| Показатели | Годы | Всего за 10 лет | ||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Выручка | 0 | 14829,5 | 15197,2 | 15909,8 | 16656,5 | 17439,1 | 18259,4 | 19119,1 | 20020,2 | 20964,7 | 21954,7 | 180350 |
| Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации | 0 | 2360,0 | 2394,5 | 2430,7 | 2468,8 | 2508,7 | 2550,6 | 2594,7 | 2640,9 | 2689,4 | 2740,4 | 25379 |
| Амортизация - | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Налогооблагаемая прибыль | 0 | 11669,5 | 12002,7 | 12679,0 | 13387,8 | 14130,4 | 14908,8 | 15724,4 | 16579,3 | 17475,3 | 18414,3 | 146971 |
| Налог на прибыль | 0 | 2800,7 | 2880,7 | 3043,0 | 3213,1 | 3391,3 | 3578,1 | 3773,9 | 3979,0 | 4194,1 | 4419,4 | 35273 |
| Чистая прибыль | 0 | 8868,8 | 9122,1 | 9636,1 | 10174,7 | 10739,1 | 11330,7 | 11950,6 | 12600,3 | 13281,2 | 13994,9 | 111698 |
| Амортизация + | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Чистые денежные поступления | 42259 | 9668,8 | 9922,1 | 10436,1 | 10974,7 | 11539,1 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 119698 |
| Дисконтированный поток | 8632,9 | 7909,8 | 7428,2 | 6974,6 | 6547,6 | 6145,8 | 5767,7 | 5412,1 | 5077,8 | 4763,6 | 64660 | |
| Инвестиционные расходы и проценты за кредит | 42259 | 13169,6 | 13169,6 | 13169,6 | 13169,6 | 13169,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 65848 |
| Чистый денежный поток | 0 | -3500,8 | -3247,5 | -2733,5 | -2194,9 | -1630,5 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 53850 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,8929 | 0,7972 | 0,7118 | 0,6355 | 0,5674 | 0,5066 | 0,4523 | 0,4039 | 0,3606 | 0,3220 | - |
| Чистый дисконтированный доход NPV | 0 | -3125,7 | -2588,9 | -1945,7 | -1394,9 | -925,2 | 6145,8 | 5767,7 | 5412,1 | 5077,8 | 4763,6 | 17187 |
Сложившееся финансово-хозяйственное положение на рынке коммерческой недвижимости таково, что цена авансированного капитала (WACC) составляет 15% (средняя рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость). То есть, если выяснится, что эффективность капиталовложений в данный проект с учетом инфляции составит меньше искомых 15%, то предприятие не получит экономической прибыли.
Таким образом, эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.
Применим для анализа расчет показателей эффективности капвложений.
1. Для одновременного учета инфляции и цены капитала дополнительно вычисляем коэффициенты дисконтирования для цены капитала (15%, r = 0,15) и найденные значения денежных поступлений по годам уменьшаются путем умножения на действующий коэффициент дисконтирования для цены капитала в соответствующий период.
Для первого года:
1+0,15 = 1,15
Для второго:
(1,15)2 = 1,3225 и т.д.
Результаты вычислений представлены в табл. 3.7.
Как показывают расчеты, NPV с учетом цены капитала в условиях инфляции имеет положительное значение. Это означает, что эффективность реализации проекта выше, нежели средняя рентабельность инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, что позволяет рекомендовать его внедрение на практике.
Обобщающими критериями эффективности инвестиционных проектов являются показатели: индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД (PI) и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД (IRR).
Таблица 3.7 - Расчет показателей эффективности капвложений с учетом инфляции
| Показатели | Годы | Всего за 10 лет | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Чистый дисконтированный доход NPV | -2360,9 | -1906,1 | -1336,0 | -850,6 | -439,2 | 6145,8 | 5767,7 | 5412,1 | 5077,8 | 4763,6 | 20274 |
| Коэффициент дисконтирования для цены капитала | 0,8696 | 0,7561 | 0,6575 | 0,5718 | 0,4972 | 0,4323 | 0,3759 | 0,3269 | 0,2843 | 0,2472 | - |
| NPV с учетом цены капитала | -2053,0 | -1441,3 | -878,5 | -486,3 | -218,3 | 2657,0 | 2168,3 | 1769,2 | 1443,4 | 1177,5 | 4138 |
2. Индекс доходности показывает доходность (рентабельность инвестиций) и определяется отношением дисконтированного потока чистых денежных средств, накопленных в течение всего срока реализации проекта, к первоначальным инвестициям.
Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле
nPk
PI = å ----- : IC. (5)
k=1 (1+r)k
Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.
В нашем случае сумма накопленного чистого потока денежных средств по данным табл. 2.3 составляет 64 460 тыс. долл., первоначальные вложения - 42 259 тыс. долл. Таким образом,
РI = 64460/42259 = 1,525.
Условие эффективности соблюдено: РI >1.
3. Под внутренней нормой прибыли инвестиционного проекта (Internal Rate of Return, IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:
IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.
Наиболее часто для расчета IRR применяется метод последовательных итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. При этом сначала с помощью таблиц выбирают два значения коэффициента дисконтирования r1 < r2 таким образом, чтобы в интервале (r1, r2) функция NPV = f(r) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+". Далее используют формулу
f(r1)
IRR = r1 + ¾¾¾¾¾¾ (r2 - r1), (6)
f(r1) - f(r2)
где r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1) > 0 (f(r1) < 0);
r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r2) < 0 (f(r2) > 0).
Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r1, r2), а наилучший результат с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r1 и r2 ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции у = f(r) с "+" на "-"):
r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т. е. f(r1) = min{f(r) > 0};
r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NРV, т.е. f(r2) = max {f(r) < 0}.
Путем взаимной замены коэффициентов r1 и r2 аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".
В нашем случае требуется рассчитать значение показателя IRR для проекта со сроком реализации 10 лет с показателями NPV, приведенными в табл. 2.3. по годам.
Возьмем два произвольных значения коэффициента дисконтирования:
r1 = 20%, r2 = 30%. Соответствующие расчеты с использованием табулированных значений приведены в таблице 3.8.
Таблица 3.8 - Расчет внутренней нормы прибыли
| Год | Поток | Расчет 1 | Расчет 2 | ||
| r1=20% | PV | r2=30% | PV | ||
| 1 | -2360,9 | 0,8333 | -1967,5 | 0,7692 | -1816,1 |
| 2 | -1906,1 | 0,6944 | -1323,7 | 0,5917 | -1127,9 |
| 3 | -1336,0 | 0,5787 | -773,2 | 0,4552 | -608,1 |
| 4 | -850,6 | 0,4823 | -410,2 | 0,3501 | -297,8 |
| 5 | -439,2 | 0,4019 | -176,5 | 0,2693 | -118,3 |
| 6 | 6145,8 | 0,3349 | 2058,2 | 0,2072 | 1273,3 |
| 7 | 5767,7 | 0,2791 | 1609,7 | 0,1594 | 919,2 |
| 8 | 5412,1 | 0,2326 | 1258,7 | 0,1226 | 663,5 |
| 9 | 5077,8 | 0,1938 | 984,1 | 0,0943 | 478,8 |
| 10 | 4763,6 | 0,1615 | 769,3 | 0,0725 | 345,5 |
| Всего | 2029,0 | -287,9 | |||
Значение IRR вычисляется по формуле (6) следующим образом:
2029
IRR = 20% + ¾¾¾¾¾ (30%-20%) = 20% + 20290/(1741,1) = 21,17%.
(2029-287,9)
Внутренняя норма доходности составляет 21,17%, это довольно высокое значение.
Срок окупаемости проекта – это минимальное количество лет, в течение которых происходит возврат вложенных средств.
Существует два подхода к определению срока окупаемости: с точки зрения критерия чистого денежного потока и чистого дисконтированного дохода.
Первый подход предполагает, что срок окупаемости (простой срок окупаемости) есть тот минимальный период времени, по истечении которого накопленный чистый доход становится и остается неотрицательным.
Дисконтированный срок окупаемости – минимальное количество лет, для которого верно условие превышения накопленного чистого дисконтированного дохода над первоначальными инвестициями.
Для определения срока окупаемости составим табл. 3.9. Исходные данные содержатся в табл. 3.3.
Как видно из таблицы 3.9, простой срок окупаемости не совпадает с дисконтированным сроком окупаемости и составляет 6 лет.
Дисконтированный срок окупаемости несколько больше – 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются вполне приемлемыми.
Таким образом, бизнес-план строительства сети малых отелей в Нижегородском регионе удовлетворяет совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность и целесообразность обоснована и оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к реализации.
В заключение следует оценить степень риска реализации выбранного проекта и проанализировать его эффективность с учетом факторов неопределенности.