Как закреплено в ст.13 Закона «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой;
При этом составление и выдача закладной не допускаются, если (п.4 ст.13 Закона «Об ипотеке»):
1) предметом ипотеки выступают предприятия как имущественный комплекс, леса или права аренды на такие объекты;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент;
В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. при этом права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, закладная должна содержать в качестве обязательных реквизитов (п. 14 Закона «Об ипотке»):
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5)имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7)указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения) долга;
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю права). Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п.2 ст.146 ГК РФ. При этом такая передаточная надпись на закладной не является индоссаментом.
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, а поэтому выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Закона «О рынке ценных бумаг».
3.11. Ипотечные ценные бумаги
Необходимо рассмотреть такие ценные бумаги, как ипотечные, которые представлены облигацией с ипотечным покрытием и ипотечным сертификатом участия.
Законодательное регулирование ипотечных ценных бумаг осуществляется Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[[68]] (в ред. от 27 июля 2006 г.) и Постановлением Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»[[69]].
Итак, облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Она удостоверяет права ее владельцев на:
1) погашение текущей стоимости облигации;
2) выплату процентов;
3) права, вытекающие из залога ипотечного покрытия.
Необходимо сказать, что представляет собой ипотечное покрытие, выступающее как особенность данного вида.
В соответствии со ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.
Следовательно, облигация с ипотечным покрытием выступает как денежная доходная ценная бумага. При этом доход представлен в виде дохода и дисконта (разницей между ценой приобретения и погашения).
Поскольку рассматриваемый вид относится к облигации как таковой, то форма выпуска ее будет регулироваться Федеральным законом «О рынке ценных бумаг». Соответствующее указание содержиться и в ст. 9 Закона об ипотечных ценных бумагах. Следовательно, облигация с ипотечным покрытием будет отнесена либо к именным бездокументарным, либо документарным на предъявителя ценным бумагам. А порядок осуществления и передачи прав по ней будет следовать ее форме.
При этом при документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является:
1) указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием;
2) о порядке и об условиях погашения таких облигаций.
И еще одной особенностью этой облигации следует выделить круг ее эмитентов. В соответствии со ст. 7 Закона об ипотечных ценных бумагах Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только кредитными организациями и ипотечными агентами (специализированной коммерческой организацией, которая соответствует установленным требованиям и исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных). Важно заметить, что ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с указанным Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов "облигации с ипотечным покрытием", "ипотечные сертификаты участия" и "ипотечное покрытие", а также не вправе использовать в своем наименовании слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент" в любом сочетании (ст. 6 Закона).
Разновидностью облигации с ипотечным покрытием является жилищная облигация с ипотечным покрытием. Ее особенностью является то, что в ипотечное покрытие могут входить только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.
Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую:
1) долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
2) право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
3) право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (ст. 2 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»).
Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием.
Таким образом, обязанным лицом по ипотечному сертификату и его эмитентом выступает доверительный управляющий, которым может быть только коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитная организация.
Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Заметим, что при голосовании на общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия каждый такой сертификат предоставляет его владельцу один голос.