Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге (стр. 8 из 12)
| Показатели | Банки | ||
| Сбербанк | Внешэкономбанк | Альфа-Банк | |
| Срок кредита | до 18 мес. | от 1 года для инвестиционных кредитов | до 180 дней с последующей пролонгацией |
| Минимальная сумма | Нет ограничения | $100 000 | $100 000 |
| Годовая процентная ставка | В зависимости от условий кредита, 18-20% | от 17-20% годовых в валюте и плавающая ставка | от 15%, постоянная ставка |
Способ погашения кредита разовым платежом в конце срока дает сумму платежей по данному контракту в размере 73 953,25 тыс. долл.:
Цена - 42 259 тыс. долл.
Проценты - 6406,6 *0,15*5 = 31 694,25 тыс. долл.
Всего платежей: 42 259 + 31 694,25 = 73 953,25 тыс. долл.
В практике кредитования часто применяется способ выплаты суммы кредита равными срочными уплатами 1 раз в конце года или по полугодиям.
Размер равновеликих платежей по кредиту можно рассчитать, представив сумму кредита в виде обыкновенного аннуитета по следующей формуле:
, (1)где К - общая сумма кредита;
Кn - равный срочный платеж по кредиту, включающий часть основного долга и проценты;
r - годовая ставка процента за кредит;
k - количество платежей по кредиту в течение года;
n - общее количество предстоящих платежей.
Из формулы (1) размер платежа по кредиту 1 раз в конце года составит:
Кn = 42 259 * 0,15 *(1 + 0,15)5/[(1 + 0,15)5 - 1]
Кn = 12 606,52 тыс. долл.
Сумма платежей равными срочными уплатами 1 раз в конце года составит 12 606,52*5 = 63 032,59 тыс. долл.
Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:
Кn = 42 259 * 0,075 *(1 + 0,075)10/[(1 + 0,075)10 - 1]
Кn = 6156,54 тыс. долл., или 12 313,08 тыс. долл. в год.
Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6156,54*10 = 61 565,4 тыс. долл.
Как показывают расчеты, наименьшую текущую стоимость платежей дает способ погашения кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.
Форма привлечения заемных средств – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.
При осуществлении дальнейших расчетов предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.
Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.
Критерием эффективности реализации инвестиционного проекта является чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV). Он представляет собой разность между текущей дисконтированной стоимостью поступлений денежных средств и величиной инвестиций.
Дисконтирование – процесс определения сегодняшней (текущей) стоимости денег, если известна их будущая стоимость.
В качестве будущих поступлений денежных средств используются поступления чистой прибыли и амортизационные отчисления.
Для расчета чистого приведенного дохода требуется предварительно определить сумму чистых денежных поступлений по годам реализации проектов, которые в свою очередь состоят из чистой прибыли и суммы амортизационных отчислений.
Чистая прибыль определяется вычитанием из выручки общей суммы издержек и налога на прибыль в размере 24%.
Сумма амортизационных отчислений по годам реализации проекта определяется исходя из объема (стоимости) инвестиций и заданного метода начисления амортизации. Предприятие установило прямолинейный метод начисления амортизации на сумму первоначальной стоимости объекта – 40 млн. долл.
Суммы ежегодных затрат и денежных поступлений основываются на расчетах, приведенных в табл. 3.1.
Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания из чистых денежных поступлений инвестиционных расходов и процентов за кредит (табл. 3.1).
Допустим, что инвестированный капитал (IС) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P1, P2, ..., Pn . Тогда NPV можно рассчитать по формуле:
nPk
NPV= å----- - IC, (2)
k=1 (1+r)k
где r – годовая норма дисконта;
k – количество лет реализации проекта.
Чистый денежный поток с учетом инфляции (чистый приведенный доход NPV) определяется путем умножения чистых денежных поступлений по годам на коэффициент дисконтирования в соответствии с уровнем инфляции. В последнее время среднегодовые темпы инфляции в России составляют 12%, т.е. r = 0,12
Коэффициент дисконтирования Кд, отражающий уровень инфляции, на который умножаются денежные поступления по годам, определяется по формуле
Кд =
(3),где r – норма дисконта;
n – год реализации проекта.
В нашем случае r = 0,12.
Коэффициент дисконтирования для первого года равен
1/(1+0,12) = 0,8929
Для второго 1/(1+0,12)2 = 0,7972 и т.д.
Рассчитаем искомые показатели по годам (табл. 3.3).
Таким образом, планируемый объем выручки за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль – 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений без учета инфляции – 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета инфляции – 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого дохода с учетом инфляции – 20274 тыс. долл.
Таким образом, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.
Это свидетельствует о прибыльности и рентабельности проекта с учетом инфляции. Но полученные результаты не в должной степени характеризуют экономическую эффективность проекта, т.к. не дают информации о получении экономической прибыли в результате реализации инвестиционной программы.
Для уточнения и корректировки результативности выполнения инвестиционной программы следует оценить ее эффективность на основании требуемой рентабельности авансированного капитала, учесть поправку на риск и вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта.
Таблица 3.3 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), тыс. долл.
| Показатели | Годы | Всего за 10 лет | ||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Выручка | 0 | 14829,5 | 15197,2 | 15909,8 | 16656,5 | 17439,1 | 18259,4 | 19119,1 | 20020,2 | 20964,7 | 21954,7 | 180350 |
| Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации | 0 | 2360,0 | 2394,5 | 2430,7 | 2468,8 | 2508,7 | 2550,6 | 2594,7 | 2640,9 | 2689,4 | 2740,4 | 25379 |
| Амортизация - | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Налогооблагаемая прибыль | 0 | 11669,5 | 12002,7 | 12679,0 | 13387,8 | 14130,4 | 14908,8 | 15724,4 | 16579,3 | 17475,3 | 18414,3 | 146971 |
| Налог на прибыль | 0 | 2800,7 | 2880,7 | 3043,0 | 3213,1 | 3391,3 | 3578,1 | 3773,9 | 3979,0 | 4194,1 | 4419,4 | 35273 |
| Чистая прибыль | 0 | 8868,8 | 9122,1 | 9636,1 | 10174,7 | 10739,1 | 11330,7 | 11950,6 | 12600,3 | 13281,2 | 13994,9 | 111698 |
| Амортизация + | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Чистые денежные поступления | 42259 | 9668,8 | 9922,1 | 10436,1 | 10974,7 | 11539,1 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 119698 |
| Дисконтированный поток | - | 8632,9 | 7909,8 | 7428,2 | 6974,6 | 6547,6 | 6145,8 | 5767,7 | 5412,1 | 5077,8 | 4763,6 | 64660 |
| Инвестиционные расходы и проценты за кредит | 42259 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 61565 |
| Чистый денежный поток | 0 | -2644,3 | -2391,0 | -1877,0 | -1338,4 | -773,9 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 58133 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,8929 | 0,7972 | 0,7118 | 0,6355 | 0,5674 | 0,5066 | 0,4523 | 0,4039 | 0,3606 | 0,3220 | - |
| Чистый дисконтированный доход NPV | 0 | -2360,9 | -1906,1 | -1336,0 | -850,6 | -439,2 | 6145,8 | 5767,7 | 5412,1 | 5077,8 | 4763,6 | 20274 |
Но прежде всего следует проанализировать проект на предмет безубыточности и финансовой прочности.
Существуют следующие основные методы оценки эффективности и устойчивости проектов:
укрупненная оценка устойчивости;
расчет границ и уровней безубыточности;
метод вариации параметров;
оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.
Предлагается проанализировать проект несколькими предложенными методами: путем расчета границ и уровней безубыточности; произвести анализ чувствительности проекта методом вариации параметров. Далее будет дана оценка инвестиционного проекта путем учета фактора риска в условиях неопределенности.
Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой.
Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.
Точка безубыточности - [break-even point (analysis), BEP = точка достижения равновесия]. Ее смысл, как это вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытка.
Годовые поступления денежных средств составляют 13140 тыс. долл. без НДС, годовая сумма выплат на эксплуатацию отелей - 2 470 тыс. долл. без НДС. Средняя цена 1 кв. м. определяется делением выручки на площадь сдаваемых в аренду помещений. Таким образом, усредненная ставка дохода на 1 кв. м. площадей включая ставку на эксплуатационные расходы составляет