Необходимо оперативное решение этой проблемы с целью полноценного вовлечения малых средств размещения в санаторно-курортный и туристский комплекс на общих правах с другими организациями.
Зачастую малые гостиничные предприятия либо вообще не имеют бюджета на обучение своих сотрудников, либо этот бюджет очень ограничен. Выходом в данной ситуации в определенной степени является сложившаяся практика привлечения на основные операционные должности (например, на должность администратора) учащихся высших профессиональных учебных заведений, имеющих необходимый базовый уровень знаний и возможность совмещать обучение и работу. Другим способом подготовки своих кадров является наставничество. Неопытные сотрудники прикрепляются под патронаж специалистов «со стажем». Занятия с «новичками» начинают с вводной экскурсии по гостинице и инструктажа, а затем переходят к непосредственному выполнению практических задач прямо в процессе работы. Процесс обучения может варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев, в пределах испытательного срока. В этом случае гостиница экономит средства на обучении, но при этом время ценного специалиста частично теряется на консультациях для начинающих. Потери времени особенно заметны в случаях, когда выясняется, что кандидат на должность профессионально не годится для работы в данной гостинице.
Другой проблемой растущего малого гостиничного бизнеса является необходимость повышения квалификации самих руководителей гостиничных предприятий, имеющих изначально инженерно-техническое, гуманитарное или иное непрофильное образование. В условиях обострения конкуренции на рынке гостиничных услуг эффективное управление гостиничным предприятием невозможно без знания основ стратегического управления и планирования, маркетинга, управления инвестициями, основ налогообложения, деловой этики, управления персоналом. В настоящее время управленческое или бизнес-образование рассматривается не как статья значительных расходов, а как инвестиции, которые должны окупиться в будущем.
Выводы по главе:
Привлекаемые благоприятным инвестиционным климатом, в Санкт-Петербург приходят крупные игроки на рынке гостиничных услуг (например, международная цепь гостиниц «Кемпински», московская компания «Heliopark Group»).
В первом квартале 2009 г. произошло существенное снижение спроса на рынке гостиничной недвижимости Петербурга. Загрузка отелей снизилась примерно на четверть. Гостиничный рынок Санкт-Петербурга по-прежнему подвержен влиянию сезонности: в высокий сезон (май-сентябрь) многие гостиницы заполнены почти полностью, в низкий загрузка не превышает 40-50%.
Главным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка.
Развитие малых средств размещения - необходимость настоящего времени. Причины их возникновения и в потребности туристов жить в небольших, уютных гостиницах, и в создании класса предпринимателей, направляющих свои средства на создание востребованных на рынке средств размещения, и в создании средств размещения со щадящей экологической нагрузкой на территорию, и в создании иллюзии непосредственного контакта с природой, и еще во множестве различных причин.
3. Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы
3.1 Производственный план
Инвестиционные издержки – это капиталовложения в период строительства и до начала производства:
1. Сметная стоимость проектно-изыскательских работ
2. Плата за землю
3. Стоимость привлечения основных фондов, уже существующих на начало разработки проекта
4. Подготовка территории строительства
5. Стоимость строительно-монтажных работ
7. Стоимость оборудования (без стоимости монтажа)
8. Прочие инвестиционные издержки
9. Предпроизводственные затраты, в том числе: пусконаладочные работы в части затрат на опробование оборудования вхолостую с целью проверки качества монтажа.
Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.
К фиксированным (постоянным) затратам обычно относят амортизационные отчисления по прямолинейному методу, стоимость эксплуатации зданий и оборудования, арендную плату, расходы на страховку и на рекламу, зарплату управленческого персонала, повременную зарплату, налоги и начисления на зарплату. Постоянные (они же фиксированные, условно-постоянные) (FC) затраты - издержки, которые фирма несет независимо от объема выпуска продукции. Применительно к рынку недвижимости это означает сумму затрат, которые несет арендодатель независимо от того, сдает он в аренду недвижимость или нет.
Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей при составлении калькуляции затрат во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений. С другой стороны, наличие определенных средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность управления недвижимостью. Точная информация о сопоставительной структуре затрат дает возможность управляющим выполнять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.
С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:
расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;
расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.
К первой категории можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.
Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.
Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.
Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше.
Существенное значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять структуру затрат по этим составляющим. Если эти затраты возлагаются на арендаторов, то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата в данном случае существенно ниже.
Затраты на текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют повышенные требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический ремонт, производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную сумму. Поэтому в состав фиксированных затрат на проект следует заранее закладывать такую статью, как текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости комплекса.
Отдельной статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее наличия, парковочной площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации, телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения.
Целесообразно в составе постоянных издержек учитывать налоги на землю и недвижимость (имущество).
Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар. Земельный налог платят компании, имеющие участки в собственности; предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование. Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.
Имущество предприятий в настоящее время облагается налогом по остаточной стоимости, которая определяется исходя из стоимости его приобретения за вычетом накопленной амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме того, она, как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных фондов.
Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.
Перейдем к конкретным расчетам.
Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.
Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.
В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки:
содержание телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;
текущий ремонт – 40000 долл./год;
охрана – 120000 долл./год;
оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;
содержание парковки у офиса – 25000 долл./год;
з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.