований, предъявляемых к качеству офисных помещений.
Следует отметить, что отсутствие на рынке западных транснациональных компаний, предъявляющих изначально высокие требования, оказывает сдерживающее влияние на качественный уровень бизнес-центров. Девелоперы в своих проектах ориентируются, прежде всего, на отечественный и российский бизнес.
Наиболее востребованные параметры офисных помещений для бизнес-центров класса «А» и «В»:
– месторасположение: главные проспекты (пр. Независимости, пр. Победителей, пр. Дзержинского), 1‑е и 2‑е транспортные кольца, линии метро.
– парковка: минимум 1 м/м на 100 кв. м.
– площадь: 20–50 кв. м (в аренду), 120–150 кв. м (в собственность)
– уровень отделки: отделка эконом-класса, предпочитают делать отделку самостоятельно.
– коммуникации: кабельный интернет, неограниченное количество телефонных линий, центральное кондиционирование – обязательно в офисах класса «А», в офисах более 100 кв. м. – желательно наличие санузла.
По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений.
Основными действующими торгово-офисными центрами являются:
– Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м.
– Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м.
– Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м.
– Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м.
– Торговый центр «Корона» -18380 кв. м.
– Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м.
– Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м.
– Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м.
– Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м.
– Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м.
– Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м.
В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов):
– МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта).
– ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского);
– пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория»)
– ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ);
– ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»).
Также формируются более мелкие деловые центры:
– по ул. Сурганова;
– по ул. Платонова;
– по пр-ту Дзержинского.
В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В».
В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка.
Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок.
В связи с влиянием кризиса изменился и качественный состав покупателей, что повлияло на структуру спроса. Так, если до осени 2008 года дешевые кредиты стимулировали приобретение офисных помещений от 100 кв. м. в объектах класса «А» и «В», то начиная с последнего квартала 2008 года спросом пользуются помещения площадью до 60 кв. м.
Ставки арендной платы на торговые помещения в административных помещениях варьируются в зависимости от местоположения, арендуемой площади и пр. Так для арендаторов торговых площадей до 50 кв. м. ставки арендной платы в 2008 году находились в диапазоне 30–120 евро/кв. м. в месяц (с НДС). Для более крупных арендаторов (150–350 кв. м.) ставка арендной платы составляла 20–60 евро, для якорных арендаторов – от 12 евро/кв. м./мес.
В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%.
Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС).
Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м.
Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом:
– В районе первого транспортного кольца;
– Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро);
– Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца
– Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города.
3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске»
При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины:
– Полезная площадь сдаваемых помещений из расчета проектно-сметной документации отражена в таблице 3.1:
Таблица 3.1 – Перечень помещений, сдаваемых в аренду
| Наименование | Единица измерения | Общая площадь | Начало продаж |
| Офисные помещения | кв. м. | 12177 | 01.06.2009 |
| Помещения общепита | кв. м. | 719 | 01.06.2009 |
| Паркинг | машиномест | 150 | 01.01.2010 |
– Для расчета приняты существующие ставки налогов:
а) а налог на прибыль – 24%;
б) налог на добавленную стоимость – 18%;
в) налог на недвижимость – 1%;
г) отчисления в фонд социальной защиты населения – 34%;
д) отчисления по обязательному страхованию – 1%;
е) единый платеж – 1%;
ж) транспортный сбор – 3%.
– Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство, рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая 2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект составит 3000000 долл.
– Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2), причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года.
Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м. в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо
| Продукт | июн.2009 | июл.2009 | авг.2009 | сен.2009 | окт.2009 | нояб.2009 | дек.2009 | янв.2010 | фев.2010 | мар.2010 |
| Офисные помещения | 3653 | 4871 | 6089 | 7306 | 8524 | 9742 | 10959 | 11568 | 11568 | 11568 |
| Помещения общепит | 719 | 719 | 719 | 719 | 719 | 719 | 719 | 719 | 719 | |
| Паркинг | 45 | 60 | 75 |
– Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом, путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению. Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически равными сегодняшними: