Смекни!
smekni.com

Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг") (стр. 17 из 23)

а) арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);

б) арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);

в) арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).

Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.

Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.

Строка 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год
Офисные помещения 1963907 5638316 6199834 6819656 7501830 8252487 9077990
Помещения общепит 110438 233963 257503 283243 311550 342683 376950
Паркинг 0 103104 138989 152890 168177 184991 203484
ИТОГО 2074345 5975383 6596326 7255788 7981557 8780160 9658424

– Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.

Таблица 3.4 – План по персоналу

Должность Кол-во Зарплата, долл. Платежи
Управление
директор 1 1200 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
бухгалтер 1 1000 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
юрист 1 800 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Производство
инженер 1 700 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
сантехник 1 500 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
электрик 1 500 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
уборщик 2 300 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
охрана 4 400 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Маркетинг
маркетолог 1 800 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
ВСЕГО 13 9700

Таблица 3.5 – Общие издержки

Название Сумма, долл. Платежи
Управление
коммунальные платежи 100 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
платежи за землю 1400 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
прочие 300 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Маркетинг
реклама 100 Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
единовременная реклама 20000 Разовый платеж 01.06.2009

В проекте предусмотрен ежегодный рост заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период его окупаемости представлен в приложении А.

В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).

Анализ движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели, характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и финансовой.

Следует обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период с 2009 по 2013 годы.

В ходе инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним. Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018 года.

Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в том числе процентов по долгосрочным кредитам.

На основании чистого денежного потока рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:

– чистый доход (NV);

– чистый дисконтированный доход (NPV);

– индекс доходности (PI);

– внутренняя норма рентабельности (IRR);

– срок окупаемости (PP);

– дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].

В основе расчета этих показателей лежит коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.

Коэффициент дисконтирования:

, (3.1)

где

– коэффициент дисконтирования, в долях единицы;

– норма дисконтирования, в долях единицы;

– номер года с момента начала инвестиционных вложений
.

Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. Принятая ставка дисконтирования равна 14%.

Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока CFt.

Чистым доходом (NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

NV= ∑CFt, (3.2)

где CFt– чистый поток наличности в году t, долл.

Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

NV проекта определен на основе данных приложения В строки 5 для 2006–2022 гг. составляет: -5000000 – 2000000 – 11167292 – 5784283 + 4453072 + 4860646 + 5358232 + 5229649 + 4051747 + 544 + 893483 + 6913420 + 7615642 + 8387843 + 9236731 + 10170426 + 11197263 = 54417122 долл.

Чистый дисконтированный доход(другие названия – ЧДД, интегральный эффект, NetPresentValue, NPV) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина, полученная дисконтированием (при постоянной ставке процента отдельно для каждого года) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течении горизонта расчета проекта:

, (3.3)

где

– чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, долл.;

– длительность проекта в годах;

– годовой доход от инвестиций в году t, долл.;

– инвестиционный капитал, вкладываемый в году t, долл.;

– коэффициент дисконтирования в году t, доли ед.;

Формулу по расчету NPV можно представить в следующем виде:

. (3.4)

Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли, приведенной к началу реализации проекта, и должен иметь положительное значение, иначе инвестиционный проект нельзя рассматривать как эффективный.

В рассматриваемом проекте NPV: -5000000∙1 – 2000000∙0,88 – -1167292∙0,77 – 5784283∙0,67 + 4453072∙0,59 + 4860646∙0,52 + 5358232∙0,46 + +5229649∙0,40 + 4051747∙0,35 + 544∙0,31 + 893483∙0,27 + 6913420∙0,24 + +7615642∙0,21 + 8387843∙0,18 + 9236731∙0,16 + 10170426∙0,14 + 11197263∙0,12 = 1122009 долл. (строка 11 приложения В).

Разность NV– NPVнередко называют дисконтом проекта. Дисконт проекта в нашем случае равен 54417122 – 1122009 = 53295113 долл.

Так как в нашем случае NV– NPV> 0, то проект следует принять. Если же NV– NPV < 0, то проект следует отвергнуть. Когда NV– NPV = 0, то проект не прибыльный, но и неубыточный.

Чем больше значение NPV, тем эффективнее проект. Очевидно, что по приведенной методике расчета рассматриваемый проект эффективен.

Внутренняя норма рентабельности инвестиций (Internalrateofreturn (IRR)) – значение нормы дисконта (

), при которой величина
проекта равна нулю.
, при которой
.

Внутренняя норма рентабельности – интегральный показатель, рассчитываемый нахождением ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций.