Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге (стр. 5 из 12)

Главным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка. Однако сегодня влияние спада в экономике, не обошедшего стороной и рынок гостеприимства, на ценообразование в отелях оказывается значительно выше, чем влияние других факторов. Если сравнить показатели стоимости размещения в рублях, то по данным компании GVA Sawyer по сравнению с первым кварталом 2008 г. произошло лишь незначительное изменение стоимости. Однако ADR в долларах США значительно снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и стала даже ниже уровня 2007 г. В настоящее время средняя стоимость проживания в стандартном номере 5* отеля составляет чуть более 14 000 рублей в сутки, в 4* и 3* - 5400 и 3000 руб. в сутки соответственно. Здесь проявляется вторая позитивная черта текущего кризиса, которая заключается в том, что постоянно растущие цены на размещение в гостиницах Петербурга в связи с кризисом стали снижаться в ответ на падение спроса и обострение конкуренции между отелями, делая ценовую политику гостиницу более клиентоориентированной.

Рис. 2.2 – Стоимость размещения в стандартном номере, руб. в сутки

Иностранные гостиничные операторы по-прежнему проявляют интерес к петербургскому рынку. Сегодня в Петербурге под управлением международных операторов действует 16 гостиниц общей емкостью около 5000 номеров, что составляет порядка 25% от существующего предложения. Компания InterContinental Hotels открыла одну из двух обещанных гостиниц под маркой Holiday Inn, прибалтийский гостиничный оператор Reval (владелец – норвежская инвестиционная компания Linstow AS) завершает строительство гостиницы Reval Hotel Sonya на 173 номера, расположенной на Литейном пр. На 2010 г. намечено открытие первого отеля сети Four Seasons в Петербурге (183 номера), строительство которого сейчас ведет компания "Тристар Инвестмент Холдингс". Инвестиции в реставрацию особняка Лобанова-Ростовского, где будет расположен отель, составят 200 млн. долларов. В настоящее время по заявлению компании общие строительные работы завершены на 80%. Помимо этого, на разных стадиях реализации находятся проекты отелей, управлять которыми готовы такие сети, как Starwood (отель под брендом Le Meridien, 322 номера), Orient Express, Kempinski и Best Western (отель Best Western Premier, 180 номеров). В связи со сложившейся ситуацией на рынке финский оператор Sokotel решил пересмотреть планы своего развития в России. Финны по-прежнему не отказываются от планов по строительству еще пяти отелей Sokos в северной столице, но не планируют принимать активных действий до тех пор, пока ситуация на рынке не прояснится и цена на проекты не станет наиболее привлекательной.

Подытоживая сказанное, хотелось бы надеяться, что нынешние явления в мировой экономике, сдерживающие темпы развития рынка гостиничной недвижимости, не смогут окончательно затормозить положительную динамику в отрасли, что позволит Петербургу увеличивать номерной фонд и далее и тем самым становиться все более и более доступным городом для посещения иностранными и отечественными туристами, а что показать гостям города у нас найдется в избытке.

2.3 Разработка маркетинговой стратегии предприятия

Развитие малых средств размещения - необходимость настоящего времени. Причины их возникновения и в потребности туристов жить в небольших, уютных гостиницах, и в создании класса предпринимателей, направляющих свои средства на создание востребованных на рынке средств размещения, и в создании средств размещения со щадящей экологической нагрузкой на территорию, и в создании иллюзии непосредственного контакта с природой, и еще во множестве различных причин.

Потребность в малых отелях, сельских домах, коттеджных комплексах в Ленинградской области и Санкт-Петербурге очевидна. Представители бизнеса чутко уловили эту тенденцию, и рост числа подобного вида коллективных средств размещения реально ощутим. В Санкт-Петербурге количество мини-отелей оценивается цифрой 500, в Ленинградской области из 403 работающих КСР около 70% могут быть отнесены именно к этой категории средств размещения.

Проблема малых средств размещения заключается в том, что, как у всякого явления, происходящего «с низу», у создающихся КСР отсутствует нормативная база. Очевидно, что мини-отель, сельский дом, коттеджный комплекс и другие малые объекты размещения не вписываются в нормы и правила функционирования гостиниц, пансионатов, баз отдыха. Применение Положений, ГОСТов, СНиПов по гостиничному хозяйству к деятельности малых средств размещения затормозит их развитие, если вообще оставит возможность существования.

Последние исследования, проведенные Ассоциацией малых гостиниц Санкт-Петербурга, показывают, что сегодня там действует уже более 500 мини-отелей. Показатели работы этого сектора гостиничного бизнеса озвучил вице-президент Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга Владимир Васильев на заседании "круглого стола" в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате, посвященного итогам высокого туристского сезона 2006 года. Данные опроса, проведенного среди руководителей 30 малых гостиниц, показывают: высокую оценку прошедшему сезону дали лишь 7,5% участников опроса, "хорошо" - 70%. Основными факторами, которые помешали нормальной работе малого отельного бизнеса, стали сложности с заселением по причине плохой работы транспортных магистралей города. Как считает В.Васильев, сектор мини-отелей становится все более заметным на фоне общей картины развития гостиничной отрасли города. Сегодня это уже 17,5 тыс. номеров, что составляет 38,5% от всего номерного фонда. Для сравнения: в 2003 году общее число номеров в малых гостиницах составляло лишь 9,5 тыс., так что рост налицо. Однако пока далеко не все малые гостиницы Петербурга находятся в правовом поле. Прежде всего, это связано с большими финансовыми расходами по организации такого бизнеса. В открытие мини-отеля на 7-10 номеров необходимо вложить минимум $500 тыс. Эти расходы включают и прохождение сертификации, и получение различных разрешений, в том числе на прием иностранных граждан. Вложенные средства окупаются через 5-6 лет. По официальным данным, в городе на Неве сегодня около 30 мини-отелей, это лишь 5-6% от их реального числа. В этом секторе гостиничного бизнеса Петербург может пока соперничать только с Москвой, где зарегистрировано 65 таких гостиниц. Что касается целевой аудитории, в столице малые гостиницы тяготеют к высшему сегменту гостиничного рынка, поэтому их клиенты - в основном бизнес-туристы. В северной столице среди постояльцев мини-отелей встречаются как небольшие туристские группы, приезжающие в город с познавательной целью, так и командировочные бизнесмены. Большинство владельцев малых петербургских отелей считают, что ни к чему вкладывать дополнительные средства для оказания услуг на уровне 5-звездочного отеля. Достаточно выполнять определенный набор требований клиента для того, чтобы его пребывание в отеле было максимально комфортным.

Главная проблема участников внешне весьма успешного рынка мини-отелей Санкт-Петербурга - недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд (НФ), что очень не просто. «Большинству предпринимателей не под силу этот перевод, процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года. Добавьте сюда неподъемные налоги на имущество и на землю, которые тогда придется платить, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты!», - жалуется директор петербургского малого отеля «Аркадия» Олег Румянцев.

По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде (ЖФ) и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий здесь не возникает, поскольку сдавать квартиры внаем никто не запрещает. Вот только формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться (ФАС не дремлет), внятно позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, не говоря о шансах получить пресловутые звезды.

Другая проблема, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиницам, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям. Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. Тем временем, согласно нормам СЭС, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки (а это 100 тысяч рублей на срок от трех до пяти лет). Вот почему до 15% малых отелей в Санкт-Петербурге вообще не зарегистрировано - фактически бизнесмены работают нелегально.

Малые средства размещения, принося минимальные налоговые доходы в бюджеты всех уровней (около 3 процентов), не восполняют в полном объеме финансовые расходы от использования ими сетей инженерной инфраструктуры (водоснабжение, канализация и так далее).