амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;
страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;
налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год;
налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.
Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.
Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:
Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м.
Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.
Годовая стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл.
Комиссионное вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.
Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма.
Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли.
Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей – 95%.
Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.
Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.
Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.
Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл.
При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.
Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%.
Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.
Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет
15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл.
Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.
Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.
Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1.
Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.
Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:
а) основанные на дисконтированных оценках;
б) основанные на учетных оценках.
Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.
Таблица 3.1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.
| Статьи расходов | Годы | Всего за 10 лет | ||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Инвестиционные затраты | 42259 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 42259 |
| Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования | 0 | 690,0 | 724,5 | 760,7 | 798,8 | 838,7 | 880,6 | 924,7 | 970,9 | 1019,4 | 1070,4 | 8679 |
| Амортизация | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Налоги на землю и имущество, страховка | 0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 1670,0 | 16700 |
| Инвестиционные расходы и проценты за кредит | 0 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 61565 |
| Всего затрат | 42259 | 15473,1 | 15507,6 | 15543,8 | 15581,8 | 15621,8 | 3350,6 | 3394,7 | 3440,9 | 3489,4 | 3540,4 | 137203 |
| То же нарастающим итогом | 42259 | 57732,1 | 73239,7 | 88783,5 | 104365,3 | 119987,1 | 123337,7 | 126732,4 | 130173,3 | 133662,7 | 137203,1 | - |
| Статьи доходов | Годы | |||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Привлечение инвестиционного кредита | 42259 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 42259 |
| Арендная плата | 0 | 12483,0 | 12831,2 | 13472,8 | 14146,4 | 14853,7 | 15596,4 | 16376,2 | 17195,0 | 18054,8 | 18957,5 | 153967 |
| Возмещение эксплуатационных расходов | 0 | 2346,5 | 2366,0 | 2437,0 | 2510,1 | 2585,4 | 2663,0 | 2742,9 | 2825,1 | 2909,9 | 2997,2 | 26383 |
| Всего поступлений | 42259 | 14829,5 | 15197,2 | 15909,8 | 16656,5 | 17439,1 | 18259,4 | 19119,1 | 20020,2 | 20964,7 | 21954,7 | 222609 |
| То же нарастающим итогом | 42259 | 57088,5 | 72285,7 | 88195,5 | 104852,0 | 122291,1 | 140550,5 | 159669,6 | 179689,8 | 200654,5 | 222609,2 | - |
| Сальдо доходов и расходов | 0 | -643,6 | -310,4 | 366,0 | 1074,7 | 1817,4 | 14908,8 | 15724,4 | 16579,3 | 17475,3 | 18414,3 | 85406 |
| Сальдо накопленного потока | 0 | -643,6 | -953,9 | -588,0 | 486,7 | 2304,0 | 17212,8 | 32937,2 | 49516,5 | 66991,8 | 85406,1 | - |
3.3 Оценка эффективности проекта
Реализация выбранного инвестиционного проекта требует выработки стратегии финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.
Конечно же, предприятие может профинансировать часть инвестиций за счет собственных источников финансирования. Но в целях корректного сравнения и наглядности расчетов будем считать, что за счет заемных средств намечено финансировать 100% от дополнительных капитальных вложений в основные фонды. Поэтому принято решение прибегнуть к помощи долгосрочного банковского кредита в целях финансирования инвестиционного проекта.
Необходимая величина инвестиций в проект составляет 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.
Анализ информации о кредитовании юридических лиц 3-х крупнейших банков (Альфа-Банк, Внешэкономбанк, Сбербанк) (табл. 3.2) выявил следующее: в настоящее время наиболее предпочтительные условия предоставления кредита юридическим лицам действуют в Альфа-Банке по следующим критериям: сроки погашения, наименьшая процентная ставка за кредит, общедоступность. СБ обладает существенным недостатком - ограничение в 1,5 года срока предоставления кредита. К тому же, ввиду отсутствия полноценной информации о конкретных процентных ставках СБ, трудно сделать однозначный вывод об условиях кредитования им юр. лиц. Ставки Внешэкономбанка плавающие и их средний уровень намного выше, чем в Альфа-Банке. Кроме того, Внешэкономбанк занимается финансированием крупных экспортно-импортных программ и не подходит для большинства мелких и средних фирм.
Итак, кредит на сумму 42 259 тыс. долл. берется в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.
Составим план-график погашения кредита.
Таблица 3.2 - Данные об условиях кредитования юридических лиц