Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге (стр. 9 из 12)
р = 15612 000/37 700 = 414,11 долл.
Уравнение выручки от реализации (Q) по имеющейся средней цене р = 414,11 долл. имеет вид:
Q = 414,11х,
где х – количество кв. м. сданных в аренду площадей.
Уравнение себестоимости должно учитывать постоянные затраты Сconst.
Величину постоянных расходов за год вычислим на основании табл. 3.1. Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Годовые расходы равны
Сconst = 137 203/10 = 13720,3 тыс. долл.
Стоимость переменных расходов в нашем случае равняется нулю.
Уравнение себестоимости примет вид:
С = Сconst
где Сconst – постоянные затраты.
Их величина равна 13720,3 тыс. долл.
Тогда уравнение себестоимости примет вид
С = 13720300
Точка безубыточности находится в месте пересечения кривых выручки и себестоимости. Математически это определяется приравниванием правых частей уравнений кривых и нахождением количества единиц продукции, обеспечивающих безубыточность производства.
414,11х = 13720,3
х = 13720300/414,11
х = 33 132 кв. м. или 33,132 тыс. кв. м
Таким образом, если предприятие не сможет сдавать в аренду 33,132 тыс. кв. м и более постоянно в течение года, то оно понесет убытки. Эта величина составляет долю 33132/37700 = 0,8788 или 87,88% от общего размера имеющихся площадей, предназначенных для сдачи посетителям отелей. Запас финансовой прочности по имеющимся данным составляет от 12,12% (в случае стопроцентного использования имеющихся площадей, что практически недостижимо) до 5,12% в случае коэффициента использования площадей, равного 93%, принятого нами для расчетов.
Денежная точка равновесия (величина критического объема выручки в денежном выражении) определяется по формуле
ПР =
, (4)где Сconst – постоянные затраты;
- средняя себестоимость 1 кв. м сдаваемых площадей,p - средняя арендная ставка 1 кв. м сдаваемых площадей.
Удельная себестоимость определяется делением суммарных затрат за год на площадь арендуемых помещений.
Усредненные данные о совокупных расходах (себестоимости) 1 кв. м арендуемых площадей в год вычислим на основании табл. 2.1.
Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Следовательно, расчетная величина годовой себестоимости 1 кв. м. площади, сдаваемой в аренду (средняя себестоимость одной услуги), равна
= 137 203/10/37700 = 363,93 долл.р = 15 612 000/37 700 = 414,11 долл.
Однако, формула (4) верна лишь для производственных предприятий. В сфере коммерческой недвижимости требуется ее модифицированная форма.
Соотношение
/p можно охарактеризовать как удельный вес переменных издержек в цене товара и определить отношением совокупных затрат к объему реализованной продукции. Он называется коэффициентом покрытия (а) и показывает, какую долю в цене товара составляют переменные затраты. В итоге последняя формула примет вид:ПР = Сconst/(1 – а),
где Сconst - постоянные расходы;
a - коэффициент покрытия.
Так в нашем случае товаром являются гостиничные номера, сдаваемые посетителям, дополнительных затрат с увеличением сдаваемых площадей предприятие не несет, т.е. доля переменных затрат равна нулю, коэффициент покрытия также равен нулю.
Порог рентабельности в стоимостном выражении составит:
ПР = 13720,3/1 = 13720,3 тыс. долл.
Естественно, что только путем поддержания показателя выручки на уровне не ниже постоянных затрат в размере 13720,3 тыс. долл. можно обеспечить безубыточность проекта.
Анализ чувствительности проекта методом вариации параметров предлагается провести путем изменения основных базовых компонентов проекта – уменьшения объема выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.
Рекомендуется рассматривать сценарии, в которых границы изменения параметров задаются следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.
1. Пусть норма дисконта возросла с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.
Это приведет к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД, рассчитанного в табл. 3.3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в табл. 3.4.
Таблица 3.4 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта, тыс. долл.
| Показатели | Годы | Всего за 10 лет | ||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Выручка | 0 | 14829,5 | 15197,2 | 15909,8 | 16656,5 | 17439,1 | 18259,4 | 19119,1 | 20020,2 | 20964,7 | 21954,7 | 180350 |
| Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации | 0 | 2360,0 | 2394,5 | 2430,7 | 2468,8 | 2508,7 | 2550,6 | 2594,7 | 2640,9 | 2689,4 | 2740,4 | 25379 |
| Амортизация - | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Налогооблагаемая прибыль | 0 | 11669,5 | 12002,7 | 12679,0 | 13387,8 | 14130,4 | 14908,8 | 15724,4 | 16579,3 | 17475,3 | 18414,3 | 146971 |
| Налог на прибыль | 0 | 2800,7 | 2880,7 | 3043,0 | 3213,1 | 3391,3 | 3578,1 | 3773,9 | 3979,0 | 4194,1 | 4419,4 | 35273 |
| Чистая прибыль | 0 | 8868,8 | 9122,1 | 9636,1 | 10174,7 | 10739,1 | 11330,7 | 11950,6 | 12600,3 | 13281,2 | 13994,9 | 111698 |
| Амортизация + | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Чистые денежные поступления | 42259 | 9668,8 | 9922,1 | 10436,1 | 10974,7 | 11539,1 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 119698 |
| Дисконтированный поток | - | 8407,7 | 7502,5 | 6861,9 | 6274,8 | 5737,0 | 5244,4 | 4793,4 | 4380,6 | 4002,8 | 3657,1 | 56862 |
| Инвестиционные расходы и проценты за кредит | 42259 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 61565 |
| Чистый денежный поток | 0 | -2644,3 | -2391,0 | -1877,0 | -1338,4 | -773,9 | 12130,7 | 12750,6 | 13400,3 | 14081,2 | 14794,9 | 58133 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,8696 | 0,7561 | 0,6575 | 0,5718 | 0,4972 | 0,4323 | 0,3759 | 0,3269 | 0,2843 | 0,2472 | - |
| Чистый дисконтированный доход NPV | 0 | -2299,4 | -1807,9 | -1234,2 | -765,2 | -384,8 | 5244,4 | 4793,4 | 4380,6 | 4002,8 | 3657,1 | 15587 |
Как видно из приведенного выше расчета, несмотря на повышенную норму дисконта, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0, что положительно характеризует финансовую устойчивость и экономическую эффективность проекта.
2. В параметрах, заданных в табл. 3.3., изменим объем выручки на 15% в каждый год реализации проекта и посмотрим, к каким последствиям это приведет. Базисные показатели примем равными 100%, расчетные – 85%. Расчет приведен в табл. 3.5. Как видно из расчета, ни к каким катастрофическим последствиям для проекта это не привело, что свидетельствует о низкой чувствительности проекта к колебаниям объема выручки.
3. Принятая в расчетах ставка кредитования равна 15% годовых в валюте. Ее увеличение приведет к увеличению стоимости обслуживания кредита и росту основной суммы долга. Увеличенная на 20% годовая ставка процента составит 15*1,2 = 18%.
Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:
Кn = 42 259 * 0,09 *(1 + 0,09)10/[(1 + 0,09)10 - 1]
Кn = 6584,8 тыс. долл., или 13 169,6 тыс. долл. в год.
Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6584,8 *10 = 65 848 тыс. долл.
Внесем полученные изменения в исходные данные табл. 3.3. Расчет чистого дисконтированного дохода с учетом изменений приведен в табл. 3.6. Полученные результаты свидетельствуют, что сумма ЧДД изменилась незначительно, и он по-прежнему выше нуля, что говорит об устойчивости проекта к колебаниям процентной ставки за инвестиционный кредит.
Таблица 3.5 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с уменьшенным объемом выручки, тыс. долл.
| Показатели | Годы | Всего за 10 лет | ||||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||
| Выручка | 0 | 12605,1 | 12917,6 | 13523,3 | 14158,0 | 14823,3 | 15520,5 | 16251,2 | 17017,2 | 17820,0 | 18661,5 | 153298 |
| Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации | 0 | 2360,0 | 2394,5 | 2430,7 | 2468,8 | 2508,7 | 2550,6 | 2594,7 | 2640,9 | 2689,4 | 2740,4 | 25379 |
| Амортизация - | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Налогооблагаемая прибыль | 0 | 9445,1 | 9723,1 | 10292,6 | 10889,3 | 11514,6 | 12169,8 | 12856,6 | 13576,3 | 14330,5 | 15121,1 | 119919 |
| Налог на прибыль | 0 | 2266,8 | 2333,6 | 2470,2 | 2613,4 | 2763,5 | 2920,8 | 3085,6 | 3258,3 | 3439,3 | 3629,1 | 28781 |
| Чистая прибыль | 0 | 7178,3 | 7389,6 | 7822,4 | 8275,8 | 8751,1 | 9249,1 | 9771,0 | 10318,0 | 10891,2 | 11492,0 | 91138 |
| Амортизация + | 0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 800,0 | 8000 |
| Чистые денежные поступления | 42259 | 7978,3 | 8189,6 | 8622,4 | 9075,8 | 9551,1 | 10049,1 | 10571,0 | 11118,0 | 11691,2 | 12292,0 | 99138 |
| Дисконтированный поток | 7123,4 | 6528,7 | 6137,2 | 5767,9 | 5419,5 | 5091,2 | 4781,8 | 4490,4 | 4216,0 | 3957,7 | 53514 | |
| Инвестиционные расходы и проценты за кредит | 42259 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 12313,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 61565 |
| Чистый денежный поток | 0 | -4334,8 | -4123,5 | -3690,7 | -3237,2 | -2762,0 | 10049,1 | 10571,0 | 11118,0 | 11691,2 | 12292,0 | 37573 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,8929 | 0,7972 | 0,7118 | 0,6355 | 0,5674 | 0,5066 | 0,4523 | 0,4039 | 0,3606 | 0,3220 | - |
| Чистый дисконтированный доход NPV | 0 | -3870,4 | -3287,2 | -2627,0 | -2057,3 | -1567,2 | 5091,2 | 4781,8 | 4490,4 | 4216,0 | 3957,7 | 9128 |
Таблица 3.6 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с увеличенной ставкой кредита, тыс. долл.